房價高漲令消費扭曲 全國居民收入近二成買房

　　□本報記者 蔡國兆 彭勇 實習生 顏曉雪

　　在普通消費者日益覺得商品房價格難以接受的同時，中國將近二成的居民可支配收入被用于購房，個人住房消費與社會總消費之比達到1∶5。通過有關數據的對比，業內專家日前就中國房地產持續過熱、消費扭曲的狀況再次提出警告。

　　令人震驚的數字對比：1.42萬億∶8.32萬億

　　盡管在國家加大房地產市場調控力度的態勢下，部分地區出現消費者持幣觀望現象，但2005年中國的房地產市場依舊火熱。建設部專家謝家瑾日前透露，我國居民住房消費持續擴大，2005年僅個人購買商品住房消費達1.42萬億元。

　　與此同時，不久前發布的2005年中國國民經濟和社會發展公報顯示，全國全年社會消費品零售總額為6.72萬億元。在該年份，中國城鎮居民人均可支配收入10493元，人口56212萬人，農村居民人均可支配收入3255元，人口74544萬人，由此得出的全國居民可支配收入總額為8.32萬億元。

　　將居民住房消費與社會總消費進行比較，比例達到1∶5；與全國居民可支配收入總額比較，占比達到17.07%。“這些比例在意料之中但也是驚人的。”記者采訪的不少專家表示。

　　就在房地產市場消費持續高漲的同時，

　　“購買力與現實消費之間的悖論表明，中國目前的住房需求是一種被外力扭曲的消費，房價的持續、非理性上漲造成廣大中低收入者超越個人經濟能力的恐慌性跟風，這是典型的‘羊群效應’，這將給個人和銀行帶來巨大的隱患。”上海房地產界獨立評論人顧海波說。

　　扭曲：三大需求支撐熱潮

　　70%城市居民沒有購買新房能力，房地產消費為何依舊高漲？有關專家分析認為，支撐當前住房消費的主力主要來自投資性需求、被動性需求和“被驅使的改善性需求”。

　　“社會財富投資渠道相對匱乏是造成國內住房消費高漲的一個重要原因。”申銀萬國證券研究所高級分析師陳昱新說。房地產不僅包含稀缺的土地，也凝聚著能源、原材料、勞動力等要素。在近幾年股市、債市投資回報率難以讓人滿意的情勢下，作為代表一籃子要素的組合投資品，房地產必然會成為社會投資關注的焦點。

　　“中國人口的基數很大，雖然貧富有異，但少數人買房就能構成需求。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也認同投資性需求對中國住房消費的影響。目前，中國部分地區住房銷售額已經接近甚至超過當地居民當年可支配收入總量。統計公報顯示，2005年上海居民的可支配收入總量是3115.20億元，而當年上海的商品房銷售額則達到了2163.3億元。

　　在投資性需求之外，城市化加速引發的大規模被動性需求增加是引致住房消費居高不下的另外一個因素。申銀萬國證券研究所提供的數據顯示，在經歷了1999年低潮后，我國城市建設從2001年重新提速。城市基礎設施投資的年增速在2005年達到27%。“與城市化進程的迅速展開相適應，中國每年的拆遷量非常驚人。2006年，上海世博會建設動遷1.8萬戶居民，軌道交通前期建設動遷1.3萬戶居民，3月份該地樓市的‘回暖’就與此有關。”顧海波說。而日前發布的《2006年房地產藍皮書》認為，“一些地方片面強調經營城市、盲目大拆大建”對住房消費有著重要影響。

　　此外，改善性需求也對住房消費形成了巨大推動。“中國人歷來強調有恒產才有恒心。中低收入人群通過按揭貸款等形式購買‘高價房’，透支了家庭消費，嚴重影響了生活質量。”尹伯成說。他認為在房地產市場普漲的形勢下，中國居民的改善性需求被房市追漲風氣所“驅使”，在一定程度上也是扭曲的。

　　泡沫：投資性需求亟需重招抑制

　　2006年第一季度，中國70個大中城市房價同比上漲5.5%，房地產泡沫繼續在積累。

　　如何擠除中國房地產市場的泡沫？記者采訪的專家不約而同地強調：改變住宅供應結構，滿足被動性、改善性需求，與此同時，要加大力度抑制投資性購房。

　　尹伯成認為，應對投資性購房出臺貸款限制政策，分類開征物業稅。南京審計學院副教授黃俊青也建議，要在不增加存量的基礎上增加供給，必須抑制需求。國家應在第1套住房免稅的基礎上，對第2、第3套住房實行累進征收房產稅。

　　顧海波則稱，“政府的樓市調控要求抑制遏制投機、抑制投資，同時要管住銀根、管住地根，也就是要求通過供需兩方面的雙向調節來系統地調控房地產投資和房價上升過快。但從目前的情況看，政府并沒有對投資與投機的界限作出明確的劃分，加上地方上對銀根的全面放松，致使國內外熱錢紛紛進入房地產業‘淘金’，房地產投資越調越高、房價也越調越高。”他認為，當務之急是中央政府應對此作出規定，并在落實購房實名制和住房資料聯網的基礎上出臺嚴厲措施，并通過利率和信貸的手段管住銀根，使房地產業乃至整個國民經濟真正進入健康、協調和可持續發展的軌道。

　　顧海波同時提出，由于缺乏實施細則，國家去年以來實施的一系列樓市調控政策在地方和相關方面沒有得到很好的落實。“5月28日起金融機構貸款基準利率上調0.27個百分點，央行發出貨幣緊縮信號，后續是否會出系統(土地、稅收等)調控的組合？我們將拭目以待。”