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見習記者 王芳艷
上海報道
上海市場上如火如荼的個人房貸產(chǎn)品創(chuàng)新，5月18日受到上海銀監(jiān)局公開警告。該局發(fā)布《上海銀監(jiān)局規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新與競爭秩序》，直指產(chǎn)品創(chuàng)新風險不容忽視。
自去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下各商業(yè)銀行房貸增幅接連下滑后，商業(yè)銀行幾乎都卷入了一場以“創(chuàng)新”為名的房貸爭奪戰(zhàn)。這場爭奪戰(zhàn)在全國蔓延，而上海尤顯激烈。初步估算，僅在還貸方式上，上海市場上就有近10種類型。
今年3月份，深圳發(fā)展銀行在上海剛剛推出“雙周供”個人按揭業(yè)務(wù)，上海銀行緊接著推出“個人房貸寬限期”還貸方式，而后，中國銀行上海市分行快速對外宣告名為“直客式房貸”的新型業(yè)務(wù)。4月初，建設(shè)銀行上海分行也加入此列，宣傳“個貸通”的個人信貸系列產(chǎn)品，其方式類似循環(huán)貸款。還有許多銀行也競相模仿推出新業(yè)務(wù)(詳細業(yè)務(wù)內(nèi)容見表)。
分析人士認為，這些手段是銀行之間爭搶客戶的競爭手段，而結(jié)果很可能是，迫于壓力，銀行在新業(yè)務(wù)的風險管理中放松了警惕。
個貸創(chuàng)新隱藏風險
“我們在對各家銀行房貸新品種的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，其潛在風險不容忽視。”上海銀監(jiān)局有關(guān)人士說，“比較嚴重的是，現(xiàn)在個別銀行上海分行的房貸新業(yè)務(wù)，并沒有經(jīng)過總行授權(quán)，也未經(jīng)過監(jiān)管部門審批或報備，就開始操作。”
該人士指出，個人房貸產(chǎn)品創(chuàng)新引發(fā)了商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的激烈競爭，給內(nèi)控管理和風險控制帶來了新的挑戰(zhàn)。
“部分業(yè)務(wù)實質(zhì)上加大了銀行風險。”一名股份制商業(yè)銀行上海分行副行長分析，一般來說個人房貸的風險權(quán)重是50%，隨著貸款者逐年歸還本金利息，對于銀行來說，風險也逐年降低。不過，目前市場上推出的循環(huán)貸款模式，即以個人房地產(chǎn)最高額抵押為基礎(chǔ)，向優(yōu)質(zhì)個人客戶提供一次授信、多次循環(huán)使用的個人信貸產(chǎn)品或產(chǎn)品組合，則可能加大風險。
比如，貸款者共貸款100萬元，歸還20萬元后，如果貸款者提出新的貸款申請，銀行將審批發(fā)放不超過20萬元的新增貸款。
與此相似，一種個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)允許貸款授信額度隨房產(chǎn)升值而追加，采取一次授信、多次循環(huán)使用貸款方式，最高貸款成數(shù)為八成。如果客戶依據(jù)市場變化，認為已抵押的房產(chǎn)升值，可向銀行申請，評估由銀行實施。假如銀行評估客戶抵押的房產(chǎn)由80萬元升值為100萬元，最高貸款額度也就由64萬元升至80萬元。
“一旦房地產(chǎn)發(fā)生波動，抵押物貶值，風險就會加大，實際上房貸的風險權(quán)重超過了50%。”上述銀行人士指出，一些銀行可能對這部分循環(huán)貸款用途管理比較寬，一些客戶可能會做手腳，套用貸款用于炒股等風險較大的投資。
另一種風險較大的新業(yè)務(wù)是“直客式”房貸。
“過去銀行發(fā)放貸款要求有開發(fā)商做擔保，并且在產(chǎn)權(quán)過戶、抵押落實、用途鎖定后才會放款，但推出“直客式”后，是在沒有實際交易的情況下發(fā)放貸款，如果流程監(jiān)管不嚴，可能會加大銀行風險。”另一國有銀行房貸負責人表示。
光大銀行上海分行一位副行長認為，“直客式”房貸的盛行，主要是因為銀行爭奪捆綁貸款的殺手锏。銀行在對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款的同時，一般要求同時發(fā)放個人按揭貸款。其他銀行想爭搶這種指定銀行的客戶，就不太容易。
銀行回應(yīng)“銀監(jiān)局示警”
“我們下發(fā)這份通知的目的在于警示風險，起窗口指導作用。”上海銀監(jiān)局上述人士說。在上述文件中，銀監(jiān)局表示，商業(yè)銀行在推出個人房貸新產(chǎn)品的同時要加強合規(guī)風險管理，嚴格市場準入程序，及時向監(jiān)管部門報告新產(chǎn)品的推出和開展情況。
同時，銀監(jiān)局提示商業(yè)銀行，要謹慎理性推出個人房貸新產(chǎn)品，不得放寬和變相放寬對借款人的審核標準，應(yīng)建立一套嚴密的營銷、審核、授信管理和貸款風險評價體系，防止少數(shù)借款人利用銀行貸款資金進行投機套利或挪用貸款從事不當經(jīng)營活動；
銀監(jiān)局還要求商業(yè)銀行，應(yīng)加強個人房貸新產(chǎn)品推出后的市場反應(yīng)和風險變化監(jiān)測，防止同業(yè)間的惡性競爭。要認真核算個人住房貸款新產(chǎn)品的成本和收益狀況，盡快建立相應(yīng)的后評價制度。并且進一步防范操作風險，加強對員工的業(yè)務(wù)技能和風險意識培訓，加強流程管理，體現(xiàn)“流程銀行”的經(jīng)營理念，避免因違規(guī)操作帶來風險隱患或資產(chǎn)損失。
目前，上海各大商業(yè)銀行的房貸直接業(yè)務(wù)人員還未接到上述風險警示的報告。有銀行人士表示，任何業(yè)務(wù)創(chuàng)新都可能帶來風險，而追逐高收益也必然要承受伴隨著高風險，“所以不能否認新業(yè)務(wù)的做法，關(guān)鍵是完善各項風險防范措施，要在客戶對象、抵押物和流程監(jiān)管上把住關(guān)。”
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