銀監會三月調研上海房貸忽現新拐點

　　見習記者 王芳艷 上海報道

　　近日，一紙“開展房地產市場形勢和房地產信貸狀況及政策導向調研的通知”(下稱“通知”)，下發到了上海各大中資商業銀行相關部門。

　　發出調研通知的是上海銀監局，該局有關人士表示，此次調研是受中國銀監會所指示

。

　　調研的主要內容包括，對當前房地產市場的總體判斷，評估宏觀調控政策的效果，各行房地產信貸運行情況，了解銀行的信貸創新活動及政策建議。“通知”中說，調研是為了解宏觀調控政策對銀行信貸工作的影響，以及各家銀行房地產信貸投放的質量的情況。

　　一家參與調研的股份制銀行相關負責人透露，今年3月，北京、上海等城市房貸市場動作頻頻，各方關注較多，銀監會因此向北京、上海等城市的銀行開展房地產市場的調研。

　　目前，上海各大銀行的報告已經上交。4月7日，記者從銀監會有關部門確認，同期發至北京地區的報告也已收回。

　　房貸收復失地

　　引起銀監會關注的，也許正是3月以來，上海房貸新動向的暗流涌動。

　　上述參與調研的銀行人士說，該銀行在報告里反映了一個普遍的情況：目前各家銀行都在挖掘需求，盡管這改變不了房地產市場的根本狀況，但仍期望在力所能及的范圍內開拓市場。

　　“一家國有銀行的3月最新房貸政策規定，二手房最高貸款額可以放寬到八成，這是對2005年6月房地產業宏觀調控以來，二手房貸款成數的一次突破。”上海中原地產相關人士透露，這份3月新制定的內部貸款指導意見中指出，房齡10年以內、總價400萬以下的住宅，從原來最高貸七成，放寬到八成；1992-1996年房源，原來最高貸六成，而現在在房齡和貸款成數上雙雙放寬，1990-1996年的住宅最高都可貸到七成；此外，第一、第二套住房實行5.508%的利率下限。

　　其他商業銀行也實行了類似政策，對優質客戶如公務員、世界500強企業員工，或5年以內房齡、位于中環線以內的房源，放寬到八成貸款。

　　與此同時，“雙周供”、“寬限期還款”等特種房貸新品被頻頻推出，以期止住個人房貸業務不斷萎縮的下滑趨勢。

　　種種跡象表明，銀行正在收復失地。

　　去年3月底，樓市宏觀調控開始，上海市16家銀行曾達成一項“君子協定”：統一將同一借款人申請第一套房最高貸款定為七成，實行5.508%的利率下限；第二套房在第一套房的基礎上提高首付比例，實行6.12%的基準利率；等等。

　　而同年年底，各家銀行就開始逐步提高貸款成數、突破貸款利率的限制。今年3月的跡象，亦可以看作是悄然實行的新一輪寬貸動作。

　　“現在房貸政策基本恢復到宏觀調控前的樣子。”一位銀行人士指出，上述君子協定如今早已瓦解，“其實反彈的壓力很大，只是礙于文件的限制。”

　　商業銀行兩難

　　市場普遍認為，上海中資銀行個人房貸頻出新招徠客的原因，在于個人房貸直線下滑。

　　上述銀行人士在上交上海銀監局的報告里直言不諱：“總體來說，宏觀調控以來，房貸消費需求受到抑制。”

　　央行上海總部在今年2月份“上海市貨幣信貸運行情況報告”中也指出，上海房貸連續8個月低迷，中資銀行個人住房貸款減少了36億元，為自去年7月以來的最高紀錄。央行上海總部認為，這“對金融機構貸款結構調整較為不利”。

　　民生銀行(資訊 行情 論壇)相關人士透露，按揭貸款是不進則退，該銀行一季度房貸還款量占到發放額的30%，而其中80%是提前還貸。

　　不過，現象的背后其實有更深層次的原因——處于宏觀調控中的金融機構面臨兩難境地。

　　某股份制銀行上海分行副行長分析，一方面宏觀調控過程中，金融機構對于防范房地產業大起大落而言至關重要，而對于銀行自身來說，調控也有利于防范金融風險；但另一方面，出于自身利益考慮，諸多銀行實在不愿意放棄房貸市場。

　　在很多銀行人士看來，目前存貸比(貸款/存款)偏低，放貸壓力加大，相對來說，房貸仍然是最誘人的優質資產。

　　相對于項目貸款，按揭貸款比較分散，并且有房產抵押，風險相對企業貸款輕。此外，銀行的房地產貸款很大部分是2003年至2004年期間的貸款，當時房價相對很低，即使目前房價下跌30%，銀行的風險也不會太大。

　　實際上，銀行真正擔心的是“短期風險”。

　　“風險在于，房貸總量下降，相當于分母減小，不良貸款率就會上升。”上述副行長表示，截至2005年12月末，上海個人住房不良貸款余額為15.48億元，基本呈逐月遞增趨勢，個人住房不良貸款率為0.58%，比去年3月末上升0.17個百分點。他估計今年可能會接近1%。

　　其次，基于房地產資金的整體流動性，由于按揭貸款減少，意味著短期內不少開發商銷售資金難以回籠，增加了項目貸款償還的難度。這使得不少房地產企業申請貸款展期，進而導致不少項目貸款評級下降，趨于不良，銀行則需要增加一定量的不良貸款撥備。

　　“而為了解決這些問題，銀行又恰恰會尋求在控制風險的基礎上，繼續增加房貸總量。”這位副行長說。

　　3月“補量行情”

　　不過，最新的跡象應該讓銀行、房地產商感到欣喜——伴隨著積極的房貸政策，上海房地產市場出現了“3月回暖增長”。

　　“房產之窗網”樓市監測系統顯示，2006年3月份，上海市商品住宅成交面積為183.4萬平方米，與上月的84萬平方米相比，增幅高達118.3%。其中，全市普通商品住宅(去除動遷房、重大工程配套房和別墅)，成交面積為129.3萬平方米，較上月增幅更是達到了140.6%。

　　當月，上海普通商品住宅成交均價為9501元/平方米，較上月上漲5.3%。最后一周更是演繹出“強勢陽線拉升”的行情，公寓類商品住宅成交均價再次破萬元。

　　上海 “萬里雅筑”樓盤的銷售經理高興地說，今年3月的市場銷售很順利。

　　房市回暖說不絕于耳，市場上蔓延著政策的利好消息。在銀行放寬房貸的消息傳出后，3月末上海市住房公積金辦公室又透露正醞釀公積金貸款的重大改革：調整貸款單位可能由戶改為個人，從而大幅度提高貸款額度。

　　從某種程度上說，金融政策的釋放，傳遞給市場的信心似乎遠遠超過了其本身的實際效果。

　　房產之窗分析師尹喻認為，各銀行適時推出的優惠貸款品種，上海市醞釀公積金改革等因素，使不少自住客在面對性價比較高的樓盤時又開始心動，并入市交易。

　　不過，尹喻更愿意把3月行情視作一股“補量行情”，是傳統淡季和對政策不明引發觀望導致的積壓被釋放的一個過程，這種情形能否在今后得到保持，最關鍵的因素在于后市的供應行情。從目前的情況看，

　　而一家股份制銀行在提交銀監會的報告對此的評估大概是，房地產剛性需求需要釋放，在基本需求釋放下，市場交易量會回升，這是一個逐步的過程，銀行僅是保持謹慎樂觀的態度。

　　(本報記者吳雨珊對本文亦有貢獻)