投資15萬元凈賺298萬元 警惕商業地產賺錢神話

    本報記者 蘇群 特約記者 李雪山

　　誘人的“返租”

　　針對海口部分商業地產的高回報投資許諾，日前，記者以客戶身份來到位于海口市大同路、龍華路交匯處的友誼商業廣場進行暗訪。

　　據售樓一位符姓小姐介紹，業主購買攤位后，只管坐收每個月的返現，攤位、鋪面由友誼商業廣場來統一管理。比如業主以15萬元購買了8平方米的攤位，按照8％的年回報來計算，業主每年可以收到1．2萬元返現，12年以后經營權就歸業主所有，可以根據業主的意圖經營該攤位。按照符小姐的介紹，業主購買了某鋪面后，12年內是沒有經營和管理權的，15萬元的投入，得到的是每年1．2萬元的回報和12年后對該鋪面的所有權。這意味著，如果某業主既想在這里買一個鋪面，又想在該鋪面經營是不允許的，只能再另租攤位經營。

　　招商部的楊先生則告訴記者，現在“周大福”、“鑫生”等國內著名品牌都來咨詢過招租信息，不過最終哪些珠寶品牌可以進駐，商場還要進行篩選。當記者問現在有沒有租金標準，業主大概何時進場時，楊先生說友誼廣場9月份開業，業主7月份就可以進場布置，至于租金，不是按每月交納的方式，而是年營方式。商場根據業主經營收益狀況征收租金，效益好的經營商租金就要高，效益不好的商場會相應減少租金，這種方式對經營者有好處，商場也是為了經營者的利益考慮。

　　記者在友誼商業廣場的一份廣告上看到，友誼商業廣場實行1－3年內可退機制，如果投資者需大量現金，開發商將無條件回購，使投資者“存”“取”自如。投資者坐享高額穩定回報。與此同時，開發商將承擔商業廣場培育責任，實行12年返租策略，8％的年回報，12年之后就可以獲得一個龍頭旺鋪。

　　這個廣告還為未來的業主描繪了一幅“財富增值圖”，按照這一圖表計算，如果一個業主今天投15萬元購買了友誼商業廣場面積為8平方米的鋪面，55年后不僅可以白賺一個龍頭旺鋪，還可以賺298萬元。對生活在海口的人來說，這可不是一個小數目。

　　如此誘人的優惠條件，如此美好的“錢”景，想必誰看了都會動心。但是一位業內人士卻表示，根據有關法律規定，我國的土地使用年限規定，商業用地為40年，綜合用地為50年，住宅用地為70年。因此，“55年后不僅可以白賺一個龍頭旺鋪，還可以賺298萬。”是騙人的

　　“售后返租”暗藏風險

　　記者在采訪中了解到，“售后返租”實際上只是開發商賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發商開出8％、10％甚至12％的售后包租收益率，但實際上，他們通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來。比如，本來一處售價1萬元／平方米的商鋪，開發商將售價提高到2萬元／平方米，盡管其承諾10年內包租，年收益8％，但實際的收益又是多少呢？假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為80％，但投資者的實際房產收益卻為負50％（實際價值為售價的一半），因此投資者的實際年收益只有3％，只比銀行存款高一點。盡管這種計算方法比較簡單，但卻有助于了解售后返租的真實一面。

　　更大的風險是，三五年內該項目一旦銷售完成，開發商即可以套現出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經營10年？誰來保證隨后承擔包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽？這其中的任何一個環節出現問題，投資者的美夢就將化為泡影。因此面對發展商的廣告轟炸，投資者不可只對收益反應靈敏而對風險感覺遲鈍。

　　記者同時從海口市有關部門獲悉，由于以返租回報方式推售的樓盤基本上屬預售性質，不可能有產權證，而按法律規章，未經確權的物業不能出租。因此，開發商在預售階段與小業主簽訂的所謂“租賃合約”是不合法的。

　　海南金凱旋律師事務所的王向和律師認為，在“返租銷售”經營模式下，