國務院推出六大措施穩(wěn)定房價

　　蔡國兆　趙東輝

　　□重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房

　　□進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用

　　□合理控制拆遷，減緩被動性住房需求過快增長

　　□加強監(jiān)管，制止囤積房源和哄抬房價行為

　　□加快廉租房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房

　　□全面及時準確發(fā)布市場信息，把好輿論導向

　　據(jù)新華社北京5月17日電　國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，研究促進

　　會議指出，根據(jù)當前存在的問題，進一步采取有針對性的措施:(一)切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求。科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市

　　會議要求，各地區(qū)、特別是城市政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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　　發(fā)展商炮制偽信息造市誤導消費者

　　新華社發(fā)表言辭激烈的文章稱，對于明顯誤導消費者的造市信息，有關部門未及時澄清

　　房價飛揚——誰在左右中國房價？經(jīng)典經(jīng)濟學解釋是，市場供需。然而，記者調查發(fā)現(xiàn)，在當前中國樓市，主導房價的關鍵因素除了市場供需，還有充斥市場的“偽信息”。

　　如何消除這些“偽信息”的影響已成中國樓市的一個重要命題。

　　“在調整房地產(chǎn)市場供應結構抑制投資性需求之外，當前抑制房價過快增長的另一個重要渠道是實行房價、地價定期公開。地方政府分區(qū)域選取住宅樓盤公布其合理利潤，可以有效防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用信息不對稱哄抬房價。”著名經(jīng)濟學者、復旦大學教授尹伯成日前接受記者采訪表示。

　　斷裂的信息——政府數(shù)據(jù)房地產(chǎn)商也不愿看

　　“地方政府公布的數(shù)據(jù)是根據(jù)我們的報表做的。考慮到可能與稅收掛鉤問題，我們一般會報低房價和成交量。這樣的數(shù)據(jù)本身就是不準的，我們根本不會去看它。在確定樓盤均價時，我們也會像買房人一樣去參加房展會，同時再看看周邊樓價。”

　　今年五一黃金周，廣州各大房地產(chǎn)商為消費者精心準備了一份售樓“答卷”。在這份“答卷”中，富力地產(chǎn)銷售額達1億多元；雅居樂地產(chǎn)廣州、中山兩地銷售額7億元，其中廣州占半數(shù)以上；恒大地產(chǎn)金碧系列樓盤銷售量占推出總量80%……而來自廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)則顯示，廣州市十區(qū)新建商品住宅實際簽約826套，簽約金額5.66億元。

　　一個是“火焰”，一個是“冰水”——廣州市民陳鋼對記者說，看了前面這個數(shù)字，我準備馬上去排隊；看了后面這個數(shù)字，那我還要等等。

　　“目前，各地都有為數(shù)不少的房地產(chǎn)開發(fā)商鉚足了勁構建樓市的虛假繁榮。而在消除開發(fā)商提供的偽信息方面，我們政府提供的公共服務還相當缺位。”上海房地產(chǎn)界獨立評論人士顧海波說。

　　記者調查發(fā)現(xiàn)，各地有關部門公布的房地產(chǎn)信息主要是樓盤成交量、銷售面積、均價等。這些數(shù)據(jù)一般以市為單位，沒有定期發(fā)布時間，即使發(fā)布，時間也很滯后，經(jīng)常在成交月份的一個月以后。至于構成樓盤重要成本的地價，各地有關職能部門更是諱莫如深。而不少地產(chǎn)商透露:地方政府公布的數(shù)據(jù)是根據(jù)我們的報表做的。考慮到可能與稅收掛鉤問題，我們一般會報低房價和成交量。這樣的數(shù)據(jù)本身就是不準的，我們根本不會去看它。在確定樓盤均價時，我們也會像買房人一樣去參加房展會，同時再看看周邊樓價。

　　但即使是這種開發(fā)商也不愿意看的數(shù)據(jù)，消費者拿到卻非常困難。沒有穩(wěn)定的發(fā)布渠道，沒有固定的發(fā)布時間，沒有可以即時查詢的免費或收費資訊。可以說，在地產(chǎn)商、政府、消費者三者之間，信息的真實流動實際上在很大程度上出現(xiàn)了斷裂。

　　“我們只看到這個報紙上說成交火爆，那個報紙說某樓盤通宵排隊。房地產(chǎn)市場到底怎么樣？房地產(chǎn)商賺了多少錢？我們用現(xiàn)在的價格買房子有多大風險？這些我們真的不知道，也沒有辦法知道。”上海市民王青宇抱怨說。

　　偽信息“造市”——地方政府的尷尬與曖昧

　　“只要有幾個大發(fā)展商聯(lián)手，把一個地方的樓價抬上去還是比較容易的。首先，找到一個題材——這個題材越稀缺越好，因為這樣參考比較的機會便很少——比如地鐵、高速輪軌、山水什么的，接著找些人排隊或根本不找，放出銷售火爆的信息，再接著某家或幾家樓盤同時小幅提升均價，試探市場底線，成功的話區(qū)域內所有樓盤都會跟進，不斷將房價推向高點。”

　　由于房地產(chǎn)市場信息的極度不對稱，房地產(chǎn)商通過發(fā)布虛假信息“造市”成了抬升房價的一個重要手段。

　　“只要有幾個大發(fā)展商聯(lián)手，把一個地方的樓價抬上去還是比較容易的。首先，找到一個題材——這個題材越稀缺越好，因為這樣參考比較的機會便很少——比如地鐵、高速輪軌、山水什么的，接著找些人排隊或根本不找，放出銷售火爆的信息，再接著某家或幾家樓盤同時小幅提升均價，試探市場底線，成功的話區(qū)域內所有樓盤都會跟進，不斷將房價推向高點。”江蘇一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)商爆出行業(yè)秘密。他說，目前發(fā)展商對房地產(chǎn)市場的預期總體上還是看好的，在這種情況下，根本不用擔心有樓盤會不跟進。

　　在更為具體的操作層面，誠意金、捂盤、饑餓療法等則已成為房地產(chǎn)商偽信息造市的重要手段。五一期間，廣東部分地區(qū)樓市出現(xiàn)怪現(xiàn)象:一些樓盤在不開盤、沒有具體銷售價目表的情況下，派發(fā)一個或多個排隊號碼，收取金額在1萬元左右的誠意金。許多樓盤收取的誠意金份數(shù)已經(jīng)遠遠超過了開發(fā)房屋的套數(shù)。“新的供不應求的局面正在被炮制出來。”有關人士評價說。

　　對于消除房地產(chǎn)商的偽信息“造市”，不少職能部門顯得態(tài)度曖昧、不積極。2005年房地產(chǎn)宏觀調控伊始，廣東的幾大房地產(chǎn)商不約而同地在一些媒體露面，宣揚地根趨緊、房價要漲的理論。而對于這些明顯誤導消費者的造市信息，有關部門并沒有及時澄清。

　　廣東樓市出現(xiàn)的這種政府反應滯后現(xiàn)象，在全國范圍內比較普及。記者調查發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)商不斷通過發(fā)布市場火爆信息進行“造市”努力的同時，大部分地方政府的職能部門對此采取了聽之任之的態(tài)度。

　　“地方政府在房地產(chǎn)市場介入過深是造成調控落實不到位的一個重要原因。”顧海波說。

　　由于房地產(chǎn)牽扯到幾十個相關行業(yè)，各地政府顯然不愿意房價增幅下跌過多。“考慮到社會利益，政府不愿意房價過快上漲；考慮到經(jīng)濟利益，政府又不愿意房價大幅跌落。目前地方政府在房市調控中處于一種相當尷尬的位置。”顧海波說。或許正是這一尷尬位置導致了地方政府在房地產(chǎn)信息公開中采取曖昧態(tài)度、缺乏主動性。

　　如何抑制過熱——專家建議地價歸中央釜底抽薪

　　“在特定區(qū)域控制房價并不難。購房者根本無法知道樓盤的成本。你說賣貴了，我會告訴你這兒地價現(xiàn)在很昂貴，這兒有波羅的海風情、這兒的資源如何如何稀缺。”

　　2005年中國僅個人購買商品住房消費就達1.42萬億元。而當年全國社會消費品零售總額為6.72萬億元，全國居民可支配收入總額為8.32萬億元。將居民住房消費與社會總消費及可支配收入總額進行比較，比例均在1:5左右。

　　那么，政府提供穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場信息對抑制住房消費過熱有沒有作用？

　　“政府通過公布區(qū)域房地產(chǎn)成交量、均價等市場整體走勢數(shù)據(jù)，對消費者的購房心理還是能夠產(chǎn)生一些作用的。現(xiàn)在的問題是政府拿到的數(shù)據(jù)不準確，公布也沒有穩(wěn)定的渠道。”專家建議有關職能部門采取措施，盡可能真實地收集、公布房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)與價格數(shù)據(jù)。

　　除了整體市場走勢外，在實際的市場層面，對消費者購樓意向產(chǎn)生影響的是擬買樓盤的周邊房價。因此，有專家建議地方政府分區(qū)域制定住宅類樓盤的“政府參考價”。

　　一位廣東地產(chǎn)商說:“在特定區(qū)域控制房價并不難。購房者根本無法知道樓盤的成本。你說賣貴了，我會告訴你這兒地價現(xiàn)在很昂貴，這兒有波羅的海風情、這兒的資源如何如何稀缺。”

　　在廣東順德新城區(qū)，第一個樓盤是嘉信城市花園。這個樓盤的地價500元/平方米，但2002年開盤均價卻達3200元/平方米至3300元/平方米，此后，2005年開盤的另一個樓盤純水岸均價也達到4100元至4200元。“這兒是新城區(qū)，購房者無法比較。首先開盤的嘉信城市花園將樓價定到了一個高點，接下去的發(fā)展商只會加碼，絕不會低開。我估計他們的利潤率達到100%以上。”這位地產(chǎn)商告訴記者。

　　“我認為，公布地價、對城市住宅商品分區(qū)域取樣，公布地產(chǎn)項目利潤率，能提升消費者的購房風險意識，抑制當前的消費熱潮。”尹伯成分析說。

　　而針對地方政府的“調控尷尬”，尹伯成則提出土地收入歸中央所有的建議。他認為，國有土地的收入本身在理論上也應納入到中央收入之中。通過這一措施，可以最大限度地避免地方政府在房地產(chǎn)市場介入過深的問題。