推進住房金融發展 外國專家中國支招

    FN記者  袁蓉君

　　伴隨著經濟改革的不斷發展與深化，我國房地產業對經濟的重要性已日益顯現，未來城市化和住房商品化的進程加快將進一步促進房地產業的發展。不過，與美國等發達國家已經成熟的住房金融體系相比，我國的住房金融尚處于“學步”階段。4月25日，在中國人民銀行主辦的住房金融體系國際研討會上，來自美國的住房金融專家為中國出謀劃策，介紹了建

設高效的住房金融體系的經驗。

　　作為美國房貸巨頭房迪美公司的前任首席經濟學家、Cardiff顧問公司總裁、世界銀行中國住房金融政策研究顧問麥克·立對房地產金融有著20多年的研究和實踐。他在研討會上提出了建立有效住房金融體系的條件，并闡述了包括資產組合貸款人加上流動性便利、暫時性貸款人加上二級市場、政府住房銀行、貸款人提供住房項目合同儲蓄這4種住房金融體系類型。

　　他認為，有效的住房金融體系具備如下特征：擁有種類繁多的房貸產品，能滿足消費者多樣化的需求，可以提供貸款給所有合格的借貸人；房貸產品的利差小，應介于借、貸利率之間或按揭與其他證券之間；具有高效的留置權；強勁穩健，能夠吸收包括通貨膨脹在內的各種沖擊，向需要的人提供信貸。另外，還要保護那些單純的借款人，使其免受貸款人的欺詐。

　　那么，建立有效的住房金融體系必須具備哪些前提條件呢？

　　麥克·立指出，首先，要避免嚴重的通貨膨脹。如果出現了嚴重通貨膨脹，利率就將大幅上漲或變動劇烈，抵押貸款產品的設計會很困難，貸款人也很難承擔這樣高成本的產品。同時，針對通貨膨脹設計的指標式或其他特殊按揭也很容易引發一些問題。通脹上升會減少各種實際收入，延遲實際收入的增長。

　　第二個條件是建立一個高效的財產登記體系。有效的住房金融體系要求對財產的留置權要有執行力，且該留置權的執行需要明確的財產權，而明確的財產權又需要有效的產權。只有如此，才能低成本、高效率地進行資產的產權登記。有些國家在財產登記過程中有很高的費用，如印花稅，這不利于房地產市場的發展。“上周我聽說，中國有些地方產權登記的時間特別長。這意味著交易雙方有一些風險，最終會降低住房金融體系的效率，對此我們要給予足夠的關注”，他說。

　　第三個重要條件是建立土地和住房自由交易的市場。如果沒有這個市場，留置權就沒有價值，貸款人通過形式抵押權力所獲得的財產就不能出售。麥克·立還強調了發展

　　一個競爭性的金融市場對一個高效的住房金融體系也至關重要，麥克·立說。這會使新公司很容易進入市場，且符合穩定性的要求，還能增加競爭，促進新產品的發展。一個競爭性的市場也會提供最大限度的資產和負債來滿足消費者需求，貸款人可以提供任何沒有限制的工具。由市場決定的利率能夠充分反映信貸的風險與成本。

　　支持住房金融的法律架構和支持金融體系的監管架構也缺一不可，麥克·立表示。他說，私人合同必須要有執行力，一級市場要求在借貸雙方的權利劃分上保持合理的平衡，要求強制披露貸款條款，并對執行留置權沒有嚴格的限制；二級市場要求有能力按照合理的成本轉讓證券利息。還有就是法律的構架應該能夠支持住房金融，這一點是至關重要的。在監管架構方面，要有良好的審慎監管以樹立公眾對監管機構的信心，并保持系統的流動性。

　　在確定財產價值方面，麥克·立建議，可以采用市場價格、建設成本、專業評估、自動估價等多種方法。他還強調了政府的重要作用，認為政府在建立完善的法律架構，取消繁瑣的阻礙住房金融發展的法律、稅收和監管規定方面大有作為，并能夠在市場上為投資者提供激勵，尤其是在二級市場。

　　據了解，因發展階段未到、認識不夠、缺乏需求而導致理論、政策、制度準備不足，目前我國的住房金融還處于發展的初級階段，尚未形成有關未來市場發展的、清晰的整體框架。住房金融市場主體主要是商業銀行，深度限于一級市場，缺乏二級市場，產品主要是貸款，風險主要由銀行承擔，未形成分擔機制。同時，住房金融服務比較初級，缺乏真正的政策性住房金融業務和機構。在這種基礎上要發展住房金融體系的難度是可想而知的。

　　不過，記者當天獲悉，為了大力發展中國的住房金融，人民銀行房地產金融處已提出建議，應研究擬定未來一段時間的發展目標和框架，同時從小處著手盡快推進，比如豐富包括固定利率貸款產品、再融資產品、房地產項目債券、房地產信托基金等在內的一級市場產品；推進住房貸款合同標準化、貸款保險(擔保)體系等制度性建設；開拓二級市場，從住房貸款證券化開始，研究所涉及的法律、政策、制度、機構等。

　　“千里之行，始于足下”。在充分借鑒國外經驗教訓的基礎上，經過不懈的努力，我們有理由相信，隨著條件的逐漸成熟，中國的住房金融體系建設也會“更上一層樓”。