人氣旺 七寶商鋪看漲

　　現(xiàn)代化商圈和軌道交通將更直接地吸引地產(chǎn)開發(fā)商的目光 董琳霞 每日經(jīng)濟新聞[2006-04-19]

　　古鎮(zhèn)商機如同市中心土地一樣金貴。由于上海境內(nèi)已開發(fā)成熟的古鎮(zhèn)并不多，所以古鎮(zhèn)商鋪成為目前商業(yè)地產(chǎn)中的稀缺產(chǎn)品。早在2000年10月，七寶鎮(zhèn)政府就曾斥資2億元對七寶老街進行修復(fù)，一期招商短短幾個月時間，七寶鎮(zhèn)人氣爆棚。一年之后，二期商鋪招商同

樣引來一陣搶租，目前七寶老街商鋪租金已上漲至7元/平方米/天起。“然而，七寶近年來的發(fā)展并不僅僅局限于古鎮(zhèn)這一條思路上。古鎮(zhèn)已成為七寶的一個特色標桿產(chǎn)業(yè)，而現(xiàn)代化商圈和軌道交通可能會更直接地吸引地產(chǎn)開發(fā)商的目光。”七寶鎮(zhèn)政府相關(guān)負責人表示。

　　目前的七寶古鎮(zhèn)既是商業(yè)中心又是旅游景點，前來觀光購物的游客主要有三種：一種是七寶鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的居民；另一種是周邊如莘莊、華漕、虹橋、梅隴四鎮(zhèn)和龍柏、航華區(qū)域的居民；此外還有其他區(qū)域的市民和到七寶旅游的海內(nèi)外游客等。

　　閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)政府相關(guān)負責人透露，早在2000年10月，七寶鎮(zhèn)政府就曾斥資2億元對七寶老街進行修復(fù)，并在2001年底進行了一期的招商工作。短短幾個月時間，七寶鎮(zhèn)人氣爆棚。一年之后，二期近7000平方米商鋪又進行了全面招商工作，在一期生意火爆的基礎(chǔ)上，二期商鋪招商同樣引來一陣搶租，而當時僅3.5元/平方米/天的租價非常適合年輕白領(lǐng)投資小買賣。

　　據(jù)老街商家介紹，這些商鋪的鋪主大部分都是本地住戶，有些是租下商鋪后再加值轉(zhuǎn)租給他人，賺取租金差價。目前七寶老街商鋪的租金已上漲至7元/平方米/天起。

　　老街一期是七寶古鎮(zhèn)人氣最旺的地方，分為南大街和北大街兩大片區(qū)，南大街目前已形成本地特色小吃一條街，北大街則為鄉(xiāng)俗文化旅游購物一條街，突出七寶的古文化、老字號、本地特產(chǎn)等。老街二期主要是休閑類茶館、咖吧、酒吧、特色食品專賣、前后店作坊、書畫專賣或書畫工作室、二手文化收藏品及調(diào)劑市場，二期定位更趨向于中高檔商品。

　　“七寶近年來的發(fā)展并不僅僅局限于古鎮(zhèn)這一條思路上。古鎮(zhèn)已儼然成為七寶的一個特色標桿產(chǎn)業(yè)，發(fā)展進入成熟期，而現(xiàn)代化商圈和軌道交通可能會更直接地吸引地產(chǎn)開發(fā)商的目光。”七寶鎮(zhèn)政府相關(guān)負責人表示，七寶目前商業(yè)設(shè)施極其發(fā)達，鎮(zhèn)政府按照大商業(yè)、大流通的格局，建設(shè)了一批大型的市場。由早期的樂購大賣場、樂客多龍城購物中心、星鉆城購物城、七寶老街，一直到目前的家樂福、巴黎春天等組成了七寶鎮(zhèn)強大的購物設(shè)施陣容。

　　除此之外，七寶將有兩條軌道交通通過：一條是9號線，連接松江與徐家匯，目前正在緊張的施工階段，而與軌交站點相配套的地鐵商城已初具雛形；另一條10號線，即將進入動拆遷，離七寶鎮(zhèn)中心最近的站點設(shè)在七莘路、吳中路口。

　　商業(yè)設(shè)施和軌道交通的快速發(fā)展已給居民日常生活帶來極大便利，萬科、萬兆更是看好七寶地區(qū)的發(fā)展前景，在鎮(zhèn)上圈地造城，如今兩大地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤已成為七寶

　　知名大盤扎堆七寶

　　借力古鎮(zhèn)特色、商圈發(fā)展和軌道交通建設(shè)，七寶古鎮(zhèn)吸引了眾多名牌開發(fā)商的目光。

　　目前萬科和萬兆是在七寶坐陣的最大兩家開發(fā)商。萬科地產(chǎn)自90年代初期開發(fā)萬科城市花園后“一發(fā)不可收拾”，如今萬科魅力之城、萬科朗潤園都已成為七寶地區(qū)的招牌樓盤；萬兆地產(chǎn)開發(fā)的萬兆家園系列、碧林灣和疊彩人家等樓盤同樣憑借大盤效應(yīng)吸納了區(qū)域內(nèi)大半的購房者。

　　七寶板塊目前在售樓盤主要有萬科地產(chǎn)開發(fā)的萬科朗潤園、萬兆地產(chǎn)開發(fā)的碧林灣以及泓林置業(yè)開發(fā)的蓼花汀二期三大樓盤。

　　萬科朗潤園位于七寶鎮(zhèn)新龍路，是一個一級生態(tài)型住宅小區(qū)。該案步行至七寶中心商圈約10分鐘，至七寶古鎮(zhèn)20分鐘左右。住宅100%全裝修，房屋交付時即可入住。小區(qū)以多層、小高層和單身公寓為主，規(guī)劃有13000平方米的中央廣場和4600平方米的生態(tài)水面。小區(qū)首批推出房源目前已全部售完，今年4月初曾推出過一批精裝小戶型產(chǎn)品“螞蟻工房”，銷售當日便告售磬，目前最新一批房源以97-153平方米的多層為主打，均價12000元/平方米。

　　碧林灣二期于4月初開盤，為了與同期開盤的朗潤園競爭客源，碧林灣拿出了驚人的低價優(yōu)勢，以均價7700元/平方米吸引購房者（此前一批房源定價8100元/平方米）。該案位于七寶鎮(zhèn)中誼路，步行至七寶古鎮(zhèn)15分鐘左右，至七寶商圈約20分鐘，此次推出33號樓精品準現(xiàn)房，主打99平方米兩房和130平米三房，對面建有10000平方米的大型景觀休閑綠地。

　　蓼花汀二期目前已進入尾盤銷售期。該案位于七莘路，步行至七寶古鎮(zhèn)約15分鐘，至七寶商圈約25分鐘。蓼花汀花園就其規(guī)模來說并不算大，由8棟板式小高層和3棟聯(lián)排別墅組成。小區(qū)的最大亮點是綠化率達到了50%。目前該案剩余房型為113-133平方米2房、3房，均價9100元/平方米。

　　二手房市場平穩(wěn)公寓房、次新房成房源主力

　　七寶現(xiàn)在的二手房市場較為平穩(wěn)，據(jù)二手房指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)，3月以來七寶地區(qū)二手房成交量與前期相比無明顯變化，與2月相比成交價格微幅下調(diào)0.4%。

　　從目前七寶板塊內(nèi)中介門店的掛牌信息可以看出，目前區(qū)域內(nèi)拋盤量主要集中在一些90年代初期的公寓房和一些近年來開發(fā)的次新房。

　　板塊內(nèi)二手房總價一般在50萬元至100萬元左右，總價在50萬-60萬元可選擇的房源有萬科城市花園2房（面積70平方米左右）、寶儀花苑2房（面積80平方米左右）等；總價在60萬-80萬元可選擇的房源包括白雪公主2房（面積97平方米左右）、碧林灣2房（面積89平方米左右）、南國花園2房（面積96平方米左右）、萬泰公寓3房（面積100平方米左右）；總價在80萬-100萬元可選擇的樓盤包括金球花園3房（面積100平方米左右）、四季運動匯3房（面積103平方米）、碧林灣二期3房（面積130平方米左右）等。

　　萬科朗潤園：品質(zhì)高售價高噪音高

　　位置：閔行七寶鎮(zhèn)新龍路

　　房型：螞蟻工房50平方米左右；90-155平方米2房、3房、4房

　　均價：11000-12000元/平方米左右

　　看盤感覺：

　　1.小區(qū)品質(zhì)上乘。作為一級生態(tài)型小區(qū)，項目綜合運用了26項新技術(shù)。雨水收集中水回用系統(tǒng)，太陽能集中照明、供熱系統(tǒng)等都是樓盤的亮點。

　　2.小區(qū)在新龍路入口，緊貼七寶樂購購物中心和七莘路休閑美食街，出行購物娛樂非常方便。

　　3.小區(qū)離在建中的軌道交通9號線七寶站點步行10分鐘，離七寶古鎮(zhèn)步行15分鐘左右。

　　4.小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有約13000平方米的中央廣場、約4600平方米的生態(tài)水面，小區(qū)臨近河濱公園。

　　心頭懸念：

　　1.該樓盤售價是七寶鎮(zhèn)內(nèi)最高的，目前七寶鎮(zhèn)新盤均價為8000-9000元/平方米，而朗潤園售價高出區(qū)域均價約2000元/平方米。銷售負責人表示，由于該案聚集了高科技產(chǎn)品，且均是全裝修房，因此造價要比同類樓盤高出很多。

　　2.小區(qū)正好位于虹橋機場飛機航道下面，噪音污染嚴重。

　　荒島房產(chǎn)工作室分析師王洪波點評：

　　價格過高是朗潤園的最大障礙。七寶地區(qū)雖然商業(yè)發(fā)展迅猛，軌道交通在建，但目前鎮(zhèn)內(nèi)居民出行還只能靠公交系統(tǒng)，地理位置的相對偏遠給板塊內(nèi)房價定了上限。當?shù)鼐用裾J為8000-9000元/平方米的定價較為合理，萬科的高品質(zhì)樓盤由于造價的緣故定價過高，卻與區(qū)域均價格格不入。

　　但此次朗潤園推出的樓盤品種較多，從50平方米的螞蟻工房到155平方米的大房型，滿足不同的客戶需要。50平方米的小戶型裝修精良，交房即住的特點非常適合區(qū)域內(nèi)的長線投資客，而90平方米以上的常規(guī)戶型能滿足自住客戶需求。

　　七寶鋪貴 日租金7元/平方米起

　　依托旅游資源古鎮(zhèn)商鋪向來炙手可熱，2002年底完成大規(guī)模修復(fù)的七寶古鎮(zhèn)，如今商鋪租金已到7元-10元/平方米/天，古鎮(zhèn)商鋪面積一般在10-30平方米左右，七寶古鎮(zhèn)實業(yè)發(fā)展有限公司相關(guān)負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》，目前七寶古鎮(zhèn)雙休日人流量已達到2萬人以上，黃金周期間客流更甚。

　　《每日經(jīng)濟新聞》實地考察發(fā)現(xiàn)，七寶古鎮(zhèn)人氣頗旺，就算是在工作日期間，游玩的旅客也不在少數(shù)。古鎮(zhèn)商鋪目前主營旅游型商品和本地風味小吃，主要商鋪分布在一條僅容4人并行的狹長老街上，倘若是走馬觀花式的逛完整條老街只需30分鐘左右。老街以塘橋為中心分為南大街和北大街兩個片區(qū)，南大街主營本地風味小吃，北大街則以旅游紀念商品、明清風格的中式服飾為主，整個古鎮(zhèn)現(xiàn)今已容納近170家商家進駐經(jīng)營。

　　小吃街收益穩(wěn)定紀念品店生意清淡

　　即便在一條街上，南北兩端的生意狀況也有很大不同。

　　在南大街做湯團生意的葉老板告訴《每日經(jīng)濟新聞》，在老街上做小吃生意的商家收益一般都比較穩(wěn)定，按經(jīng)營品種的不同，每月毛利潤大約在13000元左右。除去各項成本每月還有5000元左右的凈利潤。而小吃生意的顧客范圍較廣，除了觀光的旅客，周邊的學(xué)校學(xué)生、企業(yè)員工、住戶，甚至周邊商鋪營業(yè)員都是客源，因此在七寶古鎮(zhèn)經(jīng)營小吃生意都相對穩(wěn)定。

　　與之形成鮮明反差的是北大街上專營旅游紀念品和小商品的商家。在一家經(jīng)營旅游紀念品和小雜貨的店里，店員告訴記者，在平時沒有旅行團光顧的情況下，店里的生意都比較清淡，客源較窄是這些商家的最大難題，該店員表示，本地顧客一般都不會光顧紀念品商店，只有一些老外和江浙一帶的游客支撐小店生意。

　　為了走出生意清淡的窘境，一些紀念品商家在銷售主營商品的同時做起了日用商品和電子產(chǎn)品（光碟卡帶等）的生意，有商家透露，轉(zhuǎn)型后，生意也可以和南大街的小吃街相提并論了。

　　“北大街小商品給人的感覺檔次太低。”從福建來滬旅游的方女士認為，“提高商品品質(zhì)，做出商品特色才是商家招攬生意的最大本錢。”

　　古鎮(zhèn)商鋪搶手日租7元-10元/平方米

　　即便如此，七寶古鎮(zhèn)南北大街的商鋪均呈現(xiàn)搶手態(tài)勢。

　　在七寶古鎮(zhèn)周邊的4家中介門店，記者均未看到七寶古鎮(zhèn)商鋪掛牌出租或轉(zhuǎn)讓的信息，一位中介工作人員表示，目前要想在七寶古鎮(zhèn)尋覓商鋪，須與商家直接洽談，準備撤走的商家會在店門口掛上“招租”或“轉(zhuǎn)讓”的牌子，有意進駐或是長線投資商鋪的客戶可自己留意。七寶古鎮(zhèn)除了南北大街這條狹長的小街，在兩端支路上還零星分布了一些店家，然而這些商鋪的人氣明顯不足，租金也僅4元/平方米/天，商鋪面積一般在12平方米左右。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》觀察，南大街到南端支路的富強街交匯處，沒有設(shè)立任何導(dǎo)路牌，游客到此，以為富強街不能環(huán)通，折返又從南大街走回去，導(dǎo)致富強街人流不足，較為蕭條。