浙江房產(chǎn)市場(chǎng)反向發(fā)展特征明顯 率先走入調(diào)整期

　　新華網(wǎng)杭州5月16日專(zhuān)電 (記者 胡作華) 統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為265.3億元，同比增長(zhǎng)僅2.2%，增幅回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。在同期全國(guó)商品房開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)20%的火熱形勢(shì)面前，浙江房市呈現(xiàn)出明顯的“反向”發(fā)展特征。曾經(jīng)引領(lǐng)業(yè)內(nèi)潮流的浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)已率先走入調(diào)整期。

　　浙江房市“反向”發(fā)展

　　在市場(chǎng)近乎原位盤(pán)整了近一年之后，浙江的房產(chǎn)商和投資者聽(tīng)到的仍然是一個(gè)負(fù)面消息。

　　4月中旬，浙江省統(tǒng)計(jì)局出具了一份對(duì)2005年及今年一季度全省房地產(chǎn)投資情況的分析。分析表明，近兩年來(lái)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)“先行指標(biāo)”的土地開(kāi)發(fā)、購(gòu)置面積一直呈現(xiàn)縮減態(tài)勢(shì)，表明市場(chǎng)對(duì)房市的預(yù)期已發(fā)生明顯變化，房地產(chǎn)業(yè)正在走向而不是走出調(diào)整期。

　　其中，浙江省房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)面積2004年出現(xiàn)下降，2005年完成1245.9萬(wàn)平方米，比上年下降21.3%，今年一季度完成240.3萬(wàn)平方米，下降了11.2%。土地購(gòu)置面積的下降在2003年就已顯現(xiàn)，2003年、2004年和2005年分別下降6.4%、21.5%、24.5%，今年一季度為325.4萬(wàn)平方米，比去年同期下降18.6%。

　　浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)在2000年左右率先啟動(dòng)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋銷(xiāo)售價(jià)格一路走高，其中杭州、溫州等中心城市的房?jī)r(jià)直追上海、北京。在今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成房屋施工面積同比增長(zhǎng)23.3%、開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)53.3%的現(xiàn)實(shí)面前，浙江房地產(chǎn)業(yè)的反向發(fā)展有著什么樣意味著什么？

　　數(shù)據(jù)中的現(xiàn)實(shí)

　　與其說(shuō)浙江的現(xiàn)狀是中央加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的結(jié)果，不如說(shuō)這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)奏使然。

　　本世紀(jì)初，當(dāng)我國(guó)迎來(lái)一輪“經(jīng)濟(jì)熱跑”和城市擴(kuò)張潮時(shí)，浙江經(jīng)濟(jì)和浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)一馬當(dāng)先，處于“領(lǐng)跑”位置，2001年浙江省房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)幅度為30%，2002年增幅更是達(dá)到50%。2003年后局部過(guò)熱出現(xiàn)，國(guó)家開(kāi)始對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行微調(diào)，市場(chǎng)嗅覺(jué)相對(duì)靈敏的浙江率先“嗅”到了這一點(diǎn)，土地購(gòu)置面積自然回落。

　　開(kāi)發(fā)投資如此，消費(fèi)市場(chǎng)也是如此。在“炒風(fēng)”盛行時(shí)期，無(wú)論是交易稅的出臺(tái)，還是按揭首付的提高，都抑制不了購(gòu)房者“擊鼓傳花”的熱情。當(dāng)外界涼風(fēng)吹過(guò)，大腦歸于平靜，真正的有效需求也就“水落石出”了。

　　浙江省統(tǒng)計(jì)局的分析表明，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛越來(lái)越濃厚。今年一季度，商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)大幅下降，降幅達(dá)到37.6%。從個(gè)人住房貸款來(lái)看，2003年、2004年、2005年的貸款余額增幅持續(xù)下降，分別為55.2%、43.1%、18.4%。

　　在這種新的供求關(guān)系里，市場(chǎng)繼續(xù)萎縮。2005年末，浙江省商品房的空置率達(dá)到了17.1%，到今年3月末，商品房面積比去年同期又增長(zhǎng)1.3倍。房屋銷(xiāo)售價(jià)格的漲幅明顯回落，去年浙江四個(gè)季度的漲幅分別為13.5%、12.1%、8.5%和4.6%，今年一季度走低至2.6%。

　　調(diào)整非坦途

　　浙江省統(tǒng)計(jì)局認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給仍明顯存在結(jié)構(gòu)錯(cuò)位問(wèn)題，尤其是中低價(jià)位、中小戶(hù)型商品住房供不應(yīng)求。盡管政府采取了經(jīng)濟(jì)適用房政策來(lái)解決低收入者的住房問(wèn)題，但短期內(nèi)改變不了“僧多粥少”的局面。前五年浙江的經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)竣工面積為789.9萬(wàn)平方米，只占全部住宅竣工量的6.5%。

　　統(tǒng)計(jì)部門(mén)提出，擴(kuò)大市場(chǎng)需求的關(guān)鍵在于合理定價(jià)問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)測(cè)算監(jiān)督，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)超過(guò)成本的予以制止甚至懲罰，使房?jī)r(jià)還原真實(shí)。政府還可以采取對(duì)低收入者實(shí)行貨幣補(bǔ)貼的辦法來(lái)活躍二手房市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還須加大普通商品房的市場(chǎng)占有率，逐步形成以普通商品房為主的多層次住房供應(yīng)體系。

　　對(duì)于浙江的房市而言，調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，今年一季度商品房銷(xiāo)售面積大幅下降即是明證。市場(chǎng)需要的不僅是結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也需要經(jīng)營(yíng)秩序的規(guī)范整頓，這是投資者、房地產(chǎn)