北京囤房空置陷阱揭秘

　　分析人士表示，實際上，利用銷控表來做文章，已經(jīng)是開發(fā)商在銷售中公開的“秘密”，然而由于大部分消費者屬于首次置業(yè)，在市場急速拉高的心理壓力下，唯恐失去機會的跟進心態(tài)讓開發(fā)商屢屢“得逞”

　　本報記者 林明 發(fā)自北京

　　商品房囤積居奇被市場認為是制造供求緊張、房價上漲過快的一個重要因素。4月最后一個工作日，北京市建委在房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)全面公示了預售商品房和現(xiàn)售商品房的現(xiàn)狀：截止到2006年4月30日，北京可售的期房項目計1512個，其中未售住宅109106 套、面積1541.39 萬平方米；已取得房屋所有權(quán)證的正進行現(xiàn)房銷售的項目855個，未簽約住宅17815 套、面積289.14萬平方米。

　　隨后5月10日北京建委再度出臺打擊開發(fā)企業(yè)囤房的嚴厲措施，包括發(fā)布虛假銷售進度、預銷不實行網(wǎng)上認購、網(wǎng)上簽約、內(nèi)部認購、選號、協(xié)議等方式私下簽訂協(xié)議、惡意誘騙爭購等52種違規(guī)行為被禁止，違者最高可處至少一個月的禁售處罰。

　　此外，北京還全面開放“可售

　　南部三、四環(huán)間某樓盤日前首推一百多套住宅，等記者到達現(xiàn)場的時候，得到銷售人員的回答是，只剩下數(shù)套房型在150平方米的房源，短短十天內(nèi)，百套房子已經(jīng)遭遇搶購。

　　然而此次的開盤量只有2棟樓，按照樓書的指示，首期共計由四五棟樓宇和部分商業(yè)組成，據(jù)了解，這些樓盤均已獲得銷售資格，然而推出面市的只有2棟。

　　據(jù)內(nèi)部人士介紹，樓盤在開盤之前曾經(jīng)經(jīng)歷了一段較長時間的醞釀，對前來登記的意向客戶進行摸底統(tǒng)計，當成熟購房人累積到一定數(shù)量后，再開始推出與之匹配的房源。

　　以該樓盤為例，推出房源達到100多套，而成熟的意向顧客已經(jīng)有220多人，除去一些無效需求，這些樓盤就會處于供小于求的局面，這對開發(fā)商提高后期售價，無疑居于主導地位�！爸劣诤竺鎯蓷澓螘r會開盤，要等積攢足夠的客戶，數(shù)量不夠絕不開盤，哄搶格局慢慢起來了�！�

　　目前這種手法在京城分幾期開發(fā)的大盤中十分普遍，由于體量大，集中推出的風險劇增，而分期消化則能有效規(guī)避風險，制造緊張供求態(tài)勢，事實上當下熱銷的樓盤在開盤前推廣并統(tǒng)計客源的準備期，要遠大于真正開盤的銷售期，在這種銷售模式下，購房人看到的只是樓盤開盤后被不斷迅速搶空，居奇心理效應就此而生。銷控表的秘密

　　位于東四環(huán)的某樓盤曾經(jīng)創(chuàng)下多項熱賣紀錄，在以小

　　過了約兩小時，銷售人員主動聯(lián)系記者表示，恰好有客戶退房，層次、朝向、房型較為理想，相對價格偏高。當記者來到售樓現(xiàn)場后發(fā)現(xiàn)，醒目的銷售進度表(銷控表)上已經(jīng)貼滿了紅點，表示均已售罄。

　　“你運氣真好�！变N售人員的解釋是，剛才有人來退房，所以有了拾遺的機會。記者后來在北京房產(chǎn)交易網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實的銷售狀況遠非現(xiàn)場介紹那么好，約有半數(shù)樓盤仍是綠色，即處于可售狀態(tài)。另外據(jù)悉，在開盤數(shù)月內(nèi)，該盤一概對外宣稱基本售完，實際情況是一直在賣。

　　分析人士表示，實際上，利用銷控表來做文章，已經(jīng)是開發(fā)商在銷售中公開的“秘密”，然而由于大部分消費者屬于首次置業(yè)，在市場急速拉高的心理壓力下，唯恐失去機會的跟進心態(tài)讓開發(fā)商屢屢“得逞”。先斬后奏提前預售

　　目前售樓市場上，由于前期累積客戶資源通常在尚未取得銷售許可之前就已經(jīng)展開，進而引發(fā)提前收受誠意金、變相銷售的案例不斷出現(xiàn)。

　　日前，北京萬德福

　　誠意金之所以成為開發(fā)商銷售樓盤的擋箭牌，是因為其游走于正式售房和意向登記之間，即使最后購房人放棄，亦可全額退回，一般在1萬~2萬元，事實上，因此造成買號炒房的情況激增，市場頻現(xiàn)買房“黃�！�，對造成供求緊張無疑推波助瀾。

　　北京市建委明確指出，在未取得商品房預售許可證前，任何單位不得收取任何預訂款性質(zhì)的費用，也不得進行內(nèi)部認購、排號或搖號選房。在稍早前北京四季房展會上，芭桑諾瓦、西提國際、新城陽光三個樓盤在因未取得銷售資格而被北京建委執(zhí)法大隊清理出場，種種跡象顯示，北京將不再容忍開發(fā)商囤積房源、制造哄搶的違規(guī)行為。