房價猛漲 地方政府難辭其咎

　　作者：謝紅玲 來源：中國經營報

　　國內由北到南一批城市的房地產交易市場在今年春節后迅速升溫，房價上漲速度與幅度令人不安。4月27日，銀行貸款的又一次加息毫無征兆地降臨，引起人們對國家或將開始對房地產的新一輪宏觀調控的猜想。即便是房價上漲的既得利益者——開發商，一邊操控著漲價游戲，一邊也感到房價猛漲是禍非福。

　　5月1日，濟南舜耕會堂，“城市·觀點論壇”力邀中國房地產住宅研究會常務副會長張元端、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉、中國社科院金融發展中心主任易憲容與來自市場一線的中原地產中國區董事總經理黎明楷、合富輝煌集團董事副總經理黎振偉、上海鵬翔總經理耿志俠、山東萊鋼建設置業有限公司副總經理劉先民泉城論劍，劍峰直指大江南北漲聲一片的“房價”，試圖找出房價猛漲背后的推力與穩住房價的辦法，以實現行業的健康發展和企業的持續經營。本報記者應邀主持了這場專題討論。

　　復雜的房價問題

　　還從來沒有一個行業的價格問題像房價這樣牽動民心、這樣被中央政府所重視，其復雜性甚至令一些學者發出“房地產不是一個單純的產業問題而是政治問題”的感慨。

　　個中原因被曾經擔任建設部房地產司負責人的張元端先生一語道破：“解決我國居民住的問題要靠兩條腿走路。一條腿是市場，即通過商品房的供應來解決一部分住房需求；另一條腿是政府的住房保障體系。光靠市場解決不了所有人的住房問題。現在的市場商品房機制不完善，社會保障體系更不完善，市場上出現的問題和住房保障上出現的問題還交織在一起，所以分析房價問題就顯得非常困難。”

　　要找到房價上漲背后的推手，首先要弄清房價的決定性因素。張元端指出，成本、購買力、供求關系是影響房價的三要素。其中房價的上限是購買力，下限是成本,房價在上限和下限之間隨著供求關系的變化而浮動。

　　易憲容提出了截然相反的看法：“中國的房價是不可能通過供求關系來決定的。在住房政策由政府控制的情況下，供求雙方都沒有辦法由市場來決定。”在他看來，中國房地產的問題有政府的原因、政策的缺陷，還有銀行現行貸款制度問題。他說，銀行為了讓自己的業績做得比較好，個人借貸非常容易，一些人利用金融杠桿炒房，導致了現在房價的上漲，而國外的貸款制度很嚴格，對多次貸款行為實行不同利率。

　　鐘偉則堅定地認為：“價格的形成最終肯定是由供求決定的，即便是扭曲的供求關系，否則房價的形成是不可思議的。”在他看來，中國處于一個非常特殊的貨幣化過程，中國居民持有的財富是注水的，因為每發展10年，我們的貨幣量增加10倍，這些注水的財富一定會流向一定的市場，比如股票市場或者房地產市場。

　　地方政府一手掌控？

　　在鐘偉看來，很多地方政府對城市發展缺乏中長期的規劃，缺乏對城市的長期認知。普遍來看，一屆政府和下屆政府執政的理念和行為是不連貫的，這導致城市沒有給開發商和購房者可以預期的信號。他由此得出一個結論：地方政府缺乏一個連續的、可預期的執政框架是導致房地產價格異常波動的主要原因。他認為，房地產市場現在處于亢奮狀態，沒有形成理性的住房需求。只有住房需求變得理性了，政府不為了出政績瘋狂賣地了，房地產市場才會有正常的價格。”

　　熟悉廣州市場的黎振偉證明了政府供應信息不透明給消費者造成的心理影響：“廣州房地產市場號稱是很成熟的市場，但最近房價的上漲令市民非常擔心，市民很想知道后續會不會還有供應，但無從獲知。另外政府都在說，土地增加供應，但是銷售的房子明顯在減少。”事實上，信息不透明，也是造成開發商瘋搶拍賣的土地、消費者瘋搶房子的主要原因。

　　黎明楷也指出，目前房地產的供求關系調節不能從市場本身解決，因為地方政府是土地供應和商品房供應的源頭，土地是政府掌握的，商品房入市也是政府掌握的，地方政府是整個游戲規則的制定者和仲裁者。“如果說得嚴重點兒，政府應該是責無旁貸的。”

　　在大眾眼中，開發商是房價的直接推手，因為房價是他們制定的，房價越高他們賺得越多，所以一些城市房價上漲后，輿論焦點直指開發商。來自地產營銷機構的代表耿志俠坦陳：“我們服務于兩個人：一個是發展商，是我們的甲方；另一個是購房者，是我們的乙方。開發商定價主要考慮市場能否接受，而不是考慮能賺多少錢，價格通常是參照周圍項目制定的而不是比照成本。作為常年在一線和消費者打交道的公司，我們近幾年感覺到二三線城市居民對住房的需求空前旺盛。但盡管需求旺盛、房價上漲，開發商利潤卻在下降，因為土地的價格漲得厲害，原材料價格在漲，政府又倡導節能建筑、講究和諧居住，由此導致房地產開發的剛性成本在上升。”

　　開發商代表劉先民也含蓄地表示：“我們萊鋼在上海、青島、濟南、西安等地都有房地產項目，對房價問題也很頭疼。房價只是一個影子，關鍵還在政府的調控。當然，開發商不會低于成本賣房子，搞持平經營的話也有很大風險，更不會在周圍房子都漲了1000多元后還用以前的價格銷售。”替開發商賣房子的黎明楷認真指出，開發商如果把房價定便宜了，就會引來炒家，讓炒家大獲其利。

　　影子歪了需扶正身體

　　房價何以穩定？正如鐘偉所言：價格只是一個影子，影子歪了，我們要扶正的是身體。

　　這個身體是由地方政府及相關部門、銀行機構組成的。房地產開發的兩大要素土地和金融的閘門都在他們手中，項目何時能進入交易市場也由他們來核準。所以，房地產市場的供應主要掌控在地方政府手中。消費者的住房需求是剛性的，但也極易因為信息不透明而盲目追漲，因為銀行的“熱情”支持而失去理性透支購買力。

　　當市場供應真正變得充分、銀行貸款制度完善、需求方消費理性化后，房價才能按照市場規律正常波動。當地方政府建立起住房保障體系后，滿足了低收入人群的住房需求，房價問題才不會像今天這樣敏感。

　　那么，誰有能力扶正這個身體？只有中央和地方政府自己。張元端先生肯定地說：“去年

　　“民眾呼吁地方政府調控房價，無異于與虎謀皮。”鐘偉的一針見血讓我們感到，能來扶正這個身體的只有中央。要從根本上解決眾議紛紛的房價問題，不知還要等多久。