【養老型住宅調查】上海養老住宅求突圍

　　黃清燕每日經濟新聞[2006-04-06]

　　老年住宅的開發，要在老年人較低的經濟承受能力和公寓較高的服務功能之間尋找到平衡點，讓老年住宅建設進入良性的市場運行軌道。上海社科院房地產研究中心研究員顧建發建議，可借鑒國外的成功經驗：政府支持，慈善基金贊助，開發商投資，政府給予開發商部分稅費減免，在土地方面采取優惠措施出讓等。

　　在已建新社區內專辟老年公寓小社區，讓老年人共享社區內已有的公共設施，并開發老年學校、老年活動中心、老年醫院等是目前比較值得推崇的模式。

　　由于社區型老年住宅通常選址在離市中心較遠的區域，對于不想遠離市中心的老人來說，老年公寓或許是個不錯的選擇。開發商可以在綜合性住宅小區內專門規劃出一兩幢樓，按照老年人的居住要求設計、建設和管理，采用一室戶或二室戶房型。這樣，老年人和晚輩就可以生活在同一小區，照應方便，相互也不受干擾。

　　“在已建新社區內專辟老年公寓小社區，讓老年人共享社區內已有的公共設施，并開發老年學校、老年活動中心、老年

　　國外成熟經驗顯示，除了在新建小區中規劃設置，老年住宅也完全可以通過既有住宅改造而成。比如在現有居住小區中增設老年活動中心、托老所、醫療保健室等社區服務設施，擴大完善綠地和場地建設，設置室外健身、休閑、鄰里交往、娛樂場地和各項設施，把閑置的學校或幼兒園改建成養老院或老年活動中心等。

　　《每日經濟新聞》了解到，一種新型養老方式如今已在滬上悄悄試水。去年底，上海首個老年生活社區在南匯康橋鎮動工，預計兩年內可以全面完成，房源將只提供老年人。按照規劃，這個暫名“親和源”的老年社區將建14棟生活樓1000余間房，可容納1800余位老人。以40平方米房型為例，老人每月支付2000-3000元租金，也可以一次性繳納20多萬元，居住超過15年便可擁有無限期居住權，如果居住時間不滿15年，公司則按具體居住時間，扣除相應金額后返還剩余錢款；還有一種特殊的付款方式，即一次性繳納50萬元或更多可獲得居住權，一旦老人過世，先前繳納的費用全額退還給子女。

　　孫鵬鏢認為，置換聯動是今后房產商可以借鑒的方式：老年人先住老年公寓，把自己的住房委托置換公司出租或銷售，租金可以交付老年公寓租金，房款可以購買老年公寓的產權。老年人根據自己私有住宅的估價，選擇入住相應價位的老年公寓。

　　在老年住宅的開發上，上海社科院

　　老年社區開發三種模式

　　北京“太陽城”模式。北京有兩家以“太陽城”命名的老年社區———北京太陽城和東方太陽城，均借鑒美國最大的養老社區———“美國太陽城”模式，推出“老人城”的理念，規定所有入住居民須在55歲以上。2003年，北京太陽城推出在業內獨創的“棄舊換新”的服務方式，即“倒按揭”服務，由于推行失敗，目前已轉向高收入人群出售商品房。

　　溫州集資模式。作為一種租賃式老年社區，在政府土地優惠出讓的基礎上，開發商以1200元/平方米的價格出售住宅，十年之后原價返還，每個月收取170元的物業費。政府規定發展商在十年以內不能辭退老年人，也不能更改功能，該模式在溫州已經取得了良好發展。

　　集中功能模式。主要針對困難戶、低收入人群。四年前上海南外灘部分開發商曾與政府部門聯系，希望把原先已建成的小