4月開(kāi)發(fā)商擇地忙 業(yè)內(nèi)稱(chēng)今年房市供應(yīng)非常充足

　　業(yè)內(nèi)人士表示，如果按照計(jì)劃中的供應(yīng)量全部進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易的話，2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)將非常充足。

　　針對(duì)27塊北京土地整理儲(chǔ)備中心正進(jìn)行招拍掛的土地，去年在北京土地公開(kāi)交易市場(chǎng)上的拿地贏家，華潤(rùn)置地、金地、萬(wàn)科三家地產(chǎn)公司高層首次對(duì)媒體曝光了各自青睞地塊信息。“海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)和豐臺(tái)區(qū)成壽寺地塊，受關(guān)注度很高。”北京華潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總

經(jīng)理蔣智生說(shuō)。華潤(rùn)置地去年8月1日以25.65億元拿下海淀區(qū)清河鎮(zhèn)住宅及配套(原三家毛紡企業(yè))用地，目前正由華潤(rùn)經(jīng)紀(jì)公司籌備即將到來(lái)的該項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)。蔣智生所指的是海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)D1、D2地塊和豐臺(tái)區(qū)成壽寺路甲1號(hào)印鐵制罐廠均系住宅小區(qū)用地。

　　蔣智生認(rèn)為，未來(lái)幾年住宅仍是

　　去年5月，北京萬(wàn)科出手3.36億元拿下豐臺(tái)小屯項(xiàng)目用地，打破在京土地儲(chǔ)備僵局，隨后又以2.75億元拿下順義望泉寺用地，和朝開(kāi)合并又使幾十萬(wàn)土地歸入萬(wàn)科囊中……雖然有幾個(gè)項(xiàng)目在手，但北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司副總經(jīng)理王欣仍然表示，作為進(jìn)入北京公開(kāi)交易市場(chǎng)比較晚的公司，集團(tuán)已經(jīng)在去年明確戰(zhàn)略目標(biāo)，從公開(kāi)市場(chǎng)獲得土地資源會(huì)是一個(gè)重要的手段，2006年，集團(tuán)在土地獲取上將有更大的動(dòng)作，“要比去年的表現(xiàn)還要出色。”

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰評(píng)價(jià)說(shuō)，在土地出讓全面實(shí)行招拍掛以后，土地儲(chǔ)備就成為對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力和融資能力的一種檢驗(yàn)，企業(yè)會(huì)根據(jù)自身的規(guī)模實(shí)力和發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備，以保證企業(yè)在未來(lái)有充足的土地可以持續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。“開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資能力主要表現(xiàn)在土地儲(chǔ)備充足、企業(yè)可以在同一時(shí)期內(nèi)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目、短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)良好的預(yù)售收入、長(zhǎng)期保持旺盛的開(kāi)發(fā)能力、產(chǎn)品研發(fā)技術(shù)創(chuàng)新能力等方面。”李文杰強(qiáng)調(diào)，“土地儲(chǔ)備充足可以算作開(kāi)發(fā)企業(yè)融資能力較強(qiáng)的一種表現(xiàn)，但企業(yè)的土地儲(chǔ)備一定要和企業(yè)開(kāi)發(fā)能力相匹配。”

　　- 地塊評(píng)估看綜合分

　　根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心交易網(wǎng)上的顯示，目前尚無(wú)人應(yīng)價(jià)的有延慶縣媯水南街8號(hào)酒店項(xiàng)目用地、大興區(qū)采育鎮(zhèn)商業(yè)金融項(xiàng)目用地、懷柔區(qū)北房鎮(zhèn)政府東側(cè)項(xiàng)目、房山區(qū)“福星家園”項(xiàng)目用地、宣武區(qū)半步橋街44號(hào)北院未來(lái)花園住宅用地、西城區(qū)西單東南G3區(qū)二期和海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)D2地塊辦公、住宅及商業(yè)用地。除了石景山區(qū)金鼎商貿(mào)區(qū)用地和石景山區(qū)魯谷銀河商務(wù)區(qū)一期地塊屬于招標(biāo)以外，其余土地均有人應(yīng)價(jià)，其中，采育鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造起步區(qū)項(xiàng)目用地和崇文區(qū)幸福大街59號(hào)住宅用地已有第三次應(yīng)價(jià)。

　　而據(jù)筆者的統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿時(shí)，云縣水源九廠路北住宅項(xiàng)目用地2次報(bào)價(jià)，最小遞增幅度為50萬(wàn)元；海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)D1地塊辦公、住宅及商業(yè)用地2次報(bào)價(jià)，最小遞增幅度為350萬(wàn)元；采育鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造起步區(qū)項(xiàng)目用地3次報(bào)價(jià)，最小遞增幅度為50萬(wàn)元；崇文區(qū)幸福大街59號(hào)住宅用地3次報(bào)價(jià)，最小遞增幅度為10萬(wàn)元；通州區(qū)富新園住宅小區(qū)2次報(bào)價(jià)，最小遞增幅度為10萬(wàn)元。

　　成業(yè)行市場(chǎng)拓展中心相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的標(biāo)準(zhǔn)通常有開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小；地塊發(fā)展?jié)撡|(zhì)好，綜合評(píng)價(jià)高；能夠盡可能地實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化以及產(chǎn)品可塑性強(qiáng)、有利于提升開(kāi)發(fā)商品牌形象等。對(duì)目前北京土地整理儲(chǔ)備中心掛牌的溫泉鎮(zhèn)D1地塊辦公、住宅及商業(yè)用地，他的看法是，該地塊位于“(百望山)山后區(qū)域”，由于目前該區(qū)域沒(méi)有在銷(xiāo)項(xiàng)目，預(yù)期定價(jià)可參考距離最近的百望山周邊在售項(xiàng)目為依據(jù)，并考慮到該地塊產(chǎn)品最快應(yīng)于2007年初上市，因此，從產(chǎn)品類(lèi)型、主要客群和區(qū)位價(jià)值等角度綜合判斷，全案銷(xiāo)售均價(jià)有可能在(含商業(yè)和辦公)7000元/平方米左右，如果摘牌價(jià)格控制在9.1億元以下，可以保證開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)。”

　　而對(duì)于豐臺(tái)區(qū)成壽寺路甲1號(hào)印鐵制罐廠住宅小區(qū)用地，成業(yè)行市場(chǎng)拓展中心這位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人說(shuō)，如果將本地塊界定為后方莊區(qū)域的話，參照周邊在銷(xiāo)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，并結(jié)合地鐵五號(hào)線的修建所帶來(lái)的區(qū)域發(fā)展等利好因素，本案的建筑類(lèi)型有可能是塔樓和板樓結(jié)合，未來(lái)的售價(jià)可能會(huì)在均價(jià)7500元/平方米左右。為了實(shí)現(xiàn)15%以上的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率，即1.15億元的利潤(rùn)總額，建議摘牌獲取土地的成本價(jià)格不應(yīng)高于3億元。”

　　另外，他對(duì)豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)恒家園二期項(xiàng)目用地尤其看好，理由是此地塊原作為經(jīng)濟(jì)適用房用地現(xiàn)轉(zhuǎn)為普通住宅建設(shè)用地掛牌出讓?zhuān)�同時(shí)因其掛牌價(jià)125951.65萬(wàn)元的“地王”身份備受眾多知名開(kāi)發(fā)商關(guān)注。“目前容積率為1.85，建筑類(lèi)型初步判斷為預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期2.5—3年的8-12層小高層，參照周邊在售項(xiàng)目均價(jià)，并結(jié)合入市時(shí)機(jī)(2007年上半年)和未來(lái)的住宅供應(yīng)量，同時(shí)周邊聚集了天鴻、萬(wàn)科、珠江等知名開(kāi)發(fā)商，會(huì)提升這里的區(qū)位價(jià)值，本地塊未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格有可能突破7000元/平方米，但考慮到綜合開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題，本地塊適宜的摘牌價(jià)格應(yīng)控制在16.1億元以內(nèi)。”

　　- 大量住宅供應(yīng)有望平抑房?jī)r(jià)

　　“目前土地之所以大規(guī)模放量，主要是為了彌補(bǔ)去年放量的不足。”中國(guó)人民大學(xué)土地教研室主任張占錄說(shuō)：“2005年北京土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅用地的供應(yīng)計(jì)劃為1700公頃，其中實(shí)際只供應(yīng)了900多公頃。此外，2004年通過(guò)“8·31”土地大限的可繼續(xù)協(xié)議出讓的項(xiàng)目共288個(gè)，土地面積2300多公頃，其中去年已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)發(fā)并入市的土地面積達(dá)到1300多公頃。按正常的話，今年將有其剩下的1000多公頃進(jìn)入市場(chǎng)。”

　　我愛(ài)我家的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為土地大規(guī)模放量更積極的意義在于對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用，“土地供應(yīng)量的不斷增多，將會(huì)刺激百姓購(gòu)房消費(fèi)，同時(shí)有效地抑制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)，從而最終達(dá)到政府調(diào)控房?jī)r(jià)的初衷，滿足中低收入購(gòu)房群體購(gòu)房愿望，最終實(shí)現(xiàn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。文/沈靜