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在今年全國兩會上，部分委員和代表就取消房地產(chǎn)預(yù)售制度、加大推行廉租房制度等話題提出了很多好建議
時報記者 蘇華俊
樓價很高，口袋里的錢很少；貴的房子很多，便宜的房子太少。中國社會調(diào)查所從去
年12月開始對全國16個城市2000位公眾的調(diào)查顯示，市民最關(guān)注的是住房與物業(yè)問題，關(guān)注度高達(dá)75.3%；而去年房地產(chǎn)和物業(yè)在市民最關(guān)注的問題中位居第二。樓價的不斷上漲使最基本的需求——“住”成為人們生活的巨大壓力，也成為“兩會”委員和代表普遍關(guān)心的問題。一份最新的調(diào)查也顯示，住房、就業(yè)、教育等與市民生活息息相關(guān)的話題成為今年最受公眾關(guān)心的“兩會”熱點(diǎn)。
代表簽名建議取消預(yù)售制度
“兩會”期間，以全國人大代表、中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥為代表的33位人大代表共同簽名，建議修改城市房地產(chǎn)管理法，取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。他們一致認(rèn)為，房地產(chǎn)預(yù)售制度存在七大問題：法律關(guān)系復(fù)雜增加了法律風(fēng)險；購房人缺乏擔(dān)保的法律保障；剝奪了購房人對實(shí)物的知悉權(quán)；從預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過長；期房交易類似期貨交易，容易造成房地產(chǎn)價格泡沫；“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金；房地產(chǎn)風(fēng)險主要由銀行信貸資金和購房人承擔(dān)，應(yīng)該予以取消。
其實(shí)，去年房地產(chǎn)預(yù)售制度取消與否曾在房地產(chǎn)界引發(fā)了一場爭論，但這場爭論最終以建設(shè)部明確表態(tài)近期不取消商品房預(yù)售制度而結(jié)束。在十屆全國人大四次會議上，有關(guān)取消房地產(chǎn)預(yù)售制度的呼聲再度高漲。
至于如何實(shí)施取消房地產(chǎn)預(yù)售制度，白鶴祥則建議，設(shè)定取消這一制度后的風(fēng)險影響緩沖期，充分利用修改法律到頒布實(shí)施的時間空當(dāng)，給市場一段自然吸收消化適應(yīng)的過程。一方面應(yīng)防止房地產(chǎn)開發(fā)大幅度縮減，供求鏈條被打破，樓價在一定時期的報復(fù)性攀升；另一方面應(yīng)避免由此引發(fā)部分房地產(chǎn)發(fā)展商的破產(chǎn)倒閉而導(dǎo)致的市場震蕩�！帮L(fēng)險緩沖期以兩年時間為宜，或先在房地產(chǎn)市場發(fā)展和市場規(guī)則相對成熟和完善的地區(qū)和城市(如上海、深圳等)開展試點(diǎn)，在取得成功的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上再在全國范圍內(nèi)進(jìn)行規(guī)范�！卑Q祥說。
與此同時，白鶴祥還建議完善相關(guān)房地產(chǎn)配套政策。取消房地產(chǎn)預(yù)售制度后，一方面完善監(jiān)管手段和法規(guī)，規(guī)范管理房地產(chǎn)發(fā)展商的行為，通過對房地產(chǎn)發(fā)展商政策指導(dǎo)和資金扶持，將市場風(fēng)險的影響降至最低；另一方面完善稅收、市場信息窗口等政策和手段，引導(dǎo)購房行為。
委員提出限制發(fā)展商利潤
全國政協(xié)委員方廷鈺認(rèn)為，之所以出現(xiàn)樓價高、漲得快的現(xiàn)象，都是由于發(fā)展商的霸王條款造成的。因此，他建議有關(guān)部門如建設(shè)部，應(yīng)該用法規(guī)的形式干預(yù)，比如規(guī)定發(fā)展商的利潤只能達(dá)到10%，利潤要限制在一定的幅度之內(nèi)，不能無限制地把價格炒上去，應(yīng)該讓市民都能夠買得起房。
全國政協(xié)委員郭松海則提出，可以實(shí)行房產(chǎn)競價招標(biāo)的方法。政府確定土地使用權(quán)的交易價格，并加以公示，房地產(chǎn)售價報價最低的發(fā)展商可獲得土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。也可以實(shí)行“倒流水”、“倒逼成本”，先確定房屋預(yù)售價格，倒測出土地交易價格，再按項(xiàng)目規(guī)劃條件，實(shí)行土地掛牌出讓或招標(biāo)出讓。
針對這些建議，有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，“兩會”代表們和市民的心情可以理解，出發(fā)點(diǎn)是好的。但是，方廷鈺委員的建議是行不通的，一方面，房地產(chǎn)市場是市場經(jīng)濟(jì)，作為政府，只能采取引導(dǎo)的方式管理，而不能采取簡單的“一刀切”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)形式去干預(yù)市場，如從去年開始，政府推出的新版銷售合同、網(wǎng)上備案、稅收和金融方面等措施打擊炒樓，效果很明顯；另一方面，在執(zhí)行上，要限制發(fā)展商的利潤，由誰來審計(jì)？這是很難掌握的。
進(jìn)一步加大推行廉租房制度
廉租房制度在香港運(yùn)行得比較好，主要針對的就是低收入群體。政府提供居住的房屋，收取低廉的租金，居住者雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但住房問題還是解決了。等經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)之后，再搬出去，把房子轉(zhuǎn)給更需要的人。通過廉租房制度，香港有效地解決了收入偏低市民的居住問題，也有利于政府對這些居民和房屋的管理。
鑒于香港的成功經(jīng)驗(yàn)和我國城市普遍存在出租屋管理困難，方廷鈺就建議，可以考慮進(jìn)一步加大推行廉租房制度的力度。方廷鈺說：“除了拆遷戶，其他低收入群體的居住問題也需要關(guān)注。在目前的狀況下，讓政府提供大量的產(chǎn)權(quán)住宅是很困難的，土地資源也不允許，但我們可以考慮進(jìn)一步加大推行廉租房制度的力度�！彼�表示，目前很多城市都在推行廉租房政策，但力度不大，這里有多方面的原因。首先是缺房源，其次是個人經(jīng)濟(jì)狀況評價體系沒有建立，也不夠透明，在資格審查過程中會面臨不少問題。此外，國內(nèi)居民購房意識強(qiáng)，租房習(xí)慣沒有被接受。在中國現(xiàn)行的戶籍制度下，人口流動性不大，購買住宅相對比較安定也是重要的原因。
相關(guān)鏈接 部分“兩會”委員代表語錄精選
●蓋房子不能僅僅考慮富人階層。就好比賣糧食，在糧食供應(yīng)特別緊缺的情況下，單純靠市場調(diào)節(jié)，糧食都賣給了富人，窮人還有活路嗎？
●在解決中低收入群體住房問題上，政府應(yīng)該唱主角。
●現(xiàn)在政府有關(guān)部門的重要任務(wù)之一，就是應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)發(fā)展商不法行為的監(jiān)管力度，積極解決房屋銷售及售后出現(xiàn)的嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的各種問題。
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