中順迷霧

　　在南昌市疊山路西端到八一橋畔，有兩棟被圍墻團團圍住的爛尾樓。從上世紀九十年代初至今，這兩棟爛尾樓幾易其主幾易其名，其中一棟樓蓋到六、七層的時候，十年內(nèi)再不見長高，成了這座城市有名的爛尾樓。

　　2002年，有媒體報道說按照五星級標準興建的“中順國際大酒店”和“中順廣場”將在這里落成，這兩棟樓的最終用途才浮出水面。2003年6月開始，“中順國際大酒店”在半年

內(nèi)一口氣蓋到了38層封頂，相比之下，與它一街之隔的凱萊大酒店顯得“矮”了半截。

　　但就在此樓封頂不久，旁邊的“中順廣場”大樓也蓋到五、六層時，這兩處工程又突然再次停工，直到現(xiàn)在再無進展。

　　中順酒店所在地鄰江靠近八一橋、滕王閣，位于市區(qū)交通便利的繁華地段，可謂是黃金寶地。路人皆稱，這么好的地皮，卻時建時停，多年不能發(fā)揮出效益，很不劃算。

　　這兩棟爛尾樓十幾年中一波三折，重新開工又卷入到轟動全國的敏感案子中，很多業(yè)內(nèi)人士談起該樓盤也是欲言又止，使其蒙上了一層神秘的面紗，吸引著人們了解它的前世今生……日前，商報記者就該工程的再次停工做了一次采訪調(diào)查。

　　“中順”不順

　　●風雨飄搖十幾年

　　●幾易其主幾改其名幾度停工

　　在“中順”工地現(xiàn)場，宣傳櫥窗里還留存了許多酒店的宣傳廣告畫，漂亮的游泳池、旋轉(zhuǎn)觀光電梯、充滿了中、西情調(diào)的大廳和包廂，盡情抒發(fā)著酒店的豪華高貴。只是因工期太長、停工太久疏于管理，宣傳櫥窗已經(jīng)顯得很陳舊，幾處玻璃也被人砸了幾個窟窿

　　以單位蓋樓的名義征地

　　故事的開端，要追溯到1991年7月。一種說法是，當時江西省公安廳交警總隊在南昌市沿江路征用了10畝土地，并與南昌市東湖區(qū)商品房開發(fā)公司就該地轉(zhuǎn)讓達成協(xié)議，以一畝67萬元的價格支付了轉(zhuǎn)讓費。另一種說法是，南昌市政府以行政單位辦公為名，向省公安廳無償劃撥了這10畝地，當時的申請理由是，省公安廳下屬交警總隊沒有辦公樓。

　　1993年，公安廳所屬的江西贛安實業(yè)總公司與香港南洋貿(mào)易公司合作成立了“景安實業(yè)有限公司”，計劃用該10畝地興建一座24層寫字樓，名為“景安大廈”。

　　1995年，因香港方面遲遲不入資，雙方終止合同，改由臺灣名國有限公司繼續(xù)投資該項目，合作成立了“江西長安實業(yè)有限公司”，其中贛安以土地作價3200萬元占40%的股份，“景安大廈”易名為“長安大廈”。

　　1998年，長安大廈完成了2.3萬平方米的七層樓部分。此時正值中央出臺軍隊、武警、政法機關(guān)不再從事經(jīng)商活動的規(guī)定，為此贛安退出，并于1999年6月以2240萬轉(zhuǎn)讓全部股份給臺灣名國有限公司，公安廳在贛安不再擁有任何權(quán)益。

　　2001年，江西長安實業(yè)總公司又將其全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港杜邦帝亞實業(yè)有限公司，該公司為時任省檢察院檢察長丁鑫發(fā)之子丁少華的岳父張良琛，與一臺灣商人于1987年在香港共同注冊成立，是一家私人公司。當時，轉(zhuǎn)讓股權(quán)總價是4000萬，而按照當時市價每畝500萬，這10畝地也值5000萬元。至此，“長安”退出，公司名改為“中順”，“長安大廈”自然改成了“中順大廈”。

　　2002年5月，南昌市政府與香港杜邦帝亞有限公司簽署協(xié)議，由后者全資收購“長安大廈”所屬地皮及建筑物產(chǎn)權(quán)。

　　2003年，中順國際大酒店提出董事變更，丁鑫發(fā)的親家張良琛任董事長，丁鑫發(fā)的兒媳張力虹任副董事長。經(jīng)過歷時十幾年的一系列復(fù)雜的運作和轉(zhuǎn)手，這座建筑最終以極低的價格被丁鑫發(fā)家族完全控制。

　　丁鑫發(fā)出事與該樓有關(guān)

　　本來早已與丁鑫發(fā)無關(guān)的工程項目，十年易主成了其家族的產(chǎn)業(yè)，這個項目的建設(shè)速度也突然加快，對外宣傳的項目規(guī)模也讓人刮目相看。據(jù)當時媒體發(fā)布的消息稱，中順國際大酒店完全按照21世紀國際五星級酒店標準建設(shè)。

　　但在丁鑫發(fā)任公安廳廳長時，他在贛江之濱與境外某企業(yè)合作，是準備建江西最高的商務(wù)樓，建了四五層后擱置下來，成為南昌有名的“爛尾樓”，這就是中順國際大酒店的“前世”。

　　這棟樓的產(chǎn)權(quán)原來一直歸公安廳，但丁鑫發(fā)從公安廳離任到省檢察院出任檢察長之后，就神秘地成了個人所有。重新著手開發(fā)這棟樓的公司——中順國際大酒店有限公司，其老板正是丁鑫發(fā)的兒子丁少華。丁少華被抓原因傳聞很多，其中有一種說法就是與這棟樓有關(guān)。

　　在2003年6月中順國際大酒店動工后，當?shù)孛襟w報道說，投資8億興建高38層、南北雙樓分別高達145米和147米的中順國際大酒店，將是南昌最高的標志性建筑和展示英雄城新風貌的又一道靚麗風景線。

　　半年后，大酒店主樓即封頂，但隨著丁少華的“出事”，號稱“江西省首家嚴格按照國際五星級標準興建”的酒店便再無進展。

　　有人稱，丁鑫發(fā)落馬，他的若干個經(jīng)濟問題都和這棟樓有關(guān)。在酒店建設(shè)過程中，丁鑫發(fā)幫助其子從“贛州某銀行”貸款3000萬元，從“南昌某銀行”貸款8000萬元，為能獲得貸款，據(jù)說有人還曾威脅過銀行行長。其子做生意的錢，他還從私人老板處借來，最初就從江西金威有限公司董事長兼總經(jīng)理、仟禧住宅小區(qū)的開發(fā)商晏廣保(因行賄胡長清曾被判刑)處借了一筆巨款。

　　2005年8月31日，中順大廈被省高院查封，省高院的通告稱準許原告“中國十五冶建設(shè)有限公司”財產(chǎn)保全，查封工程主體部位1到5層房地產(chǎn)。由此看來，該項目開發(fā)商與施工單位之間也存在一時扯不清的經(jīng)濟糾紛。

　　為獲貸款曾行賄銀行

　　出身高干家庭的原江西省工行營業(yè)部副總經(jīng)理舒明，利用自己的職權(quán)以及背景，為他人謀取公路的承包權(quán)，受賄100余萬。2005年12月16日，福建省寧德市中級人民法院一審判決以受賄罪，判處被告人舒明有期徒刑13年。

　　法庭審理查明，被告人舒明在任中國工商銀行江西省分行管理信息處處長、營業(yè)部副總經(jīng)理期間，利用職權(quán)之便，收受熊某、蔡某、丁某人民幣5.45萬元、港幣5萬元、美元0.1萬元，合計人民幣11.6萬元，并為蔡某的“撫河明珠”、丁某的“中順國際大酒店”發(fā)放項目貸款。同時被告人舒明身為國家工作人員，利用其出生高級干部家庭的特殊地位形成的便利條件，通過其他國家工作人員職務(wù)上的行為，為請托人上官某謀取不正當利益，并收受人民幣100萬元。在來源于寧德法院的庭審材料中，赫然提到了“中順國際大酒店”為獲得發(fā)放項目貸款行賄舒明的事實。

　　記者還了解到，南昌市中級人民法院在2005年9月29日公開開庭審理了南昌商業(yè)銀行與江西中順國際大酒店有限公司、江西仟禧城置業(yè)有限公司借款合同糾紛一案。也就是說，中順項目貸款渠道還涉及到地方銀行。為此，記者來到向酒店發(fā)放過建設(shè)項目貸款的南昌商業(yè)銀行，希望了解此工程項目在該行的貸款情況，該行宣傳口的有關(guān)負責人稱，這是政府行為，依照程序不會出現(xiàn)不良貸款。記者再接著詢問有關(guān)細節(jié)問題，但對方始終是三緘其口。

　　至今還是“爛尾樓”

　　南昌市的“爛尾樓”在撫河路就有幾座。在疊山路與沿江北路交匯處有“長安大廈”；與此樓相隔只有60米左右的“贛江工貿(mào)大廈”，其命運與“長安大廈”一樣；位于撫河中路、現(xiàn)易名為“天龍商務(wù)公寓”的住宅樓，也是一座被“喚醒的爛尾樓”。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，“爛尾樓”影響了城市環(huán)境和景觀，對于建設(shè)花園城市的南昌來說，“爛尾樓”更成為一道不和諧的風景，給南昌的招商環(huán)境與城市形象帶來不好的社會影響。每一個“爛尾樓”項目，幾乎都要占壓一定數(shù)額的銀行資金，這對銀行本身、對城市經(jīng)濟發(fā)展都是非常不利的。

　　2002年5月24日，南昌市人民政府與香港杜邦帝亞有限公司在香港簽署協(xié)議，由后者全資收購“長安大廈”所屬地皮及建筑物產(chǎn)權(quán)；2003年4月22日，在南昌市政府的大力支持下，又促成杜邦帝亞公司與南昌市工商局簽訂了《贛江工貿(mào)大廈在建工程轉(zhuǎn)讓合同》。此時“長安大廈”與“贛江工貿(mào)大廈”這兩棟“爛尾樓”重獲新生，兩棟樓的全面改造于6月15日開始，改造后的兩棟樓是通過裙樓連在一起，一棟為“中順國際大酒店”，另一棟暫名為“中順廣場”，其將成為江西省首家產(chǎn)權(quán)式的五星級酒店。

　　從本意上說，政府部門為解決城區(qū)爛尾樓的問題，做了很多實際工作，但在2004年中順國際大酒店的老板涉嫌嚴重經(jīng)濟犯罪問題暴露之后，在這場“風暴”面前，工程項目無法進行了。如今的中順工地現(xiàn)場又恢復(fù)了往日的沉寂，38層的大樓框架高聳入云，一架大型的吊車已經(jīng)銹跡斑斑的“歇”在工地上。過往的人們看了有的搖搖頭，有的說上一句：“這樓以后咋辦呀？”

　　記者就中順酒店工程幾度停工，是否涉及到違反建筑施工規(guī)定，向南昌市建委有關(guān)人員咨詢。得到的說法是，如果停工時間超過半年，施工單位要向建設(shè)行政主管部門重新申請辦理施工許可證。該主管部門透露，在建設(shè)資質(zhì)與工程質(zhì)量方面，中順大酒店項目工程本身不存在問題。

　　中順酒店所在地鄰江靠近八一橋、滕王閣，地處交通便利的市區(qū)繁華地段，可謂是黃金寶地。路人皆稱，這么好的地皮，卻長年不能發(fā)揮出效益，很不劃算。

　　中順樓盤的東面臨街是一排主要賣水運用品的雜貨店，問及一些店主，他們對酒店兩次停建的事情都知道。有的說，這次停工不是沒有資金，應(yīng)該是問題沒有解決完。“建到這份上了，房子終歸是要完工使用的吧！”

　　中順猜想

　　●理清產(chǎn)權(quán)

　　●產(chǎn)權(quán)式的盤活有可能重現(xiàn)生機

　　有消息人士透露，前不久某銀行前往“中順”工地辦了一個交接手續(xù)。從省高院批準施工單位中國十五冶建設(shè)有限公司的財產(chǎn)保全，封存酒店1至5層，到中順工程項目與幾家銀行的項目貸款糾紛，以及投資方老板涉嫌經(jīng)濟犯罪，讓外界感到中順的債權(quán)債務(wù)關(guān)系撲朔迷離。

　　五星級酒店會掉價嗎？

　　據(jù)介紹，中順國際大酒店按照21世紀國際五星級酒店標準建設(shè)，酒店基地占地約20畝，總建筑面積近16萬平方米，主要由中順國際大酒店和中順廣場(暫名)兩棟高約37層的建筑構(gòu)成，由中順國際大酒店有限公司投資，總投資約8億元人民幣。酒店主樓高度為145米，中順廣場主樓高度147米，為江西建筑物之最。“中順”從樓盤的營銷運作模式來看，具有自身的特色和亮點。值得一提的是，中順國際酒店將引進現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營思路，建成全省首家產(chǎn)權(quán)式五星級酒店，酒店將每間客房或其他服務(wù)設(shè)施分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者擁有此房間的權(quán)利，可享有每年的自用居住天數(shù)的入住權(quán)，其他時間則可交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，賺取年度該客房的利潤分紅，實現(xiàn)投資的保值和增值。投資者擁有了全產(chǎn)權(quán)的客房后，還可邀請親友入住，亦可以轉(zhuǎn)讓、抵押、贈送與繼承。

　　近日記者探訪中順工地現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)工地圍墻的宣傳櫥窗里還留存了許多酒店的宣傳廣告畫，漂亮的游泳池、旋轉(zhuǎn)觀光電梯、充滿了中、西情調(diào)的大廳和包廂，盡情抒發(fā)著酒店的豪華高貴。只是因工期太長、停工太久疏于管理，宣傳櫥窗已經(jīng)顯得很陳舊，幾處玻璃也被人砸了幾個窟窿。

　　從商業(yè)角度而言，中順再次停工的風波，讓酒店美好的藍圖和構(gòu)架蒙上了陰影，無疑影響了它的賣點。

　　尋找現(xiàn)實有效的辦法盤活

　　專家們分析，“爛尾樓”的產(chǎn)生有三種情況：一是產(chǎn)權(quán)不明；二是資金不到位；三是產(chǎn)品不對位，也就是不適銷。中順國際大酒店項目再次擱淺，究竟是哪方面的問題，除了卷入一場官司的原因，恐怕以上“三種情況”都有一定程度的存在。

　　找出樓盤運作不暢的問題，經(jīng)過實力企業(yè)的接手盤活，爛尾樓“丑小鴨變白天鵝”的情況，在南昌也是不乏其例。“南浦大廈”早在1998年被江西省科學(xué)技術(shù)出版社買下，創(chuàng)下了南昌市“爛尾樓”收購的第一個紀錄，目前這棟樓的改建后已交付使用。青山湖畔的“中成廣場”被深圳北方地產(chǎn)公司買下，用作高檔商住樓開發(fā)，重新規(guī)劃改造后易名為“金色水岸”，6月8日開盤以來，也受到購房者的追捧。高新開發(fā)區(qū)的“江山花園商住樓”以1200萬元拍賣而易主，工程進度得到了保障，銷售也取得不錯的業(yè)績。同在高新開發(fā)區(qū)的“五湖實業(yè)大廈”，近段時間通過重新包裝定位之后，推出了精裝修式的酒店式公寓——“爵士館”，其小戶型、低總價及“我行我酷”的現(xiàn)代都市氣息，確實讓都市時尚一族心動。

　　業(yè)內(nèi)人士陳先生認為，“爛尾樓”之所以產(chǎn)生，開發(fā)商決策失誤是首要原因。有的開發(fā)商對房地產(chǎn)市場缺乏科學(xué)的判斷分析，設(shè)計項目規(guī)模大、功能雜，市場定位脫離實際，甚至連用地的地質(zhì)情況沒摸準就匆匆上馬；有的開發(fā)商實力不夠強，對項目建設(shè)成本測算又不精確，或?qū)①Y金挪用到別的地方，工程往往建到一半就缺乏后續(xù)資金。另外，有少數(shù)項目是受規(guī)劃和土地用途調(diào)整影響而停工的；還有一些是因為國有企業(yè)在制度上發(fā)育不良，使其在越來越市場化的房地產(chǎn)業(yè)中力不從心造成的。

　　更有業(yè)內(nèi)人士明確指出：盤活中順，比盤活一般的爛尾樓難度要大得多，這表現(xiàn)在它的建設(shè)曠日持久，加之涉及到丁鑫發(fā)一案，負面影響太多。但它的盤活優(yōu)勢也顯而易見：位于城區(qū)黃金地段，利用價值高，在杜邦帝亞全資購買和運作下，一棟樓已經(jīng)做到了封頂，整個項目框架業(yè)已形成。不論是開發(fā)商在建設(shè)資金鏈的哪一個環(huán)節(jié)出了問題，都有可能讓整個工程項目擱淺。本著激活樓盤，為開發(fā)商融貸資方帶來利益最大化的思想，整合方案推進項目，實現(xiàn)資本變現(xiàn)，是極為現(xiàn)實和有效的辦法。

　　未來的中順廣場和中順國際大酒店項目將會出現(xiàn)怎樣的局面？從目前獲得的信息來看，香港杜邦帝亞有限公司當時稱以3.7億元全資收購中順國際大酒店項目，將投資8億元建設(shè)5星級大酒店，并推出產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營運作。眼下中順工程建設(shè)的融貸資金已經(jīng)達到數(shù)億元，還可能有建設(shè)單位的墊資和“產(chǎn)權(quán)式酒店”的運作融資。最后的結(jié)果，應(yīng)該是此工程的債權(quán)各方，如銀行、投資方等坐下來，拿出新的融資和新的利益分配方案，可望促成大樓的建成和投付使用。

　　之所以說中順還有盤活的可能，是由于前面的投入和建筑都既成事實，并且已經(jīng)形成巨額投入。像過去那樣一停十年，將帶來嚴重占壓銀行資金的后果，同時投資方因有貸款融資，更是耗不起。還有來自創(chuàng)文明衛(wèi)生城市等方面的社會壓力。

　　產(chǎn)權(quán)運作激活“中順”

　　記者在進一步的采訪調(diào)查中了解到，中順項目要擺脫困境，尋找新生，前提首先是要理順產(chǎn)權(quán)，而發(fā)展方向也顯然要在“產(chǎn)權(quán)式”運作上做文章。中順的發(fā)展初衷就是打造“產(chǎn)權(quán)式”酒店。在南昌，產(chǎn)權(quán)式酒店的成功運作已有先例。

　　目前南昌的平均

　　那么，樓層高分別為145米和147米的中順國際大酒店如能投付使用，其客房面積遠高于國恩，酒店建設(shè)標準也稱高于國恩，產(chǎn)權(quán)運作的資金回報將達到數(shù)億元，這對于中順的投資經(jīng)營方來說，應(yīng)該是非常誘人的。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，中順提出了產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)經(jīng)營模式，而此前一直到大廈封頂，外界也看不到“產(chǎn)權(quán)式”效果的凸現(xiàn)，中順應(yīng)該借鑒產(chǎn)權(quán)式酒店的成功運作經(jīng)驗。

　　南昌大學(xué)的黃教授談到，產(chǎn)權(quán)式賓館酒店本身是一種投資行為，此種形式第一大受益者就是開發(fā)商，因為客房賣掉后，他們就已經(jīng)收回成本。投資回報率的高低和風險大小，實際取決于這個酒店將來的營運狀況，而不僅僅取決于開發(fā)商出售時的承諾。因此是否贏利、贏利多少，還得看后期經(jīng)營和

　　他說，產(chǎn)權(quán)式的盤活，可能給中順帶來生機，今后怎樣生存發(fā)展，還需要酒店的綜合管理和多種經(jīng)營跟進。

　　有了激活中順國際大酒店項目(或者其他名稱)的思路，還要有法律的市場的手段，還要在明晰產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上組建完善機構(gòu)，盡快拿出新的動議推進項目。如果項目各方都只抱著各自的利益，不重視項目的重新啟動，不能盡早建成開盤，這處“爛尾樓”或“問題工程”還將長時間的陷入束之城市“高閣”的尷尬境地。