透析北京物業糾紛

　　文/張 耘

　　北京作為首都，盡管與上海、深圳相比，商品住宅總體規模、商品住宅社區數量、物業管理公司數量位居前列，然而，中國消費者協會信息網提供的對比資料顯示，北京市整體物業服務水平之差、服務收費之高，同樣亦為三大城市之首。

　　中國人民大學“北京市物業管理”課題組對北京70個居民小區的調研結果更是令人震驚：業主與物業管理公司發生過嚴重糾紛的小區占到了80%！其中產生肢體沖突和暴力沖突的占37%(不包括受到的威脅和恫嚇)。這些糾紛中的“導火索”是因為業主共用財產被嚴重侵犯和剝奪的占60%。

　　隨著北京

　　物業糾紛因何而起

　　90%的物業管理公司利用居住區共用部位牟取私利。來自中國社會調查所的調查數據顯示：物業管理公司侵占業主權益的情況普遍存在。北京大約有將近4000個居住小區，其中90%的小區都存在著物業管理公司利用小區共用部位和設施設備牟取私利的情況。

　　業主反應最強烈的是物業管理公司的強制性亂收費。在物業移交業主進行裝修時，業主被強行要求必須向物業管理公司交納裝修風險抵押金和裝修管理費。物業管理公司對裝修管理費的收取既無合同約定，也無政策依據，然而，在保安力量“維持裝修秩序”的“管理名義”下，不交納裝修管理費，業主委托的具有合法資質的裝修公司不許進入業主自己購買的物業中施工。在業主依法維權、據理力爭之時，小區的“秩序維護者”——保安人員卻站到了業主的對立面。

　　物業管理公司代理市政、公用等國有壟斷公司向業主收取水、電、氣等費用，是物業管理公司與委托收費方之間的合作。然而，一些物業管理公司卻在原有收費標準的基礎上向業主強行加收手續費，并聲稱：“這是‘規定’，必須執行”，否則，則以停水斷電作為“管理”手段。業主拒絕“管理”，保安便前來維護“公共秩序”。

　　2004年 8月 4日，國家發展改革委發布的全國價格舉報電話受理情況統計，近三年來，小區業主反映的物業管理公司違反規定亂收費以及物業服務收費項目和標準不透明導致的投訴，在各類舉報問題中排在第三位。

　　物業公司如何蠶食業主權利

　　業主委員會的成立需要召開業主大會，大會前的通知、會議議題等材料的發放在實際操作中首先遇到了很大困難。居住小區公告欄不允許使用，即使公告后也會很快被揭掉。業主委員會籌備組逐戶發放會議材料，保安卻不允許進入樓內，理由是，根據“管理規定”：為避免擾民，非業主邀請，不得入內。業主委員會籌備組將會議通知材料分遞業主信箱，卻常常全部不翼而飛。

　　少數業主與開發商或物業管理公司有著天然的利益關系和淵源，在業主大會會上，透過少數業主的蓄意發難，經常會看到開發商、物業管理公司的“影子”。一旦業主的內部分歧被挑起并升級，物業管理公司便對少部分業主的提議表示少有的熱心、支持和配合，通過利用手中的物業“管理權力” “拉一派、打一派”，對業主大會進行干預，使業主委員會的成立工作變得非常艱難復雜。

　　業主委員會成立需要在“居住小區管理辦公室”進行備案，按照規定，業主委員會備案時必須提交經全體業主所持投票權2/3以上通過的業主公約和業主大會議事規則，以及業主投票權數清冊，但投票權的計算是按業主擁有的房屋建筑面積計算的，因此業主委員會的成立實際上離不開物業管理公司在物業資料提供方面的配合。然而，一些物業管理公司卻以種種理由借故推脫，使業主委員會的成立難以進行。

　　筆者在此列舉一些問題物業管理公司干預業主委員會行使權利的手段和策略：對不同的業主表面一視同仁，暗自實行差別收費和服務，通過制造業主之間不同群體的利益差別，使業主內部在對待物業管理的立場上產生矛盾和分歧，物業管理公司于外部予以呼應，從而達到離間業主內部關系，削弱業主委員會力量，使之不能與物業管理公司相抗衡之目的。

　　利用物業管理公司在居住小區建立的話語霸權，對業主委員會造謠生事，混淆視聽，如：“業主委員會利用廣大業主向物業管理公司施壓，別有用心，謹防被人利用！”“業主委員會更換物業管理公司，搞招投標是假，收受個人賄賂是真！”“物業管理公司應廣大業主的要求，對撤換物業管理公司、導致物業運行癱瘓的行為堅決制止！”同時，物業管理公司利用業主交納的物業管理費辦起類似業主內部通訊等刊物，不定期分發到業主住宅信箱，以控制輿論導向，為自己歌功頌德。而業主委員會的信息和資料卻不能通過業主信箱、小區公共宣傳欄與業主進行溝通。有的小區物業管理公司為了防止新聞媒體進入小區采訪，甚至打出了“封閉管理，長治久安”，“消除不穩定因素，小區穩定高于一切”的橫幅， “以正視聽”。

　　對業主委員會成員以利益作誘餌，進行收買和滲透。對收買不成的業主委員會領導和骨干則進行刁難、電話恐嚇，并在業主委員會在小區開展工作時公開跟蹤監視和拍照，使其人身安全造成巨大的心理壓力和障礙。

　　還有的物業管理公司對業主委員會辦公場所強行停水斷電、切斷通訊。更有甚者，個別物業管理公司在法院判決“恢復水電、通訊服務”后卻拒不執行，致使法院來到小區進行強制執行。

　　暴力侵犯，殺一儆百，是一些問題物業管理公司的最后殺手锏。有關這方面的暴力事件，媒體報道屢見不鮮。

　　警惕物業公司的黑社會化

　　2002年5月14日，北京市朝陽區九龍花園臨時業主委員會主任李建國，在小區門口保安人員面前被幾名神秘人毆打致殘——右眼永久性失明，左臂粉碎性骨折。《中國青年報》就此以《暴力：物業管理新模式？》為題發表文章——“業主：屢屢挨打，已嚇得不敢出門，開發商：別以為是‘上帝’就可以抬杠。”《北京青年報》、《京華時報》等有較大影響的報紙對業主遭受毆打流血事件進行過多次報道。網上對物業管理公司與黑社會有染，雇兇對業主施暴的分析文章隨時可見。

　　一些問題物業管理公司是否具有黑社會性質，筆者在此不敢妄言，然而可以斷言的是，花樣百出和不斷升級的物業糾紛，以及這種性質的物業管理公司日益坐大，對國家政治清明、人民財產的權利尊嚴、司法和行政法的公正性、社會的穩定等所產生的深遠影響，其涉及的社會群體之廣、社會階層之多，遠非黑社會所能望其項背。

　　由于物業管理公司與新的“管理”對象業主的糾紛日漸突出，許多侵犯業主權利的共性問題不斷積累，長期得不到合理有效地解決，現已逐漸演變成對政府政策不完善、執法不到位的不滿。一些小區業主采取住宅外墻懸掛巨幅標語、組織車隊進入市區游行、到政府有關部門門前廣場靜坐等手段維權，呼吁和要求政府和有關部門對存在的日趨嚴重的物業糾紛問題引起重視，并采取切實可行的方法予以有效解決。

　　由于私人住宅已逐漸占據了市場主體地位、物業管理公司也由事業單位轉變為逐利性組織。客觀環境的深刻變化，對政府行政管理的職能、執法方式和效率，提出了新的迫切要求。如果我們的政策不能與時俱進地進行配套改革和調整，其后果將是政府、物業管理公司和業主三輸的結局。

　　幾點政策建議

　　建立北京市物業產權人聯合會。通過北京市立法，建立北京市物業產權人聯合會，對其經濟權利主張、法律責任和義務明確界定，形成有效的利益表達和責任約束機制，是將物業產權人有序納入依法治理城市和社區管理的有效途徑。通過物業產權人聯合會作為與政府溝通的橋梁和紐帶，參政議政，將會極大地改善政策質量、政策執行效果，有效降低政府管理成本。建議北京市有關部門應盡快研究并解決業主委員會的社團法人地位問題。業主更名為物業產權人，有利于和即將出臺的《物權法》接軌。商品化的房地產屬于生活資料范疇的私有財產，為了與我國即將出臺的《物權法》接軌，以及與國際法治社會以相同的術語交流、對話與合作，建議將業主更名為物業產權人，把“業主大會”改稱為“產權法人聯合會”。

　　物業管理公司更名為物業服務公司有利于消除歧義，塑造新的服務理念。物業“管理”公司既非產權人，也非業主選出的業主委員會代表，物業“管理”公司無權對業主和物業行使“管理權利”。物業管理公司的唯一合法經營內容就是提供服務。物業管理公司更名為物業服務公司可謂之名符其實，這樣，既有利于“名稱規范”規定的科學性，又有利于物業管理公司和業主避免概念的混淆和誤區。建議工商部門應會同有關部門研究物業管理公司注冊的行業更名的可行性問題。

　　建立對居住小區行政管理的約束機制。北京市建立對居住小區行政管理約束機制應遵循以下原則：一是行政行為必須明示具體的法律依據和內涵清晰的管理內容；二是必須對行政不作為、行政不當、行政作為延誤等官僚和腐敗行為明確具體的行政和法律責任；三是對小區的行政管理應在居住區和有關媒體進行公示；四是嚴禁基層管理部門向物業管理公司非法攤派管理或監管責任。

　　《北京市物業管理實施細則》的制定，應遵守科學組織和民主決策的原則。《實施細則》的研究和制定首先應明確研究主體的構成。考慮到物業管理權是業主權利的重要組成部分，并涉及到業主權利和物業管理公司利益的重新分配問題。為避免有關部門管理職能的局限性，建議由行政地位更為超脫的北京市法制辦或民政局牽頭，會同北京市政府研究室、北京學術界、法律界、北京市業主委員會推舉的代表、北京市國土資源與房屋管理局、北京市物業管理協會等單位或團體進行研究制定。《實施細則》的研究和論證還應充分體現“公開、公正、公平”的“三公”原則，廣泛吸取民智、尊重民意，認真聽取和分析不同的意見，鄭重接受社會各界的質詢。建議政府牽頭部門應積極利用北京市各大媒體就《實施細則》草案以充足的時間進行公開討論和答辯，并舉行由各界代表參加的公開聽證會。

　　應將解決開發商遺留的侵權問題列入政府工作的重點之一。對開發商遺留的侵權問題，應上升到政治、法律的層面予以高度重視，政府應組織有關部門和社會力量專門進行系統研究和公開論證，盡快出臺具有可操作性的政策。

　　鼓勵業主進行自營管理模式的試點。在市場經濟條件下，由于各個居住區的群體特征、經濟水平等多樣性存在著很大的不平衡，因此，應當允許多元化的物業管理模式并存，如果簡單地搞“一刀切”，不僅不利于社區物業管理水平的整體提高和創新，更重要的是可能嚴重違背廣大業主意愿，侵害業主的選擇權，得不到廣大業主的擁護和支持，從而不可能達到預期的政策目標。

　　對于業主自營式物業管理，我國臺灣地區有著成功的經驗。建議北京市有關部門對臺灣地區普遍實行的業主自營式物業管理模式認真研究，改變目前推行物業管理公司經營物業模式的單一格局。從北京市大多數中低收入者無力負擔物業管理費的實際情況出發，鼓勵業主進行自營管理模式的試點。

　　應明確規定社區居委會的功能定位，以避免社區自治管理權利結構的錯位。在社區民主自治管理中，社區居民大會是最高權力機構，居委會由社區居民大會選舉產生，是社區管理的具體執行組織，居委會的管理權利來自社區居民大會而非居住小區業主大會。因此，居委會的管理定位與業委會不在同一個層次。居委會的工作應定位于：一是在社區里居住小區業委會之間空白地帶，進行管理、服務與協調工作；二是在居住小區業委會之上，代表整體社區利益與街道辦事處、交通、治安、環衛、工商等部門開展溝通和協商工作，使各個居住小區之間公共設施、公共秩序、公共環境符合社區整體利益的要求。居住小區內部的社區管理由小區業委會負責。

　　(作者系北京市社科院管理研究所所長、北京市