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專家認為要防范外資進入房地產
【記者 陸昀 北京報道】
記者近日從世邦魏理仕獲悉，由于看好人民幣持續升值，至少有5億美元在今年第一季度投入到中國內地的房地產市場。其投資分布約有50%資金投入北京，43%投到上海，其余資
金投在大連、哈爾濱、武漢、南京等二線城市。物業投資的選擇依次為甲級辦公樓、優質服務型公寓、五星級酒店、高檔商用物業和工業地產項目，以及產權分散的住宅物業。
另據中原物業顧問及世邦魏理仕等房地產顧問機構的消息，越來越多的國際投資者以及物業基金要求市場調研和盡職調查服務。近期，包括來自歐亞多個地區的投資機構，以海外上市、抵押貸款、收購等為目的的物業估值業務大為增長，已成為目前各大房地產顧問公司重要的利潤增長點。據世邦魏理仕方面透露，近期美國普洛斯公司和新加坡騰飛集團等，正就相關項目交易與當地政府、開發商及租用者進行多方談判。該公司估值及咨詢服務部，更已為對中國房地產投資有著濃厚興趣的騰飛集團在中國的多個工業項目提供了價值評估。
盡管目前對外資直接進入國內房地產投資的政策并沒有放開，但基于對人民幣會繼續升值的良好預期，使近兩年越來越多的外資通過合資的方式全面滲透到房地產開發、房地產尾盤階段性投資以及物業持有經營環節。此前有媒體報道，目前進入北京的外資中，有一半以上投向了房地產。自去年外資投向北京的中環世貿、富力雙子座等物業后，有消息說，今年一季度亞洲金融控股有限公司又以22億元人民幣買下了華普中心寫字樓，另有一日本基金買下華貿12.3萬余平方米的兩座寫字樓。而德意志銀行下的華商私募基金買走了溫榆河旁高端住宅項目美林香檳小鎮半數以上174套房產，更預示出外資的投資取向已不僅限于寫字樓、商業、工業等公建，外資對中國各類物業的投資已全線鋪開。
據悉，來自英國的一家保險公司與中信合資，成立了一家針對亞洲的不動產基金，意欲在中國房地產市場投資，一些來自日本及東南亞的投資機構也在加緊進入中國房地產市場的步伐。除了歐美的投資機構，遠在中東的石油國家的一些投資商也在積極考慮尋機進入中國的房地產市場。世邦魏理仕的分析人士認為，人民幣“破8”的推動，以及人們對人民幣繼續升值過程的看好，將會給外資的進入予信心。根據目前顧問公司掌握的商業談判信息，估計第二季度外資機構的投資力度至少會與一季度持平。
對外資涌入房地產市場，房地產業界的反應是樂觀的。認為外資投向國內房地產開發與物業經營，一方面可緩解房地產開發緩解資金短缺，另一方面可以促進國內持有物業開發，對以往的短期融資開發模式有所改變。多數人認為，目前國內對外商直接投資房地產并沒有從政策上放開，其數量還不足以影響中國的經濟。外資投向的是公建和高檔物業，對大眾的住宅市場沒什么影響。
然而，最近海外的分析機構則認為，外資大量涌入中國內地，將使中國經濟在未來幾年面臨艱苦的調整。中國銀河證券公司首席經濟學家左小蕾近日也向人們呼吁，對“錢勢洶洶”的外資涌入不可掉以輕心。
左小蕾認為，外資走進來危險不大，但是一旦撤出時，會給國內經濟帶來很大風險。由于外資進入是緣于對人民幣升值的預期，賭人民幣升值，同時外資在賭國內銀行給房地產項目貸款支持的背景，其“洶洶錢勢”目的是短期持有。假定市場在今后出了問題，假定外資認為人民幣升值空間已經到頂，出現集體兌換人民幣撤出中國市場，最終都要由國內的銀行來背賬。
左小蕾不認為外資的大量涌入對大眾沒有影響。她提出，對此不能盲目樂觀。外資雖然沒有進入低端物業，但是房地產市場并非一個割裂的市場，投向高端物業的外資，實際會將市場的平均房價拉高，其最終傷害的仍舊是大眾需求群體。
此前，人們沒有將進入房地產市場的海外投資劃入“熱錢”。左小蕾呼吁，應該對進入中國市場的“熱錢”重新定義。由于涌入房地產市場的外資具有明顯短期目的，應該將其劃入“廣義的熱錢”概念中。她認為，中國目前還沒有對外資全方位開放的情況下已經成為世界投資的“漩渦”是很危險的。因為熱錢出去的時候會給中國經濟帶來巨大危機，政府應對這樣的投資沖動提高警惕并有所防范。
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