上海住宅市場：今年年中回暖

　　王舒每日經濟新聞[2006-03-15]

　　盡管在年初至今的房地產公開研討場合，業內各界普遍作出今年上海房價還將以10-15％的降幅繼續下調的預測，但“下探企底后回穩”，已成為今年上海樓市的重任所在。

　　2005年是上海房價七年來首次出現年終同比下降的年份，這一降勢，仍將影響到20

06年的整年樓市全局走勢。

　　去年實際跌幅：10％－15％

　　去年上海住宅新增供應2579萬平方米，而吸納量僅為1797萬平方米，差額達到782萬平方米。作為對比，前年的新增供應與去年基本持平，吸納量則達到了3035萬平方米。

　　第一太平戴維斯日前發布的報告指出，

　　去年年底，上海一手房的月平均交易價格下降至每平方米6238元，相比2005年初房價最高時的月平均每平方米9153元，降幅達31.9%。

　　考慮到由于整體市場的成交結構正從中心城區向外轉移，所以第一太平戴維斯有關人士認為，上海去年房價實際跌幅估計為10％－15％。

　　房價震蕩 租金逆勢上漲

　　盡管房價年度告跌收盤，但仲量聯行中國區研究部主管何邁可表示：“萬幸的是多方擔憂的‘房地產泡沫破裂’終究沒有發生。”他認為，新建住宅價格有所下降，但跌幅并不像預先擔心的那樣劇烈。

　　此外，雖然價格震蕩，但上海住宅租賃市場租金始終表現穩定，也成為后市樂觀判斷的一個重要依據。仲量聯行數據表明，2005年，高端和豪華住宅租金分別上漲了7％和3％，空置率基本持平。由于銷售價格下跌，但租金逆勢上漲，此類投資的回報率受到部分機構投資者的關注。

　　從區域上看，去年中環以內基本保持供需平衡的格局。環境優越及可開發用地的日漸稀缺，令該區域始終吸引市場中高端客戶群的關注。內環以內的成交均價基本在1.6萬元/平方米－1.8萬元/平方米。此外，華府天地、湯臣一品等面向全球高端消費者的頂極樓盤也陸續面市。

　　豪宅市場率先顯露暖意

　　而眼下，曙光已然微露。在年初仲量聯行的“2005年度上海房地產市場回顧報告”中特別指出：樓市將在今年年中起慢慢回暖。

　　“某些目前被低估或平價的物業，從長期來看仍有上漲空間。”何邁可說。

　　戴德梁行也作出“上海中心城區商品住宅價格穩中有升”的預測，并概述今年上海住宅市場面臨的趨勢：整體住宅成交量預計將有一定幅度提高，成交均價則還有進一步下跌空間，但不同區域價格走勢將有明顯分化。樓市將在今年年中回暖的最顯著信號，已在2005年年底的豪宅市場率先顯露：部分高端項目自去年第四季度開始投放市場。湯臣一品和翠湖天地二期已分別在去年年底開盤：湯臣一品單價超過10萬元/平方米，而翠湖天地二期根據房型和樓層，價格在4萬－6萬元/平方米之間。今年第二季度起，華山夏都、匯寧花園、永新城等一批高端產品還將陸續面市，預計售價都在2.5-3萬元/平方米區間。