地荒幕后博弈

　　在土地供給全面實(shí)行招拍掛的第一年，各大都市政府普遍實(shí)施“不飽和供地”策略，試圖迫使房地產(chǎn)商消化閑置的存量土地，結(jié)果卻不盡如人意

　　□本刊記者 蘇丹丹 戴維 龍雪晴 本刊特約記者 周帆/文

　　“房價(jià)跟著地價(jià)走”

　　繼上海之后，北京正在成為房價(jià)最受矚目的城市。國家統(tǒng)計(jì)局對70個(gè)大中城市今年1月住房價(jià)格的監(jiān)測顯示，北京平均房價(jià)以8.4%的升幅成為當(dāng)月價(jià)格上漲最快的中國特大型城市。有跡象表明，北京今后幾個(gè)月的房價(jià)還會(huì)繼續(xù)攀升。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰說，今年1月北京基本沒有新盤入市，主力的中高檔住宅在5月前后和10月前后還將各有一次入市高峰，那時(shí)，北京房價(jià)漲幅可能會(huì)有一個(gè)比較明顯的跳升。

　　“北京房價(jià)飆升不是因?yàn)閯e的，就是過去一年土地供應(yīng)不足�！盨OHO中國董事長潘石屹的看法，在北京房

　　“北京現(xiàn)在的行情是‘房價(jià)跟著地價(jià)走’�！北本┯捞┓康禺a(chǎn)公司副總經(jīng)理王崢說這話時(shí)是在2005年底。此前不久，他們公司在北京通州區(qū)馬駒橋15.98萬平方米的C2地塊的拍賣中出局，中標(biāo)者金地集團(tuán)拍出了4.08億元高價(jià)。

　　在北京已經(jīng)“沒地可開”的永泰原本對這塊地勢在必得，一度報(bào)出了3億元。“這已經(jīng)是咬著牙報(bào)的——我們研究過周邊房價(jià)，超過3億元基本上就沒可能賺錢。”

　　金地的最終出價(jià)相當(dāng)于每平方米2553元。金地集團(tuán)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，對這一地塊未來產(chǎn)品的價(jià)格，定位在6000元/平方米左右。而同一地段內(nèi)年中開盤的樣本項(xiàng)目開盤價(jià)為4230元/平方米；在C2地塊拍出之后，該項(xiàng)目的房價(jià)已應(yīng)聲漲至5200元/平方米左右。

　　官方數(shù)據(jù)似乎證實(shí)了開發(fā)商們的抱怨。今年1月，北京市國土資源局(下稱北京國土局)局長安家盛正式披露了北京2005年供地計(jì)劃的完成情況：“截至去年11月底，北京商品房住宅土地供應(yīng)約627公頃，完成原計(jì)劃(2500公頃)的不足30%。”

　　據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，盡管2005年實(shí)際供應(yīng)土地總共6000余公頃，占計(jì)劃的93%，但其中商品房住宅用地僅完成三分之一稍強(qiáng)，商品房住宅供地計(jì)劃已經(jīng)肯定無法完成。同時(shí)，房地產(chǎn)類用地中的商業(yè)服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)供應(yīng)約428公頃，完成計(jì)劃78%，同樣存在缺口。

　　“�！迸c“壓”之間

　　還在2005年初，“地荒論”就在京內(nèi)地產(chǎn)圈內(nèi)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，北京市國土資源局主要負(fù)責(zé)人還為此專門做出公開澄清，其依據(jù)則是2005年5月正式公布的《供地計(jì)劃》。

　　根據(jù)這一計(jì)劃，北京2005年計(jì)劃供應(yīng)6500公頃土地，其中房地產(chǎn)類用地規(guī)劃為2500公頃。當(dāng)年10月18日，北京市國土資源局公布《2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)安排使用方案》(下稱《使用方案》)，再次確認(rèn)年初規(guī)劃目標(biāo)基本不變。

　　然而直至2005年10月，《使用方案》明確此前已經(jīng)供應(yīng)和安排的各類房地產(chǎn)用地指標(biāo)為1644公頃，與計(jì)劃尚有4856公頃缺口。此時(shí)，距北京供地計(jì)劃的落實(shí)僅剩兩個(gè)月。

　　北京市國土局開始緊鑼密鼓地趕追“計(jì)劃”。2005年10月31日、11月18日，北京市國土局在土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站上，先后發(fā)布了共30多宗國有土地使用權(quán)的出讓公告，兩次集中放地總面積約182公頃；12月，北京市國土局再次開閘，放出31塊地，將近270公頃，這是自2004年“831大限”之后，北京市國土局推出的規(guī)模最大的一次經(jīng)營性土地集中上市。

　　然為時(shí)已晚�！豆┑赜�(jì)劃》的首度實(shí)施不盡如人意，其中商品房住宅用地的嚴(yán)重供應(yīng)不足尤為市場詬病。

　　但在接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)，北京國土局局長安家盛否認(rèn)了《供地計(jì)劃》未能完成的說法。“這(供地計(jì)劃)是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，要區(qū)別對待，有保有壓�！彼�表示，北京市去年的土地供應(yīng)基本上符合中央的總體部署，符合市委、市政府的工作要求，發(fā)揮了土地政策參與經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的功能，“該保的我們確實(shí)做到了保，該壓的我們確實(shí)做到了壓�！�

　　事實(shí)上，北京市國土局官員在不同場合屢次強(qiáng)調(diào)，保證住宅用地是供地計(jì)劃執(zhí)行的重點(diǎn)。北京市建委副主任苗樂如日前還向《財(cái)經(jīng)》透露，“十一五”期間，北京市每年新增住宅還需要保持在2600萬平方米，其中商品住宅在2200萬平方米左右。

　　但房地產(chǎn)咨詢公司偉業(yè)顧問提出的《2006年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測報(bào)告》表明，2005年全年，北京新開工的住宅面積預(yù)計(jì)為2200萬平方米，而2006年北京新房市場將出現(xiàn)有效供應(yīng)的持續(xù)減少，主要原因，就是由于土地市場在2005年發(fā)生的供應(yīng)短缺將導(dǎo)致新開工面積和開發(fā)投資的減少。

　　既然商品房用地屬于北京市力保的范圍，為何會(huì)出現(xiàn)2005年的“不飽和供應(yīng)”?

　　“地荒”虛實(shí)

　　2005年是北京正式全面實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地(下稱招拍掛)的第一年。國土資源部土地利用司一位官員向《財(cái)經(jīng)》解釋了北京的“特殊性”：2005年的供地要考慮到2004年實(shí)際供地對市場的影響。北京在“831大限”——自2004年8月31日起，所有經(jīng)營性開發(fā)的項(xiàng)目用地必須以招拍掛方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，協(xié)議出讓土地中的歷史遺留問題也必須在此之前處理完畢——前后，大量土地提前辦理用地手續(xù)集中上市交易，這批土地要在一兩年后才能變成房子進(jìn)入市場。

　　“不能從2005年的供地情況簡單地分析地荒不荒的問題�，F(xiàn)在的房地產(chǎn)商手里肯定不缺地，起碼有四五千公頃的地都沒有變成房子。”這位官員表示。

　　用北京市國土局副局長張維的話說，2005年北京的土地供應(yīng)量已被提前釋放。據(jù)北京國土局公布的北京歷年土地供應(yīng)情況：2002年總量為4559公頃，2003年增至6438公頃，2004年更高達(dá)9498公頃，2005年則回至與2003年持平。相應(yīng)地，北京市歷年(1至10月)住宅土地供應(yīng)情況顯示：2002年土地供應(yīng)量為2600公頃左右，2003年為2900公頃左右，2004年攀升至3800公頃左右，2005年則只有500公頃強(qiáng)。

　　據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，北京市2005年的《供地計(jì)劃》，實(shí)際上由北京市國土資源局市場處有關(guān)工作人員聯(lián)合偉業(yè)顧問與北京國地不動(dòng)產(chǎn)咨詢中心、北大不動(dòng)產(chǎn)研究中心等三家機(jī)構(gòu)共同組成的研究小組制訂。在這一過程中，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，研究小組認(rèn)定，“因‘831’提前釋放的土地總量為1290公頃”。

　　偉業(yè)顧問市場研究中心經(jīng)理孫強(qiáng)向《財(cái)經(jīng)》透露，“除去1290公頃，再經(jīng)政策修正和市場反饋修正，便得出2005年的土地供應(yīng)規(guī)劃�！�

　　北京市建委副主任苗樂如的估計(jì)更為樂觀，“‘831’之后，北京市開發(fā)商手里的土地應(yīng)該還有2800多公頃，其中住宅用地1800多公頃，而計(jì)劃中還將有3600多公頃的新地推出。”因此，他認(rèn)為北京并不存在所謂“地荒”。

　　實(shí)際上，北京閑置土地究竟有多少，迄今并沒有權(quán)威數(shù)據(jù)，所謂1290公頃，是在“831大限”前后突擊闖關(guān)辦完相關(guān)手續(xù)的土地。此數(shù)字一倍于2005年北京商品房住宅實(shí)際供地?cái)?shù)量。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市在2005年土地供應(yīng)計(jì)劃和實(shí)際執(zhí)行的巨大落差，與政府在全面實(shí)行招拍掛之前的土地儲(chǔ)備不足有關(guān)；但根本上，在于土地管理部門希望通過減少土地供應(yīng)、放慢供地節(jié)奏，先擠出土地市場遺留的土地存量。

　　問題是，從2005年的開工面積看，這一存量并沒有在市場上有效釋放；相反，由于土地供應(yīng)減少，形成了僧多粥少的局面，2005年的幾次土地拍賣均出現(xiàn)爭購，拍出高價(jià)，飛漲的地價(jià)則進(jìn)一步激勵(lì)了不少地產(chǎn)商“惜售”的心理。

　　2005年8月1日，包括華潤、順馳、富力在內(nèi)的九家房地產(chǎn)企業(yè)，競拍北京北五環(huán)路外建筑面積逾70萬平方米的清河地塊。拍賣價(jià)一路狂飆至25.65億元，最終落入華潤置地手中。競拍后，清河地塊樓面地價(jià)每平方米超過3600元。盡管官方稱之為“個(gè)案”，但業(yè)界普遍認(rèn)為，高價(jià)地塊已引發(fā)連動(dòng)，帶動(dòng)周邊房價(jià)整體走高。

　　2006年，華潤置地清河項(xiàng)目啟動(dòng)之際，華潤置地(北京)總經(jīng)理陳鷹向媒體公開表示，6000元-9000元的單價(jià)將是清河項(xiàng)目需求最為旺盛的價(jià)格區(qū)間。目前清河地區(qū)主流房價(jià)均價(jià)在4000元—5000元／每平方米之間，最高不超過6000元。

　　連鎖反應(yīng)

　　無論“不飽和供應(yīng)”還是由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)，北京的情形并非特例。

　　杭州自1999年試行土地招拍掛以來，地價(jià)與房價(jià)即出現(xiàn)交替上升局面。浙江陽光房地產(chǎn)投資顧問有限公司對杭州市中心住宅用地出讓價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2000年每平方米均價(jià)為3590.29元；2001年由于供應(yīng)加大地價(jià)有所降低，為3119元；2002年平均地價(jià)飆升至每平方米4101.91元，漲幅達(dá)到31.5%。2003年市中心出讓一塊土地，其樓面地價(jià)價(jià)格為4410元。

　　如此飆升，促使有條件的開發(fā)商開始大量囤地，投資者也開始屯房。

　　2004年杭州土管局開始制定土地計(jì)劃，卻有意減少供應(yīng)量，致使杭州地價(jià)與房價(jià)進(jìn)一步飆升。2004年初，杭州計(jì)劃供地4500畝，實(shí)際出讓2893畝，其中宅地1750畝。2005年初，杭州市相關(guān)部門曾表示，將保證出讓有效宅地3000畝，力爭達(dá)到4500畝，但截至2005年底，杭州市共計(jì)成功出讓住宅用地34宗，共計(jì)約1765畝。

　　2005年3月2日，杭州市中心上城區(qū)地塊出現(xiàn)了樓面地價(jià)24032元/平米的天價(jià)。

　　廣州首度爆出“地荒”之說，則是在2005年1月25日第二屆廣州地產(chǎn)峰會(huì)上。此前，2004年廣州樓市供應(yīng)量趨緊，房價(jià)在六年走低之后大漲。在地產(chǎn)峰會(huì)上，歷經(jīng)“831大限”清洗，手中囤地大減的開發(fā)商紛紛指稱——政府供地不足是房價(jià)上漲的主因。

　　廣州市土地開發(fā)中心自2002年試行土地供應(yīng)計(jì)劃。2004年，其土地計(jì)劃出讓總量達(dá)100萬平方米，但實(shí)際出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地僅九宗，占地約11.3萬平方米，只完成計(jì)劃量的10%。

　　2005年初，廣州推出的土地出讓計(jì)劃總量為110萬平方米。據(jù)廣州美聯(lián)物業(yè)研究部最新的統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)年廣州以掛牌和拍賣方式出讓了24宗共約47.5萬平方米的土地，比2004年雖然多了不少，但實(shí)際出讓量與計(jì)劃出讓量之間仍有相當(dāng)大的差距。

　　2005年廣州土地出讓成交金額50.2億元，平均樓面地價(jià)2916元/平方米，同比2004年上升了600多元。局部地區(qū)地價(jià)的飆升更引發(fā)廣泛爭議。

　　國家發(fā)改委關(guān)于《2005年房地產(chǎn)市場總體形勢及房價(jià)問題的調(diào)研報(bào)告》指出，房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行招拍掛后，地價(jià)快速上漲，2004年，35個(gè)大中城市的四季度土地交易價(jià)格上漲了10%，其中九個(gè)城市土地價(jià)格漲幅超過10%。土地價(jià)格漲幅最高的城市，也是房價(jià)高企的城市。

　　來自中原(中國)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，2005年前三季度，全國土地購置價(jià)格上漲20%左右。

　　“土地價(jià)格對房價(jià)的影響太大。”鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理童淵接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)認(rèn)為，“一般而言，以塔樓為例，現(xiàn)在土地成本占到整個(gè)成本的40%左右�！�

　　根據(jù)中國《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)》提供的35個(gè)大城市的數(shù)據(jù)，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授平新喬得出這樣的觀點(diǎn)：土地購置價(jià)的上漲，是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)主要原因�！巴恋貎r(jià)格每上升1%，樓盤價(jià)格會(huì)上升0.78%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出信貸注入對房價(jià)推動(dòng)的邊際效應(yīng)(0.05%)�！�

　　“部分城市房價(jià)漲幅過大的問題表現(xiàn)十分突出。”發(fā)改委的《2005年房地產(chǎn)市場總體形勢及房價(jià)問題的調(diào)研報(bào)告》指出，土地供給減少的壓力和房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行招拍掛后地價(jià)快速上漲，是其中的主要原因之一。

　　左右互搏

　　幾年來計(jì)劃量與出讓量的巨大落差，已經(jīng)成為廣州、北京、上海、杭州等地土地招拍掛市場的共同點(diǎn)。從記者在北京、廣州和杭州采訪來看，這主要來自于地方政府的有意控制，控制的理由雖不盡相同，導(dǎo)致的后果卻基本相同。

　　廣州土地管理部門與北京一樣，認(rèn)為地產(chǎn)商手中還有囤積土地。對于開發(fā)商的抱怨，廣州市土地開發(fā)中心副主任王普華對《財(cái)經(jīng)》明確表示：“廣州房價(jià)之所以長期穩(wěn)定，很關(guān)鍵的一點(diǎn)在于政府并不因?yàn)殚_發(fā)商叫嚷‘地荒’就加大土地供應(yīng)�！�

　　1997年，廣州市政府成立收地領(lǐng)導(dǎo)小組，并在全國率先制定出臺(tái)了《廣州市閑置土地處理辦法》，對包括有前期投入和無前期投入的過期用地進(jìn)行全面清理。

　　從1997年至2005年6月，廣州市分19批次，無償收回經(jīng)營性房地產(chǎn)閑置土地(或注銷過期用地批文)753宗，面積達(dá)1375公頃。至此，廣州市土地供應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)“一個(gè)龍頭出水”的集權(quán)目標(biāo)。

　　國土資源部力推招拍掛，本意是在從源頭上遏制國土資源利用浪費(fèi)和價(jià)值流失的現(xiàn)象，但從全面實(shí)行第一年的情況看，當(dāng)政府以招拍掛形式將土地一級(jí)市場的“水龍頭”握于掌控，一舉一動(dòng)對市場影響巨大，松緊之間便越發(fā)考驗(yàn)其平衡能力。

　　國土資源部土地利用司副司長束克欣曾向《財(cái)經(jīng)》表示，各地市政府應(yīng)在充分掌握市場信息、了解市場需求、理順管理體制的基礎(chǔ)上，通過有效控制土地供應(yīng)總量來調(diào)控市場；城市政府必須按照市場經(jīng)濟(jì)的要求，根據(jù)市場需求提供土地(參見《財(cái)經(jīng)》2003年第2期“城市土地之秘”)。

　　但實(shí)際上，地方政府已成為土地出讓的最大獲益者；其能否做到在獲利于土地供應(yīng)總量的同時(shí)，又利用土地供應(yīng)總量有效調(diào)控市場，這是一個(gè)問題。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁認(rèn)為，“政府壟斷土地一級(jí)市場，往往能在需求集中、經(jīng)濟(jì)景氣的時(shí)期加速地價(jià)上漲，因其完全可以通過控制土地供應(yīng)量，把地價(jià)‘憋’成天價(jià)。地價(jià)越高，政府的家底就越厚實(shí)，投資城市建設(shè)的實(shí)力就越強(qiáng)，城市的發(fā)展又會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)城市地價(jià)的上漲，如此循環(huán)往復(fù)，這是地方政府愿意看到的結(jié)果。”

　　沉疴難起

　　一方面，地方政府試圖通過減少土地供應(yīng)和放慢供應(yīng)節(jié)奏，迫使市場消化閑置的存量土地；另一方面，供應(yīng)減少導(dǎo)致地價(jià)房價(jià)水漲船高，地產(chǎn)商待價(jià)而沽，地方政府與市場由此展開博弈。

　　今年1月13日，北京市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市建委、市國土局聯(lián)合發(fā)布公告，取消北京摩根投資有限公司摩根中心項(xiàng)目、北京超越房地產(chǎn)公司超越欣園住宅小區(qū)、北京太平洋房地產(chǎn)公司太平洋城、東潤房地產(chǎn)公司東潤大廈、王府井H1地區(qū)控規(guī)調(diào)整論證等五個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)批準(zhǔn)文件。這意味著，于半年前就名列北京國土局公布收回國有土地使用權(quán)的45宗土地“黑名單”的五塊土地，將重新納入政府之手。

　　以前從列入“黑名單”至真正除名，還有半年時(shí)間緩沖；半年中補(bǔ)足土地出讓金，即可保留土地使用權(quán)。如今，飽受閑置土地之困的地方政府終于開出實(shí)質(zhì)罰單，但閑置用地問題沉疴已久，解決起來并不容易。

　　黃璽慶是萬年基業(yè)投資集團(tuán)副總經(jīng)理，他開發(fā)的萬年花城項(xiàng)目最西面的C11地塊因沒有繳納土地出讓金，在去年北京市國土局被公告收回。但黃璽慶告訴《財(cái)經(jīng)》記者，這塊地其實(shí)還在他們手里，他根本不擔(dān)心會(huì)被收回掛牌。因?yàn)镃11地塊所在總體地塊上的項(xiàng)目已開發(fā)至四期，位于已建項(xiàng)目之中，規(guī)模很小，別人摘走這塊地幾無可能。

　　“我們已經(jīng)轉(zhuǎn)成這塊地的一級(jí)開發(fā)商，如果哪天能完成一級(jí)開發(fā)(即把一塊‘生地’做成‘熟地’，達(dá)到上下水通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通以及場地平整的‘七通一平’)，我們隨時(shí)可以摘回。”他說。

　　萬年花城此類情況在北京房地產(chǎn)業(yè)界并不鮮見。大批“831大限”沒有過關(guān)的生地轉(zhuǎn)成了政府委托的一級(jí)開發(fā)。有關(guān)人士透露，“在北京，此類土地差不多就有7000公頃�！�

　　此外，大量土地被切成小的地塊和一期一期的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，也導(dǎo)致政府收回困難。這樣的分割地塊即使掛牌轉(zhuǎn)讓，也鮮有開發(fā)商愿意問津。

　　在2005年底結(jié)束的全國國土資源廳局長會(huì)議上傳出一個(gè)重要的信號(hào)：2006年，國家將一如既往嚴(yán)把土地供應(yīng)“閘門”。但是如何把握好這個(gè)“閘門”，不出現(xiàn)顧此失彼的局面，需要更為周詳?shù)脑O(shè)計(jì)。-

　　張文豪、董沛對此文亦有貢獻(xiàn)

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