買島：殘缺的商業(yè)游戲

　　本報記者 柯志雄 北京報道

　　口袋里如果有1.82億元以上的資金，蘇州太湖景區(qū)中的這座小島，以及環(huán)繞著的無邊水色，就有可能是你的了。

　　5月9日，一家美資投資公司的合伙人告訴本報記者，受蘇州市國土資源局委托，蘇州

市土地儲備中心將于本月31日拍賣16幅地塊，而其中最亮眼的一幅是編號“蘇地2006-B-13號”的一座小島——太湖國家旅游度假區(qū)葉山島，面積22萬平方米，起拍價825元/平米。

　　“離正式開始報名的時間還有十來天，我們自己的材料都還沒完全準備好”，一位當?shù)赝恋夭块T的工作人員告訴記者，盡管起拍價就高達1.82億余元——在國內(nèi)已知價格的島嶼中排名第一，但還是有些人來詢問�！斑@不算什么，你要的話浙江、青島等好幾個地方今年都還有島可以買”，一位熟悉島嶼行情的人士認為，自去年3季度有報道稱在部分省市被叫停的購島行為，今年會再度成為一個熱點。

　　“要不是跟我們的主要投資方向還是有較大偏差，我們肯定會考慮把葉山島買下來”，上述美資投資公司合伙人頗為遺憾的說，“作為一種財富的象征，私人所有的島嶼，甚至會取代游艇在今日的地位”——70多年前道威·麥克唐納在FORTUNE雜志創(chuàng)刊號上的一句話，同樣適用于今天的中國。

　　“像布蘭森一樣生活”

　　見諸報端最早的買島者是國畫大師潘天壽的外孫朱仁民。

　　1996年，身在國外的朱仁民聽說國內(nèi)可以買島的消息，立刻回國爭取到普陀蓮花洋上菜花山小島的使用權(quán)，成了國內(nèi)最早買島的人。朱將這個小島命名為“蓮花島”，自號“蓮花洋人”。之后10年，朱忙于將此島建成“一件純自然主義的大地藝術(shù)作品”，直到去年，入口石頭上刻下“永久免費觀光”的蓮花島才以海洋雕塑公園的面目正式對外接待游客。

　　累計投入2000來萬元只為藝術(shù)的朱仁民是“島主”中的特例。朱仁民之后，緊接著大亞灣東端的三角島以及大亞灣與大鵬灣交匯處的三門島分別由孫良浩和王樹春“拿下”，相繼投入商業(yè)開發(fā)。2004年6月，臺商陳明哲與地方政府聯(lián)手開發(fā)放雞島海上旅游世界，首期投資額達三億元。

　　“這些只是外頭看得到的，實際上被買下來的比這多得多，只是大家都不愿意說。”自稱什么生意都做的余振(化名)告訴記者。2003年，余振和自己的幾個“海龜”朋友買下浙江一個內(nèi)陸湖島。在他看來，買島無非就是兩個目的，一個是看中其商業(yè)價值，另一個就是“像布蘭森一樣生活”——維珍集團創(chuàng)始人理查德·布蘭森在英屬維京群島擁有一座價值千萬的私人島嶼內(nèi)克島。

　　“以前炒作比較多的那些買島的人，買來主要是用于經(jīng)營的，所以他們需要炒作”，但余振認為島帶來的直接經(jīng)營收益并不明顯，“據(jù)我所知，先前那幾個人并沒有賺到很多錢，你想想他們至少投入都在千萬元以上，如果這些錢當時投資房產(chǎn)，能賺多少倍？”余振看好的是買島自己玩的“真正的有錢人”。

　　“就像買頂級車、豪華游艇或者商務(wù)飛機一樣，買島也會因為潛在的彰顯身份需求而傳播開來，”余振笑著說，“就像病毒傳播一樣，圈子里有一個人買了，就會有更多人跑去買�！�

　　“這種彼此模仿的驅(qū)動力很強，有點像女孩子追逐流行服飾，只不過男人把服飾換成島而已”，一家投資公司的老總告訴記者，他的一個朋友最早賺了錢在歐洲買了一個私人島嶼時，自己有點羨慕；接著后者又在澳洲買了個島，自己有點坐不住了；等到這個朋友買第三個島時，自己嫉妒到極點。

　　“像布蘭森一樣生活”是眾多買島者背后的強大驅(qū)動力。布蘭森的島嶼生活景象著實迷人——躺在島上別墅的吊床上，一邊吹著來自西印度群島的信風，一邊用他的膝上電腦給《金融時報》寫信，收閱傳真，和他的生意伙伴們通電話。

　　“最重要的是，自己的島是一個絕佳的社交工具”，擁有某島的一位軟件公司創(chuàng)始人告訴記者，大部分的社會名流和企業(yè)巨頭們已對高檔酒店熟視無睹，“但到我的島上來玩玩，你能拒絕這樣的邀請嗎？逢年過節(jié)給‘關(guān)系戶’寄張自己定制的私人小島特制風景明信片也能讓對方印象深刻�！�

　　“生意做好了，把重要的關(guān)系戶接到國外島上度假，加深了感情，生意更好做，又賺到錢買新島”，上述投資公司的老總?cè)绱嗣枋觥皪u生意”相互推動的循環(huán)過程——2002年，終于抵制不住誘惑的他也在國外買了個幾平方公里的小島，“跟很多人的想象不同，其實國外好多島并不貴，折成人民幣1000萬元都不到。買島之后有個好處是，你會比較注意社交的頻率和品質(zhì)，比過去更多接待客人，實際花費并不比夜總會貴�！�

　　做島主的代價

　　“剛買島的時候，你只要有些錢，都會覺得不貴”，余振認為，實際上在國內(nèi)買島后續(xù)的開銷非常大，“一旦涉及在島上搞點基建或增加點什么設(shè)施，你會發(fā)現(xiàn)成本至少是陸地上的幾倍甚至到十倍。”

　　浙江省相關(guān)部門的一位官員證實了這一說法，他告訴記者，曾經(jīng)有富豪到浙江某市試圖“圈島”，指著海圖揚言要一次"吃下"幾十個島嶼，后來了解了開發(fā)的具體要求之后就聲息全無，“他聽說砂石不能從島上挖，全部要從陸地上運，就傻了”。

　　王樹春曾經(jīng)告誡買島者，開發(fā)的海島一定要靠近經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)才有市場支持；同時商業(yè)開發(fā)項目設(shè)計需適度超前，且別指望賺快錢——投資海島要投入大量資金進行非營利性的基建及服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，開發(fā)周期長、工程造價高，因此短期利潤率非常低。

　　除此之外的限制也不少，上述軟件企業(yè)創(chuàng)始人說，他們合伙拿下的島雖然成本較低，1000來畝只花了600多萬元，但只能用于農(nóng)業(yè)開發(fā)，“其他幾個合伙人在引進水陸兩棲的草，還有其他一些植物，要蓋建筑物只能是以研究或培育的名義，還得審批�！迸c之相比，用途為居住的葉山島成本至少高百倍，但即使如此，仍對容積率、綠化率和建筑密度有要求。

　　余振介紹說，做島主的成本主要分三塊：獲取島嶼使用權(quán)的成本和建設(shè)開發(fā)的成本以及其他相關(guān)成本。從島嶼使用權(quán)成本來看，一方面是島本身的大小、風景等條件決定，另一方面取決于審批的繁瑣程度，相對而言內(nèi)陸湖島比海島容易，內(nèi)陸湖島一般由國土部門審批，而海島要通過海洋部門和政府的審批。

　　建設(shè)開發(fā)成本主要決定于當?shù)卣�府對島的保護要求程度以及離陸地的遠近程度，而其他相關(guān)成本則關(guān)乎是否需要添置快艇等考慮。“最好你本身的企業(yè)規(guī)模就很大又有名，而且在當?shù)赜衅渌�投資，這樣各方面都會比較好談一點，畢竟現(xiàn)在各地都比較歡迎外來投資，相對會開點綠燈”，余振說。

　　事實上較為熱衷于推出島嶼的地方政府，很大的一個用意正是吸引外來投資。舟山市政府的一位官員說，“我們舟山工業(yè)基礎(chǔ)比較差，如果不靠海、靠島，拿什么來吸引別人？”2005年舟山市曾一度推出十余個島嶼，吸引的投資意向接近30億元。

　　但隨著地方政府對島嶼開發(fā)的期望越來越高，余振發(fā)現(xiàn)成本也在飆升，而限制越來越多，“過去500來萬元就可以拿下一個不錯的島，現(xiàn)在面積只要不是太小，動輒都是幾千萬元�！�

　　殘缺的商業(yè)游戲

　　“我國面積大于500平方米的島嶼有近7000個，其中有居民海島400多個，無居民海島6500多個；面積在500平方米以下的島嶼和巖礁約有上萬個�！闭憬�水產(chǎn)學院一位李姓教授為記者粗略描述了島嶼的分布概況。

　　“500平米以下的很難實用和開發(fā)。而在大于500平米的島嶼里，無居民島一般相對而言比有居民島條件差，前者的數(shù)字看起來有幾千個，實際上適合度假或開發(fā)的比例并不高”，金島旅游開發(fā)有限公司一位負責人告訴記者。該公司負責開發(fā)位于威海的宮家島。

　　“無居民島開發(fā)一直就很熱，只是沒有具體的政策法規(guī)。此前開發(fā)都是在當?shù)卣�府進行審批�，F(xiàn)在即使有了政策，但尚不健全，因此還是把建設(shè)先搞起來，然后等政策下來后，再進行審批”，溫嶺市石塘旅游發(fā)展有限公司總經(jīng)理江賢志說。

　　江賢志所說的“政策”指的是2003年7月1日起施行的《無居民海島保護與利用管理規(guī)定》，由國家海洋局和總參等部門共同推出。“嚴格意義上說，都不能叫買島，而是租島，轉(zhuǎn)讓的只是海島的使用權(quán)”，在部分專家看來，該規(guī)定出臺之后，比較清楚將海島的產(chǎn)權(quán)界定為國家所有，也規(guī)定了需要的申請材料、審批流程以及權(quán)限，但尚存不少未界定清楚的法律問題。

　　中國政法大學學者趙紅梅撰文指出，無居民海島不僅是國家所有的財產(chǎn)具有經(jīng)濟利益，還承擔著生態(tài)保護、國防安全、領(lǐng)土確定、科學研究等多方面的功能，其使用權(quán)不是單一和簡單的權(quán)利，而是一系列子權(quán)利的集合，如取水權(quán)、島上土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、漁業(yè)權(quán)等，且權(quán)利中蘊涵著義務(wù)，主要表現(xiàn)在對使用權(quán)人的無居民海島環(huán)境和生態(tài)保護、國防安全、不阻止他人無害登島等的要求上。

　　“我們希望在海島法出臺之后會界定得更清楚一些�！币晃粚＜胰缡钦f。但法律不是唯一的難題，余振告訴記者，國外島嶼的買賣很多通過中介操作，通常交到買主手里的不會有任何隱患，大多也能直接交付使用，部分還捆綁金融機構(gòu)給予貸款支持，以降低購島的資金門檻，“相應(yīng)的設(shè)備也非常齊全，甚至到家庭用的海水凈化器。你不住的時候，還有中介聯(lián)系出租�！�

　　雖然麻煩不少且價格水漲船高，但各地飆升的地價和

　　一位過去轉(zhuǎn)戰(zhàn)浙江、上海的職業(yè)炒房者給記者算了一筆賬，葉山島的拍賣價格看起來很高，但島上一套180多平米的3室1廳2衛(wèi)簡裝公寓能賣到40來萬元，如果開發(fā)高端的房產(chǎn)還是很可能贏利的。

　　余振還沒想清楚自己手中的這個島怎么賺錢，他說：“島畢竟是有限資源，賣掉一個少一個，摁住一個再說吧�！�