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【上海樓市投資客生存狀況調查】 董琳霞每日經濟新聞[2006-04-12]
投資、自住比1：9，自住需求和長線投資需求瓜分了目前整個聯洋樓市。經過宏觀調控的梳理，聯洋板塊投機客大量撤退，區域均價從最高每平方米16000元下降至目前的10000元出頭，隨著該區域配套的日異成熟，租賃需求也在不斷上升，如今區域內轉售為租現象非常普遍。
近日，《每日經濟新聞》從各大中介機構了解到，浦東聯洋板塊樓市交易近期異�；钴S，二手房成交量較前期上漲了60%-70%，一手房的銷售進度也有提速，而目前自住需求和長線投資需求瓜分了整個聯洋樓市。
眾所周知，浦東聯洋板塊在宏觀調控前，曾是上海投資需求最旺的板塊之一。“2004年初到2005年初，聯洋板塊的投資與自住比例曾達到9：1，其中以短線投資為主；而目前自住需求大幅反彈，短線投資大批撤離，投資、自住比與一年前正好相反，在1：9左右，并且這一成的投資比例也都為長線投資�！泵缆撐飿I聯洋分行經理胡家表示。
對此，中原地產聯洋分行經理卞曉柳認為，價格的理性回歸和配套設施的逐步跟進是目前聯洋板塊自住需求集中入市的原因。經過宏觀調控的梳理，聯洋板塊投機客大量撤退，區域均價從最高每平方米16000元下降至目前的10000元出頭，隨著該區域配套的越發成熟，租賃需求也在不斷上升，如今區域內轉售為租現象非常普遍。
浙江投資客：拋盤未果 轉售為租博穩定回報
浙江投資客齊先生曾在2004年初以8000元/平方米的單價，購入4套聯洋年華小2房，面積在77平方米左右，總房款約247萬元，首付3成，每月還款額在10000元左右，由于齊先生原本就打算短線投資，因此他并沒有將物業出租牟利，而是預留了1年的還貸準備金。隨著樓市的不斷升溫，2005年初齊先生所持物業的單價已瘋漲至16000元/平方米，其資產翻了整整一倍。
房價上漲的速度令他感到意外，可出于還貸壓力，2005年2月齊先生將其中兩套位置較差的房源以16000元/平方米的單價掛牌出售，所得房款部分用來支付另外兩套房源的貸款。
“就在我出售了2套房源之后，上海樓市出現了宏觀調控的跡象，一直到2005年9、10月份聯洋板塊出現大量拋盤，上家的議價空間以每月5%的幅度放大，我開始有些心慌了�！饼R先生坦言，去年10月份，他曾將剩余兩套物業以低于市場價5%左右的價格掛牌出售，但掛牌2個月都沒有促成成交。
中原地產的資料顯示，自去年3月起有30%-40%的投資客迫于還貸壓力，以低于市場價的價格拋售手上物業，使整個聯洋板塊成交價逐漸下調，至去年底區域均價已下浮了30%左右。
然而，讓齊先生感到“柳暗花明又一村”的是，在買賣未果的情況下他無奈將剩余兩套物業對外出租，沒想到掛牌當天就有大量租客看房�！耙巹澋闹鸩酵晟剖沟眠@個板塊的租賃需求有所上升�！苯衲甏汗澓螅R先生借著租賃旺市，兩套房源成功出租，每月租金合計7000元，按當初的購入價來算，投資回報率高達6%。美聯物業相關負責人表示，目前市場上的一些長線投資客在聯洋社區的投資回報率較為穩定，一些2004年前后入市的客戶目前的投資回報率大約在5%左右，2005年入市的客戶投資回報率也在4%左右。該板塊內目前二手次新房均價為12000元/平方米，兩房租金每月3600-4200元左右；三房租金每月4500-8000左右；四房、景觀房每月租金高達12000元左右。
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