房價暴漲招惹二次調控 中央摸底熱點城市

　　作者：李樂 來源：中國經營報

　　在全國房地產價格新一輪上漲的當口兒，中央已經開始對熱點城市的房地產基礎情況進行摸底，其結果無疑將成為中央政府是否對房地產業展開二次調控的重要依據。

　　截至日前，這項“摸底”工作仍在進行當中。對于此間甚為敏感的“空置率”檢查，

則已布置到地方建委、房管局系統。顯然，中央政府做出是否對房地產行業“施以重拳調控”的決策，尚需時日。

　　“空置率”成樓市健康指標

　　熱點城市房地產的空置率是此次“摸底”的核心內容之一。對于根據國家統計局統計結果得出的“中國房地產空置率超過警戒線”的說法，建設部方面私下并不認同，一位前任領導甚至多次在非公開場合向記者質疑國家統計局空置率的統計口徑。

　　而業內的懷疑不無道理。前期關于北京市房價首季上漲幅度的統計，北京市建委的統計結果就和國家統計局發布的結果大相徑庭，前者為17.3%，而后者只有7.3%。

　　記者了解到，3月31日，建設部布置對熱點城市空置率進行調查，其背后便有來自國務院層面的授意。畢竟在全國房地產價格面臨新一輪上漲的當口兒，空置率的高低擁有著“判斷房地產市場是否總體健康”的關鍵意義。

　　而這一輪檢查究竟在什么時候匯總結果以及結束，建設部有關負責人均“三緘其口”，畢竟這個時間表可能關系到“中央定調房地產調控”的敏感時間。

　　剛剛超過上海成為中國“樓王”(房價上漲之冠)的北京的情況自然受到關注，一位接近北京市建委的人士向記者透露，建委正在試圖尋找有效手段，“摸清北京究竟有多少房子沒有人住。”他說。

　　“建委正在想能夠獨立完成這項調查的辦法。”這位接近建委的人士告訴記者。按照他的說法，最初建委方面試圖通過“單套房屋用電量”的方法，查清有多少房屋長期無人居住，但由于數據需要電力管理部門提供而暫時擱置；目前，建委方面擬通過商品房社區物業管理機構獲得相應的情況，而物業機構恰恰是建委職能統轄的范疇。

　　甚為微妙的是，此前建設部系統對于以“長期無人居住”統計空置率的口徑不以為然。而對于空置率的統計口徑，始終是建設部系統與國家統計局、國家發改委爭論的焦點。

　　建設部系統對于空置率之所以如此謹慎，是因為按照業界的標準，如果一個城市的房價快速上漲，而空置率同時上升，則在相當大的程度上反映房產投機、投資情況的比例。而在當下，房產投機、投資的比例恰恰是中央政府判定樓市是否“總體健康”的關鍵指標之一。

　　“惜售”助推房價上漲

　　就在央行調高貸款基準利率之后一周，北京市建委公布了一組更具沖擊力的數字，北京約有65.69%可售房源未出售。北京市建委還特別提醒購房者，可通過北京市房地產交易信息管理網查詢全市各區縣全部合法項目可售房屋的情況及銷售狀態。顯然，類似情況已經引起了政府層面的高度關注。

　　是否存在商品房“惜售”現象，北京一季度房價高達17.3%的漲幅中，“惜售”究竟有多大的“貢獻”？記者了解到的情況是，雖然并未有地產商完全“捂盤”，但控制并且放慢銷售速度的地產商并不在少數。

　　位于北京四惠地區的某樓盤發展商的心態十分典型。“現在的市場情況下，我們擔心房子賣得太快會吃虧。”該項目的一位高管向記者透露，這個樓盤的銷售已近兩年，起初的價格不過4000多元/平方米，而如今的均價已經有望突破8000元/平方米。

　　即便如此，他們還是擔心，“房子賣得過快可能等不到房價更高的未來”。在他們看來，該項目中的部分房屋達到或突破萬元并非沒有可能。而將如是思路付諸實施的也大有人在。

　　記者了解到，在2005年1月份，位于西南三環的大盤萬年花城就采取了“封盤”策略。但此間萬年花城仍接待了大量客戶，以培養潛在買家。目前，萬年花城三期已銷售完畢。而將于5月20日前后開盤的4期，售價雖未確定，但記者從內部獲知，其價格已經在7000元/平方米上下。相比之下，該項目三期的售價也只在6000多元/平方米上下。“封盤”帶來的價格上漲作用十分明顯。類似的情況在不少樓盤中也不同程度存在，已有部分項目不再給銷售團隊設定銷售指標，為的只是“等到房價更高的未來”。無疑，這在相當大的程度上推漲了一季度的房價。

　　對于北京的房價的快速上漲，建設部政策研究中心的一位領導向記者表示：“我相信北京市政府會采取措施的，因為中央很明確要穩定房價，解決中低收入者住房問題。先要看國家的