深圳物業稅調研方案出臺 主要針對投機者和豪宅

　　-本報記者 陽靜純 深圳報道

　　4月11日，一份名為《物業稅征收對政府財政收入的影響分析》的調研報告提交至深圳市國土局和地稅局。該報告是今年初兩局聯合委托世聯地產顧問有限公司所做。

　　今年初，國家稅務總局副局長王力曾表示：國稅總局正在部分地區就推進物業稅進行

試點。首批進入試點地區的城市就包括北京、重慶、深圳。

　　而剛剛提交的報告，正是深圳進行物業稅試點的先期調研。報告中所推薦的方案，很可能對未來深圳物業稅試點的展開，產生相當大的影響。

　　記者獲得的這份報告建議，物業稅征收可分三步實施：第一步專門針對高投機行為者高頻率征收物業稅；其次，針對空置房屋、豪華型住宅及個人第二套住宅進行征收；最后則是全面鋪開。

　　深圳市地稅局內部人士在接受記者采訪時透露，該局去年就成立了物業稅專門小組，由于該稅種涉及面很廣，工作一直處于保密狀態。但他也表示：“深圳今年推出物業稅是不可能的�！�

　　兩種模式

　　世聯地產研究部經理楊亦鋒介紹，根據調研，物業稅征收方法現行主要有香港模式和美國模式。

　　香港模式，主要是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等一并轉為在房屋保有階段每年統一征收。

　　美國模式不涉及土地出讓金，直接對物業持有人在保有階段按照“房屋評估價值”(非原值)按年度征收物業稅，稅率多在1%-3%范圍內。

　　在已購房和新購房的區別稅率方面，香港對1984年前的房屋固定收取一定額度費用，對新房則采用物業稅的方式征收。

　　“假如我們也劃定一個時間征收物業稅，可以預計的是會在這一時間前形成搶購從而在短期助推已經虛高的房價�！睏钜噤h認為。

　　至于土地出讓金按年收取可降低開發商初期成本從而降低房價的假設，調查顯示，這只是一種美好的假象�！笆袌鰞r格變動是由供需等多方面因素共同決定的，單純降低開發商成本是否能降低二級市場價格，無法確定�！睏钜噤h表示。調查數據更表明，若初始購房成本下降將引入更多的投機者，會引發新一輪價格上升。

　　鑒于香港模式短期對調控房價可能產生的負作用，調研報告建議國內物業稅征收可先對美國模式進行改良，即側重對投機和豪宅類物業征收，并加大征收頻度。報告指出：加大征收頻率能夠有效避免高轉手率房屋逃繳物業稅。

　　同時，只針對投機和高檔住宅征收，則有助于穩定樓市。楊亦鋒表示，若對所有物業持有人都征收較高稅率，將加重自住型消費者的負擔，從而會擠壓部分自住需求。

　　分步走

　　在物業稅最終擴大至向全民收繳后，報告建議可輔以各種減免政策保障居民基本居住權利。如將物業稅按減除基本居住面積后征收，將征收總額與個人收入掛鉤，超過一定比例即進行免除，或考慮對與個人社保賬戶進行連通補償等。

　　報告提出，在打擊市場投機和保障居民基本居住權利等目的實現后，最終物業稅的“彼岸”仍以采取香港模式為宜�！拔飿I稅改革應轉到穩定政府財政、保障可持續性發展的目標上來。屆時，香港模式將成為首選�！�

　　調查顯示，物業稅已經成為西方地方政府的稅收支柱。物業稅在大部分西方國家地方財政收入中占70%以上，部分國家如

　　按照報告中的實例數據測算，在房產價值不發生任何增值的情況下，實施香港模式物業稅征收方案后，政府收入第一年銳減49%，以后年度按房地產市場保持正常增幅(年增長6%)的情況折算，政府投資回收期為17年左右，而無需再像現在要等上70年。在這種模式下，政府就可以很好地解決財政寅吃卯糧的狀況，達到財政持續發展的目的。此外，即使在房地產發生下跌50%的極端情況下，也只會使政府當期收入下跌11.91%左右。