中央醞釀新政 全面穩(wěn)定房價(jià)

　　作者：謝紅玲 李樂 王其明

　　房貸首付比例可能提高的消息一石激起千層浪。截至發(fā)稿時(shí)央行對此傳聞尚未予以肯定，接近決策層的相關(guān)人士則向記者證實(shí)，利用按揭杠桿控制樓市非理性需求增長、調(diào)整市場供求關(guān)系的方略已定，并將采取央行發(fā)放指導(dǎo)性文件的方式下達(dá)。

　　與此同時(shí)，一個(gè)重點(diǎn)研究房地產(chǎn)問題的中央經(jīng)濟(jì)形勢分析會正在緊鑼密鼓地籌備中。有關(guān)方面正在加緊搜集信息為即將出臺的房地產(chǎn)新政做準(zhǔn)備。人們可以明顯感受到，針對狂熱的房地產(chǎn)市場，中央政府正在醞釀組合拳，以期從調(diào)控房地產(chǎn)市場供應(yīng)總量、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)合理需求等諸多方面穩(wěn)定房價(jià)。

　　提高首付擠壓非理性需求

　　“高檔房供需狀況接近平衡點(diǎn)，中檔房市場需求旺盛但供給不足，所以針對所有項(xiàng)目普調(diào)首付比例是能夠達(dá)到政策預(yù)期的。”陽光100常務(wù)副總范小沖對記者分析說，他看過的一份研究報(bào)告也顯示，大中城市供求結(jié)構(gòu)矛盾普遍存在，中低檔房的缺口在30%以上。

　　記者通過調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，越是高檔項(xiàng)目一次性付款的客戶比例越高，通常在40%～50%以上；普通住宅客戶使用貸款的比例多在80%以上，有些項(xiàng)目甚至在90%以上，貸款成數(shù)多為八成，二線城市使用貸款的客戶比例高于一線城市。

　　“我個(gè)人分析，即便銀行調(diào)高首付比例也不會一刀切，一定會對中低檔房和高檔房區(qū)別對待，對房地產(chǎn)市場發(fā)育程度不一的不同城市區(qū)別對待。”萬科新聞發(fā)言人譚華杰說。

　　提高個(gè)人按揭貸款首付比例，等于抬高銀行的放貸門檻，將有效遏制銀行的放貸沖動，也將把真實(shí)購買力不足的人群擋在商品房交易市場大門外面。政策制訂者的意圖在于：購買需求的減少肯定會為商品住宅市場降溫，同時(shí)刺激二手房市場、出租房市場的發(fā)育。并希望借此使人們向理性消費(fèi)回歸、樹立起梯級消費(fèi)觀。

　　上海盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏一針見血地指出：“銀行的支持力度是樓市供求關(guān)系的風(fēng)向標(biāo)，啟動按揭杠桿調(diào)整供求關(guān)系最直接、最厲害。”

　　至于為什么此次調(diào)控會拿購房者開刀，范小沖分析說：“目前的土地供應(yīng)方式造成的結(jié)果是地根過緊，針對房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款一直緊縮又讓開發(fā)商因?yàn)殂y根限制對現(xiàn)有土地開發(fā)的速度變慢，所以整個(gè)商品房市場的供應(yīng)量上不去。供求關(guān)系是決定房價(jià)的最主要因素，供量有限，需求越發(fā)旺盛，要實(shí)現(xiàn)供求平衡，也就只有在抑制需求上下手了。上一輪調(diào)控有效遏制了投機(jī)性購房，這回該針對實(shí)際購買力較弱的非理性購房了。”

　　此次調(diào)控的影響不僅會體現(xiàn)在非理性購房者的出局上，還會改變有真實(shí)購買力的人群對價(jià)格的預(yù)期。一位準(zhǔn)購房人分析：“政府一打壓，買房的人減少了，高房價(jià)還撐得住嗎？即便房價(jià)不下調(diào)，想必開發(fā)商也會推出些優(yōu)惠措施來，看來買房應(yīng)該再等等。”

　　調(diào)控供需雙管齊下

　　此論房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控顯然是從供應(yīng)和需求兩方面下手。建設(shè)部內(nèi)部人士告訴記者，4月份由建設(shè)部布置的40個(gè)城市空置率檢查已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，空置率檢查的主要目的在于為調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行數(shù)據(jù)鋪墊，并稱下一階段建設(shè)部將加強(qiáng)城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的力度，并集中經(jīng)歷督促地方政府盡快落實(shí)。

　　“中低價(jià)位普通商品房每個(gè)城市都必須供應(yīng)。”該人士語氣堅(jiān)定。記者了解到，北京的中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)已經(jīng)啟動在即。北京市國土局局長安家盛在接受采訪時(shí)也表示“年底之前應(yīng)該有1~2個(gè)樓盤出來。”此前，房價(jià)快速上漲的北京一直沒有中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)。，此舉是按照“中央、建設(shè)部、國土資源部的統(tǒng)一安排”。強(qiáng)力進(jìn)行供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整無疑將成為未來調(diào)控組合政策中的又一重拳。

　　建設(shè)部的一位內(nèi)部人士甚至私下向記者表示，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)所能取得的效果，在相當(dāng)大程度上取決于地方政府的重視程度。

　　在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，政府主管部門還在盡力想辦法實(shí)現(xiàn)充足的市場供給，并從市場供給源頭的關(guān)鍵環(huán)節(jié)——土地入手，確保最終在房屋供給環(huán)節(jié)保證充足。

　　記者確知，為保證土地儲備中心擁有足夠的土地儲備用以市場供應(yīng)，北京市政府已經(jīng)同意由市財(cái)政撥付21億元專項(xiàng)資金用于土地收購儲備和整理，以支持其資金籌措渠道多元化的探索。目前，地方土地儲備機(jī)構(gòu)的資金主要來自于銀行貸款。

　　實(shí)際上，從2002年起，北京市10家商業(yè)銀行共向土地儲備中心授信318億元，而北京市目前已使用了110.96億元。北京市國土局方面認(rèn)定，單一依靠銀行貸款存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，最終不利于實(shí)現(xiàn)充足供應(yīng)的目標(biāo)。

　　同時(shí)，北京市國土局方面也基本確定，企業(yè)通過招標(biāo)形式可以介入土地一級開發(fā)，并可在土地一級開發(fā)領(lǐng)域收取2%的項(xiàng)目管理費(fèi)或不超過8%的收益。以加速土地一級開發(fā)的速度，此前，地方城市土地一級開發(fā)的主體通常是地方的土地儲備中心。記者獲得的可靠消息表明，北京的這一做法，得到了國土資源部的認(rèn)可，土地利用司的一位領(lǐng)導(dǎo)告訴記者，國土資源部正在向全國推廣北京的模式。

　　事實(shí)上，所謂一級開發(fā)就是土地開發(fā)、平整工作，按照相關(guān)規(guī)定，“8·31”之后，政府用于供應(yīng)的土地都應(yīng)該是完成整理工作的“熟地”，因此，一級開發(fā)的速度將直接影響到現(xiàn)實(shí)的土地供給量，并傳導(dǎo)到房屋供應(yīng)領(lǐng)域，從而影響現(xiàn)實(shí)供給。故此，國土管理系統(tǒng)在一級開發(fā)領(lǐng)域引入企業(yè)加速土地整理，其用意實(shí)則在于充足供給。

　　據(jù)記者了解的消息，強(qiáng)力進(jìn)行供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和充足市場供應(yīng)，并不是調(diào)控政策的全部，而更多調(diào)控的組合拳將在最高決策層“拍板”之后陸續(xù)出臺。