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保持城市房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，最大化發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)或城市競(jìng)爭(zhēng)力的積極作用，必須積極完善和實(shí)施制度、管理及公共政策體系。
1、中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展：六八矩陣框架
完美的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)體系實(shí)際上是政府和市場(chǎng)在完全政府與完全市場(chǎng)之間選擇的一種最佳組合。經(jīng)濟(jì)體系中政府與市場(chǎng)結(jié)合實(shí)際上涉及市場(chǎng)體系、司法保障、政府規(guī)制、政府參與、政府調(diào)控、政府汲取等方面。針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系，政府與市場(chǎng)要在人力、金融、土地、銷售、租賃、中介、物業(yè)和總體市場(chǎng)等方面具體結(jié)合。因此，建議房地產(chǎn)發(fā)展的公共政策及政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系中的合理定位與作用，可采用表2-7所示框架。
表2-7中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展分析：六八矩陣框
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市場(chǎng)體系 |
司法保障 |
政府規(guī)制 |
政府參與 |
政府調(diào)控 |
政府汲取 |
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正規(guī)、黑市 |
制度、效率 |
準(zhǔn)入、秩序、價(jià)格、質(zhì)量 |
消費(fèi)、供給、服務(wù) |
貨幣、財(cái)政、產(chǎn)業(yè) |
稅收、費(fèi)收 |
| 人力市場(chǎng) |
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| 金融市場(chǎng) |
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| 土地市場(chǎng) |
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| 銷售市場(chǎng) |
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| 租賃市場(chǎng) |
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| 中介市場(chǎng) |
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| 物業(yè)市場(chǎng) |
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| 宏觀市場(chǎng) |
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2、中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展：八大市場(chǎng)問(wèn)題
根據(jù)以上框架分析，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題有如下幾個(gè)方面。
(1)人力市場(chǎng)：工資拖欠。目前存在的主要問(wèn)題是勞動(dòng)力工資拖欠，盡管各級(jí)主管部門在農(nóng)民工工資清欠方面做了大量的工作，歷史遺留和新近增加的工資拖欠的問(wèn)題仍很嚴(yán)重。(2)土地市場(chǎng)：強(qiáng)征暴斂。土地是中國(guó)重要而且稀缺的資源，土地市場(chǎng)也是中國(guó)最大的資產(chǎn)市場(chǎng)。目前在土地征用上一些地方政府采取低價(jià)強(qiáng)征手段，損害了農(nóng)民的利益，在出讓、轉(zhuǎn)讓方面，壟斷市場(chǎng)，進(jìn)行炒作，牟取暴利。(3)銷售市場(chǎng)：秩序混亂。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)包括開(kāi)發(fā)和銷售兩部分，環(huán)節(jié)最多，問(wèn)題最復(fù)雜，市場(chǎng)十分混亂。(4)金融市場(chǎng)：潛藏隱患。目前的房地產(chǎn)融資渠道較狹，主要是貸款，企業(yè)貸款融資比例高，消費(fèi)者住房信貸負(fù)債比例高，假貸款、關(guān)系貸款嚴(yán)重，公積金隱患多。(5)中介市場(chǎng)：坑蒙拐騙。評(píng)估市場(chǎng)和經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)不規(guī)范，暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重。廣告市場(chǎng)惡炒概念，虛假宣傳；而租賃市場(chǎng)的發(fā)展也相對(duì)緩慢、滯后。(6)租賃市場(chǎng)：發(fā)展緩慢。城市房地產(chǎn)租賃數(shù)量和比例較低，尤其是正規(guī)市場(chǎng)發(fā)展緩慢。與此同時(shí)，非正規(guī)的黑市比較盛行。(7)物業(yè)市場(chǎng)：糾紛不斷。當(dāng)前，物業(yè)市場(chǎng)是問(wèn)題、矛盾和糾紛突出的領(lǐng)域,物業(yè)管理起訴率高于50%。(8)宏觀市場(chǎng)：泡沫浮現(xiàn)。房?jī)r(jià)過(guò)高，上漲過(guò)快；總量過(guò)剩，結(jié)構(gòu)失衡，苦樂(lè)不均；平均利潤(rùn)過(guò)高，經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化；周期波動(dòng)劇烈，經(jīng)濟(jì)大起大落。一些城市GDP增長(zhǎng)主要依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財(cái)政收入主要依靠土地經(jīng)營(yíng)收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，隨即影響整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展績(jī)效。
3、中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展：六大體系缺陷
以上房地產(chǎn)問(wèn)題與房地產(chǎn)的復(fù)雜特性有關(guān)，復(fù)雜的特性要求房地產(chǎn)要有完善的發(fā)展支撐體系，但是中國(guó)房地產(chǎn)在六大體系上均存在不同程度的缺陷。
(1)正規(guī)市場(chǎng)不規(guī)范，黑市交易比例高。無(wú)論是勞動(dòng)力、土地、銷售、租賃、金融、中介還是物業(yè)，其市場(chǎng)深度和廣度都亟待改善。(2)法制體系不健全，司法執(zhí)行不牢靠。目前，土地征用、出讓、轉(zhuǎn)讓、儲(chǔ)備房屋拆遷等制度不太合理，更不健全；房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、銷售、出租、中介、物業(yè)等市場(chǎng)制度都不太健全，同時(shí)，房地產(chǎn)法律也不太完善，司法效率比較低。(3)監(jiān)管體系不恰當(dāng)，監(jiān)管執(zhí)行不得力。目前，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管存在著橫向上，政出多門，互相交叉，互相扯皮；縱向上，頭輕腳重，下級(jí)管理上級(jí)，制度不合理、體系殘缺、實(shí)施不力的問(wèn)題。(4)住房保障不完善，公共服務(wù)不到位。參與體系是指政府在直接消費(fèi)、直接生產(chǎn)(國(guó)有企業(yè))、資助補(bǔ)貼和生產(chǎn)者補(bǔ)貼的參與，以及市場(chǎng)失靈的補(bǔ)救等參與體系。目前問(wèn)題是：國(guó)有企業(yè)改制和退出沒(méi)完成，政府實(shí)際上直接經(jīng)營(yíng)土地，政府公共服務(wù)不到位，社會(huì)保障有偏差。(5)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，稅費(fèi)種類不簡(jiǎn)明。我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)種類繁多，目前房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)12種；收費(fèi)項(xiàng)目一般幾十種，多的地方甚至超過(guò)百種；稅費(fèi)體系中租、稅、費(fèi)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重；結(jié)構(gòu)不合理，取得稅低，保有稅低，流轉(zhuǎn)稅高。與此同時(shí)，偷稅、漏稅和逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。(6)調(diào)控手段不經(jīng)濟(jì)，調(diào)控部門不配合。目前中國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是通過(guò)行政手段或者行政審批進(jìn)行，包括土地審批、項(xiàng)目審批、資金信貸審批。同時(shí)由于偏頗的政績(jī)考核機(jī)制和各級(jí)政府部門出于自身利益考慮，加之各級(jí)政府及部門之間沒(méi)有形成信息共享、對(duì)話平等、協(xié)調(diào)配合、行動(dòng)一致的決策體系和機(jī)制，關(guān)于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況難以達(dá)成共識(shí)，政策時(shí)常相互矛盾，宏觀調(diào)控常常難以奏效。
4、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展：建立六大體系
促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展要解決六大體系問(wèn)題。
(1)擴(kuò)大正規(guī)市場(chǎng)，建立完整有機(jī)的市場(chǎng)體系。探討建立農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)出售和出租的新形式。推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性單位無(wú)償占用土地向有償占用土地轉(zhuǎn)變。規(guī)范房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，開(kāi)放和規(guī)范房屋銷售的二、三級(jí)市場(chǎng)。加快建立多元化、多層次的房地產(chǎn)金融體系。擴(kuò)大公積金的覆蓋面，健全政策性住房金融體系。積極發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，增加經(jīng)濟(jì)型、保障型租賃住房供應(yīng)。加強(qiáng)物業(yè)管理勞力職業(yè)培訓(xùn)和人才培養(yǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理勞動(dòng)力和人才隊(duì)伍的職業(yè)化；建立規(guī)范的物業(yè)管理市場(chǎng)，鼓勵(lì)物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域化和連鎖化經(jīng)營(yíng)；促進(jìn)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、品牌化、規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化；推進(jìn)老住宅區(qū)和舊住宅的物業(yè)管理體系建設(shè)；促進(jìn)新住宅區(qū)的物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系改善。
(2)改革土地征用、轉(zhuǎn)讓制度，建立完善可靠的法制體系。推進(jìn)土地征用的市場(chǎng)化改革，推進(jìn)土地批租與土地轉(zhuǎn)讓制度改革，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化。制定并完善法規(guī)制度，加快房地產(chǎn)立法，建立和完善包括憲法在內(nèi)的涉及房地產(chǎn)的相關(guān)法律條例基本體系，修訂有關(guān)房地產(chǎn)現(xiàn)行法規(guī)，加強(qiáng)當(dāng)?shù)厝舜蟮谋O(jiān)督，嚴(yán)格追究行政機(jī)關(guān)及其工作人員的違法違紀(jì)責(zé)任。嚴(yán)格執(zhí)法，懲治房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種侵權(quán)、違法和犯罪行為。
(3)組建房地產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)，建立簡(jiǎn)明有力的監(jiān)管體系。將土地、住房分散于各級(jí)各部門的監(jiān)管職能歸集起來(lái)，建立房地產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)，負(fù)責(zé)全國(guó)土地及房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，同時(shí)向各城市派出監(jiān)管機(jī)構(gòu)。建立和完善房地產(chǎn)各市場(chǎng)的監(jiān)管制度、規(guī)則和辦法。
(4)轉(zhuǎn)換政府參與經(jīng)濟(jì)的方式，建立負(fù)責(zé)的有限參與體系。探索政府參與土地市場(chǎng)的新路徑，推動(dòng)政府角色轉(zhuǎn)換。積極推進(jìn)房地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)的出售、兼并、重組、合資和合作。完善中低收入購(gòu)房者住房補(bǔ)貼和資助制度。規(guī)范政府對(duì)社會(huì)保障住房金融支持。建立和完善貧困人口和外來(lái)務(wù)工人員的租房者住房補(bǔ)貼制度。完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共服務(wù)，建立和完善信息披露制度。
(5)開(kāi)征財(cái)產(chǎn)稅，建立公平合理的稅費(fèi)體系。改革土地租稅制度，征收土地財(cái)產(chǎn)稅，開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅。調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通過(guò)程中的稅種、稅率，減少稅負(fù)，減少重復(fù)征稅。實(shí)行國(guó)內(nèi)外企業(yè)公平稅負(fù)。清理和減少房地產(chǎn)中介領(lǐng)域的各種行政事業(yè)性收費(fèi)，減輕中介機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)。調(diào)整和減輕出租房稅負(fù)，活躍房屋租賃市場(chǎng)。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，開(kāi)征統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅，擴(kuò)大征稅范圍，同時(shí)對(duì)于低住房面積家庭或經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房占有者以及城市低保戶則應(yīng)該實(shí)行稅收減免。
(6)組建房地產(chǎn)政策協(xié)調(diào)委員會(huì)，建立統(tǒng)一靈活的調(diào)控體系。建立一個(gè)多種政策變量相互協(xié)調(diào)的系統(tǒng)性相機(jī)抉擇政策框架。政府可以通過(guò)對(duì)土地出讓和規(guī)劃來(lái)控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的規(guī)模；通過(guò)金融手段來(lái)控制投資開(kāi)發(fā)速度；通過(guò)制定不同的稅收等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)控制房?jī)r(jià)；通過(guò)住房社會(huì)保障政策影響市場(chǎng)需求；通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管和信息披露影響宏觀市場(chǎng)；通過(guò)政策的約束、引導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)杠桿的綜合作用，使土地供應(yīng)量、投資開(kāi)發(fā)量、市場(chǎng)準(zhǔn)入量、銷售量和消費(fèi)質(zhì)量等相互協(xié)調(diào)、相互平衡。建立多部門參加的房地產(chǎn)政策協(xié)調(diào)委員會(huì)，使多部門信息共享，協(xié)調(diào)配合，行動(dòng)一致，增強(qiáng)調(diào)控的及時(shí)性、靈活性和有效性。
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