潘石屹任志強張寶全董藩齊聚 房價我們到底信誰

　　5月12日晚，潘石屹任志強張寶全董藩齊聚央視，就最近地產界的熱點話題進行探討。以下為節目實錄：

　　主持人：大家好，歡迎來到中國財經報道，我是計渝。這一周我們的節目都在圍繞著房價上漲進行討論，每天我們都能收到上千條觀眾短信，大家對于房子真是有無數話要說，無數疑問等待回答，今天我們就請來了幾位房地產界的重量級人物，通過和他們對話可能我

們會找到一些答案，他們是SOHO中國董事長潘石屹，北京華遠集團總裁任志強，今典集團董事長張寶全，北師大房地產研究中心主任董藩，這幾天我們收到了大量的觀眾短信，很多人都在埋怨現在的房價漲得飛快，可是房價到底漲了多少，不同部門統計又不一樣。我們先來看一個短片。

　　日前北京市建委對外公布：今年一季度，北京商品住宅預售交易平均價格每平米6885塊錢，北京市商品住宅預售交易平均價格漲幅為14.8.%，

　　4月21號，國家統計局召開新聞發布會，發布的統計數字卻和北京建委發布的數字大相徑庭。根據國家統計局的統計，今年1季度北京房價和去年相比增長了7.6%，14.8%和7.6%，同樣統計的都是北京房價，數字卻相差很遠。那么買房之前，到底該參考哪個數字呢？

　　任志強：我們沒有覺得房價長得那么快，國家統計局公布的70個城市的漲幅只有5點幾，6點幾，而我們人均收入水平的增長是10%，農村也都超過10%，房價遠遠低于人均收入增長。

　　任志強：北京市曾經公布過一個現房交易的平均價格的數據，但這不是一個標準的數據，因為一次性現房交易價格和整體的房價是兩個不同的概念，在國際上評論房價的時候都是所有可以交易的房屋和沒有交易，而實際房屋增長的情況都應該計算在房價之內。

　　任志強：國家統計局的70個城市的統計數據是相對準確的，因為它包括了交易的價格和非交易的房屋增長價格，這個價格是合理的，尤其是在公共的數據中，

　　主持人：潘總怎么看？

　　潘石屹：我是拿話筒說，這是任總一貫的思維，別人說空置率高的時候，他說你算錯了，你在中國算的跟在外國算的不一樣，人家說房價和家庭收入比的話，說你也算錯了。

　　主持人：任總總是站立在反對派一邊？

　　任志強：不對，不對，我總是站在科學的角度出發。

　　主持人：潘總繼續。

　　潘石屹：這一打斷我思路就亂了，我認為從任總說的兩個統計數據來看，我是更相信北京市的房屋管理部門這個數字，我認為這個數字比國家統計局的數字要準確。前一段時間我們看到網上說，互相之間說你是非法的，你是非法的，而且兩個數字差距非常大。

　　任志強：各個報的都不太一樣。

　　潘石屹：所以這個差距特別大，而我怎么看？我更相信房管局的數字，北京市

　　潘石屹：什么原因呢？這個快的里面就像任總剛才說的，要分門別類，要分結構，我們看上漲最快的房價是

　　潘石屹：其次，就是住宅價格上漲比較快，而寫字樓和商業樓的價格，從統計的數字來看，上漲得相對來說比較慢一點，出現這樣的原因，我覺得可能是兩方面：一方面就是土地的供應和房屋的供應比較少；另外一個就是中國的經濟發展勢頭非常好，購買房子需求量也比較大，供應和需求之間不平衡，如果是下一步要調整的話，應該把供應和需求之間調整得平衡一些，而且是要分門別類的，按照不同的產品去調整，這是我的觀點。

　　任志強：我反對的意向很清楚，如果按小潘的說法，房管局部門，或者北京市建委應該注明一手商品房現在的交易價格，而不是平均房價，因為老百姓真正買房子不光是買一手房，也要買二手房，這是第一個，第二個是它同比的數據，原來的數據是用什么方式取得的，如果原來的方式也是用統計局的方式來取的，而新的后面這個數據是用現在的交易價格去取的，這兩個數據不對等。

　　潘石屹：他是按原來的取的。

　　任志強：不對，原來的時候沒有交易上網，嚴格的交易上網是在去年以后，因為在前年的時候有一部分是沒有交易上網的，所以他原來的數據基礎是個錯誤基礎。

　　主持人：原來的基礎不扎實？

　　任志強：原來的基礎不實，因為很多沒有交易上網，后來就像小潘說的，網上的時時的交易價格已經相對比較準確了，假定他用去年年底已經完成的價格和后年的價格去對比，這叫前頭的基礎是實的，可是我們去年的情況是實的，前年的情況并不實，所以這兩個交易價格不具可比性。

　　任志強：另外一個就是我說的，他沒有二手房交易價格，他對市場來說，應該注明你的房價是指一手房現在在市場上交易價格的對比情況，而不是說平均房價。平均房價的概念是要影響老百姓消費的，而影響消費的過程中一定包括了一手房，也包括了二手房，因為二手房也是一個重要的交易價格。比如說，我可能把二手房要賣掉，然后才有可能去買一手房，我要先知道二手房子我能賣多少錢，有的人可能只能買二手房，所以他要知道二手房的交易價格是多少錢，所以他不一定需要買一手房，因此如果對市場進行一個指導的話，這個房價是要跟老百姓說清楚，不能簡簡單單像北京市建委這樣去公布，這種公布一定是有誤差的。

　　任志強：歷史上國家統計局有一套固定的辦法，這套辦法是和國際接軌的，他按多少個標準去取得樣品件，每個樣品件用什么方法去取得，怎么換算成最終的結果，這都是按國際接軌的，如果說我們不相信國家統計局的方法和數字，我們也沒法相信國際上的數據了，因為它用的是同一個辦法。假定我們要把我們的房價跟國際上的房價進行對比的，一定要用同一個辦法，而不是我們建委現在用的只記一手市場的交易房價去對比，這種對比一定是會發生錯誤的。那么我們就沒法進行理論研究。

　　潘石屹：你先停一停，我想說，等半天了。

　　主持人：張總很著急。他的牌子已經晃了半天了，沒有舉起來。

　　潘石屹：首先在北京，一手房交易的量每一年是好幾十萬，可是二手房交易的量是三四萬，所以二手房現在的量比較少，我們可以從一個新房子上面，還是能把市場上面的一個基本事實認定得比較精確。

　　任志強：你用數據也不太準確，去年一手房交易量是17萬多套，二手房交易量6萬多套，當時是三分之一，都合計起來大概是20%，所以不能單說。

　　潘石屹：你說，你接著說。

　　任志強：因為二手房還是一個很大的交易量。

　　張寶全：我覺得平均價格指數的變化等同于房價的變化，這是不一樣的概念，平均價格指數更反映了，我們不同的產品在比例結構上的一種變化，可能會對平均房價帶來影響，比如說城區的房子供應多了，郊區的房子供應少了，平均價格值一定要上漲，這是一點。一個價格真正上漲了，我剛才同意任總的說法，房價的變化一定是在同一地區，在不同時間里面相對的價格的變化，這是一個房價的變化，北京在最早的時候，我記得有一家單位做過這樣的實驗，但是后來發現他放棄了，我覺得可能因為這樣不給他帶來經濟效益，比方說我們可以把CBD這個地區，通過交易網就可以能夠看得見，CBD劃了一個范圍，這個范圍有一個相同性，這個平均價格今年交易下來和去年交易下來有什么變化，比方說海淀區，或者說再把豐臺區，我就把這幾個區在一個相同區域里面價格的變化，我覺得這可能能夠代表我們房價的變化。把一個平均交易價格指數的變化當成房價的變化，我覺得這第一是不科學的，第二剛才大家在講，究竟是北京市建委的數據，網上公布的數據真實呢？還是各家統計局的數據真實？

　　任志強：數據可能都是真實的，但是它代表的含義不一樣。

　　張寶全：對，數據都是真實的，我們最關鍵的要了解它的數據計算的方法，比如說他的方法是按照所有交易平均算下來的呢，還是把新房和舊房一起算下來的呢，還是就是按照任總說的，是在某一個區域里面的參照算下來的呢，所以如果我們講房價的高低，一定是在一個相同的區域里面不同時間里面價格的變化，這是房價的變化。

　　張寶全：對一個房價交易支出的平均價格變化，這表示我們在供應結構上的一種改變，或者是消費結構，或者是供應結構會帶來的一些變化，所以我想這一個前提不說清楚的話，很難評判說你是對的，還是他是錯的，因為我覺得任總是對的，他們所有的計算出去的結果都是對的，但是最重要的是計算方法是不一樣的，這個方法應當公開的，如果把方法公開完以后，如果大家按照統一方法來結算，可能結果也就是一樣的。

　　任志強：如果你研究總體的房屋價格的時候，一定要用統計局的價格，建委的價格最多能用在這一個地區、這一個時間，當時進行一手房交易，這兩個使用方法是完全不同的。我現在要買一手房可能用建委的數字，因為就是現實交易，小潘說的，網上登記了，現實交易了，你價值除以面積就行了，總金額除以面積就得出一個統計數，我今天要去買北京市的一手房可能就按這個價格計算。但是你要說普遍的房價增長沒增長，或者全國的房價是不是大動了，這是兩個概念，因為它是自然價格的實際增長情況，要用統計局的數據，因為統計局的數據是最合理的數據，重要的我覺得還不是董藩教授說的，樣本對不對，樣本是固定的，因為這個樣本固定原因是在于他把不賣的房子也作為固定樣本去評估它的價格增值沒增值。

　　任志強：所以70個城市的房價指數，包括了我沒有交易的房屋房價是不是增值的，可能我拿它去抵押貸款的時候，本來能貸20萬，房子增值了我就能貸30萬，再增值我可能能貸40萬，如果貶值我只能貸10萬。在香港的金融風暴的時候就很明顯，銀行放貸很重要的是靠小業主把房屋作為抵押，換來生產的流動資金，這個房屋的價格就非常大地影響到他從銀行能拿到的多少貸款，這樣的房價的平均指數才能真正地起到指導市場的作用，你不光光是買房子，你可能還要賣房子，你作為賣房人來說，你也會知道我的房子現在值多少錢，這是兩個不同概念，所以它用的地方是完全不同的。不能說建委的數字是不真實的。

　　主持人：我們房地產業界的三位老總他們也是討論很熱烈，我們再來聽一聽我們的專家的看法，董主任您怎么看？

　　董藩：關于統計局和建委的問題，在現在這種情況下，任總講了統計局這個是一套很科學、很規范的標準，國際上也采用這樣的方法，我們是借鑒過來的，是這么回事，但是在操作過程當中可能有個問題，通常我們所說的好經給你念歪了，比如說我在選樣本的時候，我是不是選得非常科學，還有樣本的權重問題、大和小的問題，這個時候可能是有意無意當中可能會出現偏差，而實際交易就不會出現這樣的偏差，所以說要說哪個數據有價值，兩個數據都有價值，應該是結合到一起修正它得出來的結論，我覺得這樣可能會更好一點。

　　主持人：不管是哪個數字，老百姓都希望這房價別漲得那么快，他們的住房夢別變得那么遙不可及，前不久我們也采訪了一些消費者，看看他們對現在的房價怎么看。

　　劉女士：“我覺得房價太高了，對我們工薪階層來說真是有點兒承受不了。”

　　消費者：“價位太高，有的不適合自己買吧。”

　　消費者：“現在猶豫啊，不買也不行了，感覺房價還是漲啊。”

　　主持人：你們幾位怎么看現在的房價，是高還是不高？

　　潘石屹：我覺得咱們先要把這個事實搞清楚，一方面我們剛才前一段討論的，這個數字對不對，另外一個方面你到市場上面去真實的體會。在4月底，五一前后我去了一些城市接觸了一些房產發展商都普遍感到價格在漲。當然漲價對房地產發展商來說不是件壞事。

　　任志強：我沒看到說房價高速度增長的過程，尤其從一季度和去年四季度的情況來看，漲幅更低了，我們不能單獨看同期對比的增幅，而更重要的是要看它環比增長的增幅，如果環比增長的增幅很小，和去季度相比就沒有什么太多的異樣，也許您要對上海來說，去年宏觀調控之后的房價開始下降，你要跟那個去對比漲幅可能差得更大了，但是環比不一定有這么多，所以不是今年的一季度和去年一季度比漲了多少，而是今年和一季度和去年四季度環比的時候看看漲了多少，如果四季度早就把房價漲上了，今年一季度的漲幅是很低的，我不知道從哪兒得出來的信息，房價在瘋漲。

　　董藩：剛才任總談到了一個問題，他感覺到全國房價漲幅不是很嚴重，而潘總說漲勢非常明顯，這首先有一個思維的問題，我們看全國的房價，看全國的房價還是看主要城市的房價，現在來看從一季度的情況看，全國的房價漲幅還不是特別地嚴重，但是出現了明顯往上竄的跡象，從3月份來看，其中我們通常所說的四個一線城市，北京、上海、深圳和廣州漲幅是非常快的。1、2月份還是處在那個狀態當中。

　　潘石屹：所以我覺得房價的上漲出現這樣的問題，到底是哪個環節出了問題。而且有的時候是媒體說的話，可能是考慮另外一方面的問題，例如像在媒體上面經常出現的，中國要實施最嚴格的耕地保護措施，這個方面房地產市場的理解就是沒地供應了，或者就是說拆遷的話會非常困難。其實土地的供應就是兩方面，一方面是新增土地，說是要實施最嚴格的土地管理辦法；第二塊就是存量土地，如果是拆遷的話，我剛從上海過來，基本上海、北京的城市拆遷起來非常困難，如果這些信號傳到房地產市場上的話，就覺得你的供應量一定會受到影響，對房價上漲，我們擔心的問題不是去年房價上漲得多多，今年地區季度房價上漲得多快，而是擔心未來的幾個月時間，如果是在這樣一個市場的環境、市場的氛圍下，可能第二季度、第三季度。

　　主持人：漲幅會更劇烈？

　　潘石屹：漲幅就會更劇烈，市場會更不平衡。

　　主持人：張總提反對意見。

　　張寶全：我覺得北京第一季度房價的異動不代表整個北京今年的整個水平。

　　主持人：不代表？

　　張寶全：對，實際上今年第一季度北京房價的異動有些特殊原因的，第一按照我們現在的房價交易管理規定，它成交以后是在一個月以內去登記，所以今年第一季度平均值里面有很多是去年的，就算今年初交易這些房子都是2005年，甚至2004年供應的房子，不是2006年供應的房子，實際上2006年，北京的房子一般講都在春節以后才會上市，因為按照銷售的規律來講，大家不會選擇在春節前，因為元旦以后，冬季大家忙過年了，如是營銷的話，在春節前營銷的話，它的運銷期就太長，所以一般都選擇在過年以后，所以春節以后進入的房子，這可能是2006年，北京市真正的代表2006年供應量的產品，這些產品的價格我個人認為是在第二季度、第三季度逐步地顯示出來。也就是說今年北京供應的產品大部分還是以中檔為主體的，并不像去年，更不像今年第一季度反映出來的以高檔為主題的，所以第二季度、第三季度平均價格指數一定會低于第一季度，而且到第四季度可能會更低，所以我覺得不能把第一季度的異動就當成北京房價基本的狀態，甚至覺得二季度、三季度會更升，就像潘總說可能三、四季度還會漲得更高，我覺得不太可能。

　　主持人：今天的討論也是夠激烈的，其實不光是房價，關于空置率和宏觀調控的爭論也很多，在下周節目里，我們會和這幾位嘉賓繼續討論這些話題，歡迎您到時收看。

　　(來源：CCTV-中國財經報道)