創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度 實(shí)現(xiàn)居者有其屋

　　主持人：記者 王曉欣

　　特邀嘉賓：北京大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心研究員 竇爾翔

　　金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)是密切相關(guān)的行業(yè)。在實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目標(biāo)過程中，金融業(yè)的作用不可或缺。近日，本報(bào)記者就創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度，推動(dòng)“居者有其屋”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)等

問題，采訪了北京大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心研究員竇爾翔。

　　主持人：您認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)方面的主要問題及其本質(zhì)是什么？

　　嘉賓：當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)問題很多，主要表現(xiàn)為以下幾對(duì)矛盾，富人房地產(chǎn)投資和窮人房地產(chǎn)消費(fèi)的矛盾；房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)地產(chǎn)的大量需求和保持耕地面積之間的矛盾；房地產(chǎn)品種與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、國民收入水平不和諧之間的矛盾；房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)累積與我國脆弱的金融體系之間的矛盾；房地產(chǎn)價(jià)格增長過快與物價(jià)平穩(wěn)調(diào)控目標(biāo)之間的矛盾。這些問題實(shí)際上可以概括為房地產(chǎn)發(fā)展的非均衡性問題，其本質(zhì)是我國政府缺乏房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的精細(xì)控制機(jī)制，主要問題應(yīng)當(dāng)是“居者有其屋”的問題。

　　目前，我們要優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，著重解決無購房能力者的租房問題和簡(jiǎn)易

　　主持人：你認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這一目標(biāo)，需要把握房地產(chǎn)業(yè)的哪些基本特點(diǎn)？

　　嘉賓：從產(chǎn)業(yè)來講，居者有其屋涉及房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，只有把握這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，才能正確和全面理解“居者有其屋”的內(nèi)涵，才能穩(wěn)定、健康、可持續(xù)地實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)有兩個(gè)特點(diǎn)需要把握，一是它是“房產(chǎn)業(yè)”和“地產(chǎn)業(yè)”的復(fù)合稱謂，二是其不動(dòng)產(chǎn)特性。不動(dòng)產(chǎn)的高價(jià)值性決定了房地產(chǎn)金融的必要性。房地產(chǎn)金融這一范疇涉及兩類經(jīng)濟(jì)主體，房產(chǎn)供應(yīng)者和房產(chǎn)需求者，這兩類人都有融資需求，只有這兩類人的融資需求都得到滿足，房地產(chǎn)金融問題才可能解決。同時(shí)，房地產(chǎn)金融兼具消費(fèi)和投資兩大特征，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)先滿足消費(fèi)需求，其次才是投資需求。細(xì)細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)發(fā)展中產(chǎn)生的很多問題皆與我們沒有全面把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性有關(guān)。

　　房地產(chǎn)的不動(dòng)性及其資產(chǎn)的不可分性決定了交換貨幣的巨額特征，房地產(chǎn)金融應(yīng)運(yùn)而生。財(cái)政金融政策將是調(diào)控房地產(chǎn)供求的工具，也是分散和合理規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的工具。2005年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之前，投資性需求的泛濫主要源于房地產(chǎn)按揭這一金融制度安排，當(dāng)投資性需求缺乏合理規(guī)范的條件下，投資性需求進(jìn)一步演化為投機(jī)性需求，“炒房團(tuán)”便是見證。在投機(jī)過程中，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，房地產(chǎn)貶值的金融風(fēng)險(xiǎn)不斷由房地產(chǎn)供給者向房地產(chǎn)需求者傳遞，最后集中于銀行體系，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，抵押物價(jià)值將大大縮水，而房地產(chǎn)供過于求的格局將使抵押物缺乏流動(dòng)性，一旦這種情況發(fā)生，銀行將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。由于后來的調(diào)控政策并沒有涉及按揭制度，也缺乏對(duì)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的差別性金融制度安排，

　　主持人：解決房地產(chǎn)問題，實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)，應(yīng)該遵循什么原則，采取哪些措施？

　　嘉賓：解決房地產(chǎn)問題，從總的方面來看，應(yīng)該本著經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展、標(biāo)本兼治和系統(tǒng)化治理的大原則。考慮房地產(chǎn)問題堅(jiān)持發(fā)展觀、系統(tǒng)觀，這樣才能產(chǎn)生大智慧。從小原則上看：一是保證"居者有其屋"，這既是居民的權(quán)利、也是政府的職責(zé)。我們不一刀切地反對(duì)政府根據(jù)地塊所處位置收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的行為，但政府不能一刀切地只用經(jīng)濟(jì)手段出售地塊，而不采取保障中低收入者住房的社會(huì)保障性措施。比如政府可以建設(shè)一定數(shù)量的廉租屋，這樣可以將窮人的消費(fèi)需求和富人的投資需求加以區(qū)分。通過供給結(jié)構(gòu)的有效調(diào)整，市場(chǎng)需求者得以分流，減緩了需求推動(dòng)的價(jià)格上漲，投資需求甚至投機(jī)需求會(huì)受到供求規(guī)律的制約而下降，同時(shí)也有利于有針對(duì)性地采取調(diào)控投資(機(jī))需求的政策措施。二是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)控制原則。金融是為房地產(chǎn)服務(wù)的，但房地產(chǎn)業(yè)資金需求的巨額特征和長周期性決定了房地產(chǎn)金融的特殊性，發(fā)達(dá)國家都有相應(yīng)的房地產(chǎn)金融制度安排。而中國則相對(duì)簡(jiǎn)單地采取傳統(tǒng)的銀行融資的方法，風(fēng)險(xiǎn)悄悄地在銀行累積。如何化解現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，如何構(gòu)建新的房地產(chǎn)金融模式以防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的聚集成為我們解決當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)問題的主要內(nèi)容之一。我們應(yīng)當(dāng)研究和借鑒公共住房的國際模式，構(gòu)建有中國特色的公共住房體系。三是法律、財(cái)稅、金融及其他措施多管齊下。不管是打擊現(xiàn)有的房地產(chǎn)投機(jī)，規(guī)范引導(dǎo)未來的房地產(chǎn)投資需求，還是盡快滿足合理的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，都應(yīng)當(dāng)全面借助法律、財(cái)稅、金融及其他措施。

　　中國的問題必須有中國式的解決辦法，我們應(yīng)有創(chuàng)新意識(shí)，研究設(shè)計(jì)各種可行性方案，只要能解決中國房地產(chǎn)問題的辦法都是好辦法。如我們?cè)诎盐辗康禺a(chǎn)供求動(dòng)態(tài)演化的規(guī)律和房地產(chǎn)需求者消費(fèi)、投資的動(dòng)態(tài)變化規(guī)律，并吸收資產(chǎn)證券化的理論精髓的基礎(chǔ)上，提出以下設(shè)想：一是政府劃撥免費(fèi)土地，交給特別目的機(jī)構(gòu)管理(由銀行設(shè)立)。二是SPV通過公開招標(biāo)選擇房地產(chǎn)

　　主持人：這種全新的房地產(chǎn)金融制度是一種創(chuàng)新模式，它有什么作用？

　　嘉賓：這種模式起碼有三大功能：一是避免了政府賣地牟利，既可以降低房?jī)r(jià)，也可以為中低收入者提供住房。二是細(xì)化并動(dòng)態(tài)地滿足了房地產(chǎn)需求者的需要。消費(fèi)者既可以投資銀行債券，也可以購房，也可以租房，而且這些決策之間可以動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)化。三是金融理念得到充分體現(xiàn)。融資、融"房"，融"產(chǎn)能"，不但能獲得分工的好處，而且能減小各方的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，這種模式要有效實(shí)現(xiàn)，要特別關(guān)注SPV的治理�？梢园l(fā)現(xiàn)，SPV是整個(gè)金融安排的中心環(huán)節(jié)，它雖然由銀行設(shè)立，但卻是獨(dú)立于銀行之外的連接多方經(jīng)濟(jì)主體的核心體。一方面它需要多方面人才才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)因有大量現(xiàn)金經(jīng)手，需要加強(qiáng)內(nèi)外部監(jiān)管，以免滋生腐敗。