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奉賢海灣的商業地產，尚需2-3年聚攏人氣 王佳艷 每日經濟新聞[2006-04-25]
對奉賢海灣的商業地產來說，最大瓶頸在于缺乏人氣。海灣度假區管理委員會規劃科科長高國民指出，目前海灣旅游區許多項目還在規劃及建設中，尚需2-3年聚攏人氣，才能達到一定的商業火候。大學城以及海灣旅游區內“碧海金沙”等核心項目建設完成后，將逐漸給海灣旅游區的人氣帶來推動。
在奉賢區規劃管理局的規劃地圖上，毗鄰海灣旅游區東面是碧海金沙旅游度假區。奉賢區規劃管理局設計所相關人員指出，“碧海金沙”工程計劃在杭州海灣東部圍海造灣30平方公里、全長約10公里的金色沙灘。沙灘東起南門港，圍海向外延伸1.2公里，挖地向內延伸1.8公里，將建設海上運動場及游艇碼頭，同時設有2000畝18洞高爾夫球場、網球場、滑草場等高中檔運動休閑項目，并有賓館、度假村、會務中心等設施配套，真正實現“碧海、金沙、黃金海岸”的濱海新景。
人氣與海灣建設同步
奉賢現已開通一日游，旅游人氣與日俱增。每年5-10月是海灣旅游區的旅游旺季，海灣旅游區旅游事業服務中心主任高立偉介紹，2005年海灣旅游區游客達到60萬人次，其中旺季就有50萬人次，而今年4月開始游客數量已明顯增加，預計今年游客有望達到100萬人次。奉賢的人氣增長與海灣建設正同步顯現。
目前奉賢海灣旅游區內已有景點包括灘滸島、觀光大道、上海國際風箏放飛場、水上游樂場等。另外，奉賢現代農業園區耗資2000萬元，在黃浦江與金匯港入口4.5公里處修建了現代化游艇碼頭，并成立游艇俱樂部。奉賢區規劃管理局相關人士指出，游艇旅游產業將成為奉賢近期一大發展熱點。
高國民介紹，海灣旅游區目前在建項目包括高爾夫球場、海景城和碧海金沙。其中，棕櫚灘海景高爾夫球俱樂部占地1100多畝，建有標準桿為72桿的18洞國際標準錦桿級球場，預計今年年底前開業。
高國民認為，海灣旅游區靠海的獨特位置及良好的空氣環境，吸引了來自市區的人群，而海灣度假區西靠上海化學工業區，東北接星火開發區，眾多企業為海灣旅游區的商務旅游提供了客源，附近上班的白領也成為就近置業的客戶群。
海灣旅游區距離市中心40公里，距離虹橋機場30公里，距離浦東國際機場50公里。建設中的軌道交通5號線延伸段將延伸至此，杭州磁懸浮工程也將經過此地，規劃中的第一條城市快速干道將直達海灣旅游區，如此大手筆的交通改善為奉賢未來承接巨大客流預留了潛力空間。
借機世博奉賢打造濱海休閑中心
奉賢海灣板塊擁有一條13.7公里的海岸線，作為上海最后一塊可用于大規模旅游開發的海岸帶，是上海開發“一山、一湖、一島、一線”規劃的重要部分，也是上海歷來有名的海灘旅游景區。
近日，《每日經濟新聞》從奉賢區規劃管理局獲悉，奉賢海灣旅游度假區的規劃初稿已新鮮出爐。
整個海灣旅游區劃分為大學園區用地范圍、城鎮建設規劃用地范圍和碧海金沙旅游區范圍。金匯港將海灣旅游區分成東西兩塊，金匯港以東是南空靶場及商務度假區；金匯港以西，以海思路劃分南北，北部是大學園區，南部為生活度假區。
2000年之后，奉賢海灣旅游區第三產業比重逐漸上升，當地開始發展旅游及配套房地產，到2002年第三產業的增長速度超過了30%，區域發展特色也開始逐漸顯露。
在此背景下，奉賢規劃管理局對海灣旅游度假區提出了新的發展定位：以上海大力發展現代服務業和2010世博會為契機，發展濱海觀光、游艇旅游、會議度假、休閑運動等旅游項目，打造海灣成為上海知名的濱海休閑度假中心。
“發展房地產形成度假產業是我們的未來方向。”海灣度假區管理委員會規劃科科長高國民表示，奉賢海灣要走出一條由單純觀光旅游到兼顧休閑度假的道路。
根據奉賢規劃管理局的初步設想，海灣旅游區將分以下幾個片區：西北部大學園區、北部科創園區、中部居民生活區、南部沿海娛樂、休閑區。西北部大學園區是上海最后一塊大學校區，規劃占地約4平方公里。中部居民生活區聚集了旅游區主要人口，根據片區規劃將在現有建設基礎上加以完善，形成中高檔居民生活區。南部沿海娛樂、休閑片區是海灣旅游區重點發展區域，規劃將結合海濱、沙灘設置高級海景別墅區，配備高品味的餐飲、娛樂、休閑設施，使該片區發展成高檔的生態度假區、休閑運動區、康樂養生區。
作為上海最后一塊可用于大規模旅游開發的海岸帶，奉賢海灣板塊是上海開發“一山、一湖、一島、一線”規劃的重要部分，奉賢海灣將走出一條由單純觀光旅游到兼顧休閑度假的道路
度假、居住、旅游 奉賢海灣一個都不少
棕櫚灘系列項目和碧海金沙·嘉苑是奉賢海灣房地產目前的最大看點。
上海同豐房地產開發有限公司開發的棕櫚灘別墅一期于2003年3月開盤，共推出106幢別墅，面積在270-402平方米，單價8000-9000元/平方米，目前銷售已超過95％。時隔一年之后，棕櫚灘別墅二、三期開盤，推出獨立別墅59幢，單價1.2-1.5萬元/平方米，聯體別墅38套，單價8000元/平方米，分289平方米和345平方米兩種，單套別墅300萬元以上，目前也已售出95％以上。客戶主要為上海本地高端客戶、港澳人士及境外客商。
棕櫚灘高爾夫球別墅分為1-6期六種房型，共300多幢。一期已經封頂，同豐內部人士預測每平方米2.5-3萬元左右，單套總價將在一千萬元以上，堪稱海灣區域內的頂級物業。
與棕櫚灘系列項目有別，碧海金沙·嘉苑的開發則鎖定度假居住的范疇。
上海信萊置業有限公司策劃營銷部經理徐榮海介紹，2004年信萊以每畝80萬一次中標600畝，開發“碧海金沙·嘉苑”項目，以“度假、居住、旅游”為主題，立足于打造一個“大學邊的濱海生態小鎮”。今年1月“碧海金沙·嘉苑”被列入上海一級生態型住宅小區。
“碧海金沙·嘉苑”一期預計今年7月開盤，開發商預估雙拼別墅單價為1.2萬元/平方米，全裝修，單套總價200萬元以上，主要吸引市區、江浙一帶以及外籍中產階級人群的度假居住和投資。徐榮海介紹，后期的公寓單價將控制在7000-9000元/平方米。同時，商業街也將以餐飲、娛樂、賣場、賓館為主，不但為小區服務，項目北部毗鄰的大學園區也將成重要客源。
碧海金沙·嘉苑
“碧海金沙·嘉苑”臨世界第三大灣———杭州灣，面向東海，交通比較便捷，也是目前離市中心最近的海景住宅區之一。作為海邊住宅，開發商的市場定位是滿足度假、居住、旅游等不同消費群體。
樓盤采用歐洲中世紀建筑風格，由碧海金沙———獨棟別墅區、玫瑰苑———聯排別墅區、繆斯雅舍———聯排別墅區、香草灣———多層高檔公寓區、理想人居———疊加別墅、酒店公寓區組成。
天地行市場研究部主任翟國勝點評：
該項目集旅游度假、居住、休閑于一體，這是最大賣點。但從普通住宅的開發銷售來說，由于處在奉賢海灣，交通、生活配套還未成熟，因此很難吸引上海市中心的人群，本地人將成為購買普通住宅的主流。今年6月“碧海金沙”將對外開放，會吸引不少人來此旅游觀光，對于該項目的銷售是個很大的利好。黃清燕
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