四大“利多”助推樓市局部回暖

　　一年前，國家接連出臺樓市調控政策，樓市逐漸降溫；而今，調控周年剛滿，北京、廣州、深圳、南京的房價一路走高，有的地方大有狂飆之勢。

　　分析人士認為，有四大“利多”助推樓市局部回暖，但普通百姓的購買力與高位運行的房價之間的矛盾并未解決。北京師范大學金融研究中心發布報告認為，根據中國2005年城市戶均收入在1．5萬至1．7萬元計算，如果購買一套70平方米的新房，至少70％沒有購買

新房的能力。專家指出，房價的繼續上漲對百姓的購買力肯定是個傷害。

　　利多一

　　房貸“松綁”刺激樓市消費

　　公積金、銀行房貸頻頻放寬限制，刺激了樓市消費。日前，來自上海市公積金管理中心的消息說，上海已在考慮將

　　最近一個月來，銀行對個人住房貸款頻頻“松綁”，除提高房貸成數、優惠貸款利率，還推出“雙周供”“寬限期還款”等特種房貸新品。易居中國房地產研發中心分析，金融方面放寬限制刺激了樓市回暖。

　　利多二

　　國家地方政策性利好托市

　　今年3月，國家發改委公布的《2006年房地產調控工作重點》中提出，要“鼓勵居民適時適度購房”。在上海，去年為緩解樓市結構性矛盾，政府推出的“兩個1000萬工程”，即1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價商品住房的建設，“今年放緩，如無必要，將不再提及”，已開工的一些樓盤也暫停了后續工程。這意味著新上市的政策性中低價房源將減少，不再與市場化樓盤爭奪消費者，為開發商大量推盤上市騰出了市場空間。

　　又譬如杭州，為吸引外地人來買房，推出以戶口換銷量的“購房入戶”土政策。只要在錢江新城、下沙經濟技術開發區和濱江區內購買一套一定金額的房子，外地人即可申請杭州戶籍。

　　利多三

　　需求積壓一年后開始釋放

　　易居中國研究中心的分析師認為，3月份市場逐步回暖的一個重要原因是結婚、拆遷之類的消費者開始入市。上海官方網站統計顯示，3月份中低價、小戶型的房源成為交易主力，面積在70平方米至100平方米的占成交量的30．3％，100平方米至120平方米的占18．9％；單價在4000元至7000元的占32％，7000元至10000元的占28％。中原地產的門店經理張曉說，100平方米以下的戶型，基本上出來以后就能賣完，自住房需求開始顯現，咨詢和下單的人增多了。

　　利多四

　　人民幣升值助推樓市回暖

　　3月份上海高檔住宅的成交量猛增，越是位于市中心的房子越好賣。3月29日開盤的翠湖天地103套房源在三天之內全部賣出，成交均價4．4萬元／平方米。業內人士將高檔房行情好轉歸結為目前人民幣不斷升值刺激所致。盡管開發商未作回應，外界猜測，該項目可能有外部資金“整體收購”。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授指出，不排除境外資金借殼高檔房以收人民幣升值之利的可能。正是在這些利多之下，“回暖跡象”增強了購房者的信心，樓市中的“羊群效應”似乎又有所顯現。

　　【回放】

　　一年前調控措施頻傳樓市交易清淡

　　一年前：3月16日，央行上調個人房貸利率至6．12％，隨后，國務院接連出臺兩個樓市調控措施。到了6月1日，“期房限轉”、新購商品房“兩年內轉手全額征稅”等措施實施，打擊炒作投機行為。開發商信心隨之一路走低，房地產行業的景氣曾一度創下了2003年第三季度以來的歷史低點。一年后成交不斷上漲排隊購房重現

　　一年后：今年3月份，上海樓市成交量不斷上漲，銷售均價也一路走高，從7558元升至9457元。4月份以來，量、價漲勢一直持續。近期部分單套總價低的樓盤甚至重現排隊購房的場面。與此相映襯的是上海、北京、廣州、深圳等地的房地產市場成交放量，價格走高。

　　【矛盾】

　　房價上漲肯定傷及老百姓

　　上海官方網站“網上房地產”統計顯示，3月份最后一周，上海住宅類商品房均價達9457元／平方米，價格環比上漲15％。其中公寓類商品住宅成交均價為10744元／平方米，近6個月來首次突破萬元關口。當此狀況，樓市調控何處去？中國社會科學院房地產專家尹中立分析，之所以出現金融、政策方面的轉變，是因為房地產交易持續降溫，對銀行業和已經過剩的建材等行業不是好事。不過，尹中立也提醒，如果房地產業在“降溫”不久后又重新升溫，可能會帶來短期的繁榮，但長期來看有產生更多泡沫的隱憂。普通百姓的購買力與高位運行的房價之間的矛盾并未解決。3月31日，北京師范大學金融研究中心發布的《中國房地產金融安全評估報告》認為，根據中國2005年城市戶均收入在1．5萬至1．7萬元計算，如果購買一套70平方米的新房，可能房價收入比在13倍。這就意味著城市居民中，至少70％沒有購買新房的能力。尹伯成教授指出，房價的繼續上漲對百姓的購買力肯定是個傷害。最擔心的是開發商再乘勢抬價，有限的樓市調控效果很快會被蠶食。

　　業內人士分析，在《2006年房地產調控工作重點》中，國家發改委既提出“要加強對房地產市場發展的社會宣傳和輿論引導，鼓勵居民適時適度消費”，也強調將著力調整供應結構，切實增加普通商品住房供應，繼續解決部分城市房地產投資規模過大和住房價格上漲過快的問題。

　　政府既需要樓市對拉動內需的合理貢獻，又要保持房地產部門經濟和宏觀經濟的健康、有序，這就決定了2006年的樓市延續宏觀調控的主線仍將不會改變，調控很可能將在調整結構與關注供求的市場蹺蹺板上“滑行”。

　　【聲音】

　　空置房面積多隨時可能拋出

　　央行發布的2005年第四季度貨幣政策執行報告稱，截至12月末，全國商品房空置面積1．43億平方米，同比增長15．7％；其中，商品住宅空置面積8319萬平方米，同比增長12．4％。

　　國家統計局中國經濟景氣監測中心日前也在《重視房屋潛在過剩的矛盾》的報告中指出，2005年全國房地產購置土地面積中，有一半以上，即近1．7億平方米的土地未完成開發；去年前11個月全國房屋建筑面積竣工率大幅降至19％以下，而同期的住宅空置面積占商品房空置面積的55．3％，住宅成空置主體。未開發土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面積增長，這三個信息“碰頭”則表明：房屋潛在過剩風險出現。漢宇地產的分析師范偉國指出，除此之外，投資者手中還有大量的空置房，僅2003年、2004年兩年合計可達1700萬平方米，這些房子隨時可能被拋向市場。

　　【觀點】

　　并非火爆重現只是局部回暖

　　樓市是否已在“鼓勵居民適時適度消費”的調控政策中走向全面回暖，甚或昔日火熱重現？市場的種種表現是否意味著國內樓市全面回升？不少業內人士認為，作出這樣的判斷為時尚早。尹伯成教授說，3月份是傳統的樓市旺季，僅憑這一個月的成交放量很難得出樓市全面恢復的結論。譬如上海，成交主要集中在戶型小、總價低的樓盤和市中心高檔公寓，屬“選擇性回暖”。國泰君安