市場熱盼國六條能壓樓市虛火

　　鄭春峰　呂天玲　劉麗琴　王昊　張睿

　　前言

　　“房價”和“調控”注定將成為記錄2006年中國經濟軌跡的兩個重要關鍵詞。

　　今年以來，圍繞中國主要城市房價是否過高、增速是否過快的爭議可謂一浪更比一浪高。盡管多次被房地產業界“大腕”們嗤之以“外行”，但自認為對房地產行業研究“不淺”的國家發改委研究院經濟研究所宏觀室主任王小廣日前還是在京尖銳地指出：房地產價格不是國家統計局所披露的每年上漲8%或9%，而應該是20%，“房價被低估了一到兩倍”。

　　不難看到，在反復且激烈的辯論聲中，作為普通民眾及其代言人的眾多資深學者幾無二致地認為：當前的房價已經超出了可以接受的正常范圍，并強烈呼吁官方及時出臺有效的調控措施，抑制或者打壓這種混亂的房價虛火。王小廣在接受記者采訪時也表示，如果任由房價繼續虛高下去，中國房地產產業的風險將最終兌現，同時還會在某種程度上使

　　從官方調控的步驟和力度看，近一個月來，無論是央行出臺的抬高一年期貸款利率、還是建設部就

　　上述部委的政策雖然在局部領域對抑制房價發揮了功效，但更值得廣大普通民眾期待的是，如何從整體上維護一個穩定、有序的住房買賣環境，還不得不冀望于國家“更大的手筆”。

　　而迅速被業界冠為“國六條”的樓市新政，就是大家期待已久的“大手筆”。期待樓價降到百姓能夠承受的范圍，抑或退而求次——僅希望樓價不再瘋漲的普通消費者，這次真的有指望了嗎？

　　政策：六管同時救火

　　5月17日，國務院總理溫家寶在京主持召開國務院常務會議，專門研究促進房地產業健康發展的有效措施。此次發布了穩定房地產市場的六條政策(簡稱“國六條”)。在北京師范大學房地產專家董藩教授看來，國務院此次發布的新政策基本是去年政策的延續和提升，有些舉措還是去年政策的承接。

　　2005年4月27日，國務院召開常務會議專門討論房地產市場的調控問題，隨后就出臺了七部委的文件——《國務院關于切實穩定住宅價格的通知》(簡稱“國八條”)，其目的同樣是為了穩定房價。當時許多人都認為房地產市場必將應聲而落。然而，一年多來的事實證明其效果并不理想。“從目前各地的情況看，房價保持10%以上增速的城市不在少數。”國家信息中心發展研究部戰略規劃處處長高輝清在接受記者采訪時如此判斷。

　　在一些業內人士看來，“國六條”基本涵蓋了目前房地產市場的主要問題，并從房地產市場的供給和需求涉及的各個方面全面“點題”。從官方已經公布的六項政策導向看，“國六條”在宏觀性中又具有很強的針對性。

　　董藩認為，這表明今年的樓市調控將不會是對房地產市場的整體打壓。他說“這一次的宏觀調控不單純是為了買不起房的弱勢群體來進行調控，那僅僅是保障方面的需求；在市場方面，宏觀調控要解決的是很大一部分需要買房但受不了高房價困擾的中間階層的迫切購房需求。”

　　“國務院的六大新措施預示著新一輪的調控政策將會出臺，但是不會是‘一刀切’而是區別性調控的政策。”業界人士表示，這將是對房地產市場的再一次“梳理”，對于少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂的情況進行一次重新調控，有利于這個市場一些久治不愈問題的根本解決。

　　信貸：抑制投資性需求

　　“國六條”的一個亮點是，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。“一刀切的方式加大首付比例的信貸政策不可取，這次提出有區別地適度調整信貸政策，則有可能針對不同檔次的住宅的首付比例有所分別對待。”專家認為，這說明中央政府明確要求通過加強交易環節的稅收來抑制投資性需求。

　　專家評價說，“有區別地適度調整信貸政策”既有可能是在部分房地產市場過熱地區提高個人貸款的首付，從而影響開發商的回款速度，更有可能使開發商的開發貸款獲批從緊，進一步迫使開發商盡快加大市場供應，謀求資金鏈完整。

　　“如果這是一個正常的市場，在消費者意愿逐步減弱、越來越多的居民被排除在市場之外的情況下，再加上中央政府三令五申地強調要調控房地產價格，市場價格必然要出現像樣的調整。”高輝清認為，與“有區別地適度調整信貸政策”同樣具有較強政策指向的是“打擊囤積土地、房源和哄抬房價”的措施，因為此舉將迫使開發商進一步開發囤積的土地，從囤地轉變成“吐房”來增加市場供應。

　　責任：捆綁地方政府

　　采訪過程中記者注意到，令不少的分析人士感到迷茫的是，“由于此次發布的政策整體上顯得較空”，“今后如何落到實處還有待官方出臺進一步的配套措施”。中國社科院金融研究室博士尹中立等學者就表示，這種條款性的措施，如同去年的“國八條”一樣，在操作層面要下大力氣。

　　“眼下各個城市下一步的房地產調控政策走向和實施細則尚不明朗，開發商應該都是持觀望態度，而目前所堅持的市場策略也未必會有改變。”中原地產華北區域總經理李文杰表示，“國六條”這種宏觀性的條款的出臺，幾乎不能對全國的房地產結構帶來任何影響。

　　而據官方公布的政策條文，中央明確指出今后各地區、特別是城市政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產市場健康發展。這意味著，在此次政策如何落到實處這一難題上，中央再次意識到了要求“地方諸侯”聯動的必要性。

　　“現在為什么房地產價格依然能夠保持非理性上漲態勢呢？原因在于非正常因素在其中起作用。”高輝清分析，除了“寬貨幣、寬信貸”現象為房地產價格上漲提供了資金支持之外，另一個重要原因就是一些地方政府從自身利益出發，或明或暗地支持甚至推動著房地產市場價格上漲。他還一語中的地指出，“在今后的一個階段，除了市場調控之外，還需要恢復過去包括行政手段在內的綜合調控。否則，宏觀調控難以沖破諸侯經濟這道坎。”

　　“這些年來房地產市場始終就是中央政府的一個調控重點，然而，在一些地方，地方政府對經濟的影響力甚至明顯大于中央。”專家認為，從新國六條“切實調整住房供應結構”，“對新建住房結構提出具體比例要求”的說法也不難看出，中央希望地方政府能夠進一步發揮最直接地調控落實作用，因地制宜地進行地方調控。

　　狠招：逼宮開發商

　　據北京的業界人士介紹，雖然目前北京已經出臺了政策要打擊囤積房源和哄抬房價的行為，囤積房源將禁銷一個月，顯然這種處罰在一定程度是幫助開發商再次進行房源的囤積，很難起到真正的規范作用，從其處罰的力度來看，則很難產生實際效應。

　　“這是一個賣方主導的不屬于完全競爭性的市場，地產商人為囤積土地，減少供應，抬高價格，才是房價上漲的主要因素。”中國土地學會副理事長、北京大學城市與區域規劃系教授董黎明認為，“目前房價高漲并不是由供求關系決定的。賣方主導使房地產市場不屬于完全競爭性市場，在這樣一個市場，房地產企業可以人為地囤積土地，減少供應，抬高價格，實現超額利潤。”

　　“國六條”第二條明確指出，今后要“加強土地使用監管，制止囤積土地行為。”此外，“國六條”還首次以政府的名義提出要對房地產開發行為的全程監管。顯而易見，對于備受民眾詬病的開發商“囤地”行為，國家政策層面已經從監控轉向了實質意義上的調控。

　　“房地產開發投資的大幅減少使得供給向兩個方向發展。”在世紀華創(北京)國際投資有限公司總裁杜猛看來，一種情況就是單純的供給緊縮，在目前房地產市場仍然是賣方市場的現實下，供給的過度緊縮勢必帶來房價的繼續上漲；而另一種情況就是導致供給結構的變化，在金融和土地的“雙管”下，手中有地的開發商寧愿開發高附加值的高價位項目，而不愿開發利潤相對較低的中低價項目。高檔房比例的居高不下，直接后果是拉升全市商品住宅期房預售均價。“無論是向哪個方向發展都不利于房價的穩定。”

　　業界反應

　　發展商靜觀政策動向

　　與學術界的熱烈反應不同，“國六條”對市場的直接影響并不顯著。“還是會觀望吧，最近的各種市場信號太多了，很難作出準確判斷”，一家發展商婉轉地評論了“國六條”的影響。在其他廣州發展商眼里，新出臺的政策在內容上同樣沒有特別之處。

　　五一后售樓淡下來

　　房地產專家韓世同則認為，市場觀望其實一直存在，“國六條”應該會對樓市觀望者帶來更多的心理暗示：一定會有相應的調控政策繼續出臺。一些樓盤發展商也表示，“五一黃金周”之后的銷售的確淡了下來，近期主要是在完成后續的各種簽約手續。

　　廣州發展商對在宏觀調控下的銷售仍保持樂觀。“去年的宏觀調控反倒推高了樓價，特別是中心城區的高檔房還是獲得了很強大的買家支撐”，某發展商的話印證了目前廣州樓價虛高的癥結：不但樓市供給結構有了改變，需求同樣出了問題。

　　欲將觸角伸向二線城市

　　新一輪“調控風暴”即將到來，房地產市場表現出的細節值得關注。昨天，一場小規模的招商說明會在廣州舉行，西部某省會城市盛情邀請廣東發展商到那里跨地域投資。“中央在大力調控一線城市房價，但在我們那里，房地產開發的熱潮才拉開序幕”。

　　當地一位政府官員的話觸動了在座的數十家發展商。臺下，富力、珠江投資、雅居樂、萬科、華潤等華南主要發展商顯得興趣濃厚。

　　“無論政府怎么調控，地產企業都會按照既定的思路去發展”，廣州某大發展商投資部負責人表示，廣州今年的土地供應量雖然達到850萬平方米，但中心城區住宅地塊的推出依舊匱乏。從長遠來看，國家如果繼續針對廣州、深圳等主要城市的房價宏觀調控，那么發展商到其他城市投資開發的情況或許會越來越多。

　　市場影響

　　中大戶型主打市場有望破局

　　接受記者采訪的專家普遍認為，“國六條”體現出的從控制土地、壓縮投資的緊縮平抑型思路，逐漸向增加供給與調節需求的方向轉變，如果能夠切實落實，將對廣州的樓市產生溫和的正面影響，能夠緩解從去年以來主要由于供應緊縮而造成的房價激漲局面；而對住房供應結構的調整更是有望打破目前廣州樓市中大戶型主打市場的局面，增加中小戶型的供給。

　　增加供給有望平抑房價

　　據滿堂紅地產研究部總監龍斌分析，去年房地產新政之后，廣州的一手和二手市場都呈現成交量同比增長的情況，但商品房的批準預售面積卻有明顯的減少。換言之，去年的宏觀調控對于廣州樓市的需求至少從量上來看并沒有產生太大影響，房地產市場在需求未變、供應卻明顯減少的情況下，房價一路被拉升。

　　而廣州房地產專家韓世同表示，“如果沒有土地和資金管制的因，光靠房地產開發商的哄抬，房價是不可能瘋狂上漲。因此，政府只有從消除導致房價上漲的因，才能有效地得到房價下降的果。”

　　緩解工薪階層買房難

　　此次新政一大措施“切實調整住房供應結構，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。”

　　多位業內專家和記者通過實地調查后都有同感，廣州市目前新推出的樓盤，大中戶型成為主打產品的傾向日益明顯。“如果這一政策能夠落到實處，廣州市房地產市場的產品結構將發生變化，中小戶型、中低價位的產品供給增加后，更加能夠滿足中低收入階層的購買需求。”滿堂紅地產研究部總監龍斌說，新政中要求“積極發展二級市場和租賃市場”，對于穩定整個市場是很重要的一個方面，因為二手市場的價位相對一手市場便宜較多，而且房源多種多樣，對于解決中低收入人群的住房問題起到重要作用。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示，廣州土地供應中存在的根本問題一是住宅用地供應不足，二是市區供應的住宅土地不足。按照本周公布的供地計劃，住宅用地供應不足的情況將得到改善，但城區住宅用地還是沒有放開。

　　對于“國六條”所強調的調整住房供應結構，黎文江認為，在增加供地的同時，政府應通過加強規劃引導和市政配套等方式提供配合。在土地出讓時，可采取招標的方式避免哄抬地價，并在招標條件中附加戶型、套數等要求增加中小戶型單位的供應。政府在引導地產商開發中低價房供應時，不妨采取指導價的方式。

　　廣州房地產信息公開不力？

　　廣州房地產專家韓世同對照“國六條”和廣州樓市現狀后提出，廣州特別要加強的是市場信息公開。他表示，“國六條”明確提出要增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，希望會對廣州的房地產信息公開有所觸動。

　　他激動地表示，如果房地產市場信息總是不能徹底公開，市民自然無法了解真實的成交價格和成交量，房價就更容易被操縱。從今年2月，房管局就沒有再公布當月的房價信息，“陽光家緣”也從“五一”起不再公開各個樓盤的成交信息，這樣做的依據是什么？