房地產新局

　　——訪安家集團副總裁、安家北京總經理楊大勇

　　文/駐京記者 夏習強

　　關鍵詞1:樓市

　　宏觀調控的政策意圖是什么？

　　當前的宏觀調控政策的意圖是挑破房價的泡沫,讓樓市實現自然增長。房地產泡沫的本質是價格虛高,在上海炒房最熱的2004年,60%的二手房成交時,上家持有時間不滿一年,這足以體現房價已經背離了居住這一最根本的需求因素。我估計上海當時有70%購房者純粹是為了投資,而這一比例在北京大約為20%,雖然很多人買了不止一套住房,但有一定的儲蓄意味,并不是打算在下一年出售套利。

　　從理論上看,資產估值的虛高會導致一系列問題,而最終的風險會歸結到銀行系統。按理說企業須有30%以上的自有資金,才能向銀行申請貸款,完成項目開發。但目前很多企業自有資金嚴重不足,而首付二成以后,貸款的錢還是來自銀行。銀行的風險實際由財政買單,政府目前要順應民聲,把房價穩定下來,讓老百姓買得起。另一方面,也要做結構調整,把狂熱的資金從樓市轟出去。

　　第一,通過企業行為多建設經濟實用房(北京)和

　　目前政策的市場效果如何？

　　目前,上海房價調整接近一年,均價較2005年最高峰值跌去了30%,甚至影響了周邊城市,例如南京房價的下滑。一方面地產商在或明或暗地打折讓利,一方面多數人報有“買漲不買跌”的心態持幣待購。甚至屢屢出現退房的法律糾紛。即使降價30%,上海房價絕對值還是很高,跌不超過40%開放商絕對是有利潤的。

　　從媒體公布的數據來看,上海二手房交易量大約下跌了60%,而根據我實際感受,大約下跌了80%-90%。交易非常清淡,每月成交量在6000套左右,大致相當于北京目前水平。與房產交易相關的機構,包括中介、貸款銀行的業務都受到巨大影響。有段時間中介門店平均以每天20-30家的速度關門。

　　在北京,交易量呈現一種溫和上漲的態勢。從全年看僅在第二季度比第一季度下跌了40%,這主要是受營業稅的影響,但北京很快出臺了對已購公房的優惠政策,個人所得稅也僅僅實行了一段時間,第三季度恢復性上漲了30%,第四季度持續增長。全年的成交約在7萬套,與2004年的4萬套相比,幾乎上漲一倍。

　　2006年上海的房價仍然會持續調整,目前上海售樓小姐的態度已經大變——以前是愛搭不理、連樓書都沒有,現在是笑臉相迎。在一次次“退房風潮”的壓力小,開發商日子很不好過,而近期房展會上,真正有購房需求的人也在持幣待購,呈現問多買少的景象,并沒有真正恢復以前的交易水平。

　　關鍵詞2:房貸

　　銀行個貸風險有多大？

　　從銀行風險的角度看,有三種按揭風險:第一是市場風險,銀行的住房貸款是八折,如果市值跌破八折銀行就有損失;第二是交易風險,貸款者可能以假身份證購買多套住房騙取貸款;第三是操作風險,例如在交易過程中估價失準、抵押物法律糾紛。三者中最大的是市場風險。

　　從理性經濟人的角度出發,當房價低于貸款的時候,應該選擇不還款。目前可以制約貸款者的是征信體系,在北京、上海已經在銀行之間互相聯通,數據共享,不僅可以防止你在不同銀行間連續騙貸,而且一旦有不良還款記錄,今后很難再申請銀行業務。

　　從政府來看,并不希望房價大跌,不然銀行也會遭遇巨大的損失。記入可疑貸款,銀行就要計提100%的準備金。另外,銀行拿到房產也很難變現,目前只有通過拍賣的途徑,周期很長,損失不小。另外,如果是惟一居住房,銀行又沒有及時作抵押登記,就不能沒收住房把住戶趕到大街上。

　　目前,上海各家銀行采取分別對待的策略,對于按時還款者給予鼓勵,2006年仍然執行優惠利率,第二套、第三套住房也實行優惠利率。對于欠款者列入黑名單,使其今后在各家銀行都不能貸款。

　　各家銀行面對2006年開始執行的新利率會有怎樣的政策變化？

　　目前各家銀行推出了不少房貸新措施,例如:工行取消房貸律師費;取消房貸保險,個人貸款購買第二套住房時,利率5.85%;建行上海在個人貸款購買第二套自用住房時,可獲得5.508%優惠貸款利率;上海浦東發展銀行對2005年3月17日前的房貸客戶,到年底無逾期欠款記錄,2006年貸款時將享受九折優惠利率。

　　目前看來,提前還款的人較多,有的銀行還要收取違約金。利率升高之后每月還款多幾十塊錢,但是大家都認為今后會走上加息通道,心理預期壓力較大。而上海由于樓市影響,各家銀行往年紅紅火火的二手房貸款業務2005年已經出現了負增長。

　　預計隨著利率升高,提前還款的人會越來越多。因為貸款者會有兩個考慮,自己的投資收益超過6%才劃算,否則不如拿來還清貸款。此外銀行存款利息增加少,貸款者不如向親戚朋友告借,換取較低的代價。

　　個人貸款是商業銀行的黃金業務,爭搶是必然的,以前銀行挑揀客戶的局面正在改變。很多商業銀行,在支行一級的業務量中,個人貸款額已經超過了對公貸款額。在央行報告中,個貸的風險低于2%,而且具有長期穩定的現金流,屬于優質的銀行業務。企業很容易倒掉,而房產不會滅失。民營企業的平均昌盛壽命2.9年,而房產壽命幾十年。

　　開發商在一家銀行申請了建設貸款,也會要求購買者在同一家銀行辦理個人貸款。銀行一般按照1∶3的拉動比例發放建設貸款,每一塊開發貸款可以帶回3元錢按揭貸款,在工行、建行等大行甚至還要高一些,大約在3.3。在“封閉”模式下老百姓選擇余地很小。

　　但隨著項目開發多了,一個項目并非只有一家銀行放貸,因為銀行支行長要考慮業務量不能太冒頭,同時也要分散風險,所以往往是一家大銀行與一到兩家小銀行組成伙伴,同時參與一個大項目。所以個人申請貸款有兩到三家的選擇。

　　目前還沒到客戶選擇貸款銀行的階段。但是已經出現了“不指定目的人的純按揭服務”,其實就是個人選擇銀行,例如我的業務往來都在招行,我能取得比較優惠的貸款利率。在開發商同意的情況下,由客戶自己向銀行提出申請。其關鍵在于“回售擔保”,即一旦出現風險,由開發商買回該物業。銀行一般要對開發商做深入考察(存入保證金),但這種貸款則重點在申請人的資信。目前限于零散業務,尚未形成批量。

　　而在二手房市場中,個人主導申請貸款就非常普遍了,因為銀行不接受“直客式”的服務。安家集團就可以提供很多銀行產品,是一家“按揭貸款服務中介商”,客戶需要多少貸款,需要多快拿到貸款,需要什么利率拿到錢,有專業的軟件幫助你分析,選擇最佳的途徑。

　　安家北京與20多家支行和8家分行(工行、農行、建設、中國、民生、浦發、廣大、東亞)建立了合作關系。安家在上海前端對客戶收取很少費用,而主要對銀行收費,銀行相當于坐商,在北京因為銀行間競爭還不夠激烈,我們主要在前端收費,例如擔保費、按揭服務費。這也是因兩地市場格局不同而形成的。

　　2006年對外資銀行開放人民幣業務會否加劇競爭？

　　目前外資銀行正在布局,東亞銀行是進入較早的外資銀行,目前它有超過半數的貸款業務在房貸領域。包括蘋果社區、SOHO現代城都有介入。

　　外資銀行用外幣放貸,但今后政策時間一到,外資銀行有資格發放人民幣貸款。我認為外資銀行的優勢將是明顯的。大多數客戶選擇外資銀行理財業務,那么個人貸款沒有理由不選擇同一家銀行。現在外資銀行貸款利率還沒有確定,但可能會放得更開。

　　美國的按揭貸款產品有100余種,其中主流產品約在50種,可以根據客戶的年齡、資信選擇固定利率和浮動利率,而中國實際上只有一種,分等額本金、等額本息兩個子品種。

　　房貸利率風險全部由貸款人承擔的浮動利率房貸“一統天下”的局面也將被打破。中國光大銀行經銀監會批準,該行設計的固定利率房貸已進入推出籌備階段。據介紹,光大計劃推出的固定利率房貸品種根據貸款期限長短分為1年至5年、5年至10年、10年至20年三類,具體執行的利率水平將很有可能略高于當前的浮動利率。

　　除光大外,建行、浦發等銀行也已將相關的產品設計方案送到銀監會報批,而工行也表示已將此事納入考慮范圍之內。銀行金融產品創新,是有自身動力的。一個是為爭奪客戶,一個是為賺取利潤。即使固定利率產品銀行承擔主要風險,它還可以根據客戶分級和提高利率值來操作,總體看是絕對賺錢的。這將會極大地激活按揭市場的品種,鎖定期限、鎖定區間、收費辦法、金額限制,可以衍生出很多產品類型。

　　關鍵詞3:開發商

　　為什么會有“80%的開發商活不下去”的說法？

　　中國建設部部長汪光燾在年底舉行的全國建設工作會議上說,2005年前三季度

　　銀行的態度是抓大放小,80%的小開發商確實不好活。以前土地協議轉讓,已經改為招標拍賣,不存在黑幕,開發商需要拿出土地出讓金的一半,而且土地價格也大大抬高了。開發商來預售回款的現金流逐漸變小,使企業受到巨大威脅。

　　不少建筑公司工程回款都很難,北京新興建設是一家大型企業,他們的負責人也在訴苦,軟磨硬泡,從開發商手里也拿不到多少,因為他們也沒錢,也要“想辦法”。但另一方面,房產基金、銀行貸款、工程款、預售款、甚至典當資金都是開發商可以利用的資金來源。但在去年9月初銀監會下發212號文后,房地產開發類貸款信托的門檻大幅提高,嚴加審核房地產企業信托融資的資質,使得房地產企業獲得信托的渠道也有所收緊。

　　盡管銀行已逐漸放寬購房貸款的要求,但對開發貸款沒有任何松動的跡象。吳曉靈在金融年會上表示:“房地產融資方式沒有形成風險分擔的機制,絕大部分風險集中在銀行身上,蘊藏了巨大的金融風險。”