戴德梁行：高消費造就淮海路成熟商圈

http://whmsebhyy.com 2006年03月06日 12:03 每日經濟新聞

　　李麗每日經濟新聞[2006-03-06]

　　“商場將成為今年海外基金對上海物業市場關注的新重點。”戴德梁行投資部董事葉建成日前告訴《每日經濟新聞》，當上海市場可供整幢收購的寫字樓日益減少時，同樣擁有持久運營效果的商場，開始進入國際投資界視野。

　　今年上海市中心商鋪上市相對增多，包括國際麗都黃金走廊、大眾金融大廈、旺角廣場、百酷流行廣場、城隍布莊等市中心商鋪。其中，依托成熟商圈發展起來的商鋪更受市場關注，如南京西路商圈的國際麗都公館以30501元/平方米的成交均價成為12月的單價冠軍。同時，淮海路商圈等幾個主要商圈在2005年12月的銷售數字也創下新高。

　　作為上海成熟商鋪代表的淮海路，高入駐率使其租金一直居高不下。戴德梁行最新發布的報告指出，今年，淮海中路的淮海國際廣場等少量項目的交付，還將帶來高端商鋪的微量供應，將進一步拉高淮海路商圈租金報價的上線。

　　入駐率逾九成租金居高不下

　　因歷史原因造就的商業中心，以及合適的街道寬度，使得淮海路很容易聚集人氣造就旺鋪，而附近大量的高檔寫字樓為商鋪帶來了較高的消費潛力。戴德梁行調查表明，南京路、淮海路、四川路、張揚路等幾個新老商圈中，淮海路的入駐率一直居高不下。

　　淮海路商圈的入駐率基本保持90％以上，且租金一直居高不下，最高已近50元/平方米/天。年初上海商業網點公布的商鋪租賃價格顯示，淮海中路10平方米左右的商鋪日租金24-26元/平方米；茂名北路10平方米左右的商鋪日租金在13-33元/平方米左右；陜西北路15平方米左右的商鋪日租金在10-22元/平方米左右。

　　目前，淮海路底樓商鋪已基本滿租，而周邊路段如陜西路、雁蕩路、茂名路等也逐漸開始有二線品牌的中高檔商鋪入駐。這些入駐的商鋪針對周邊白領，價位較高，品牌個性突出，同時由于其租金比淮海路低，因此迅速繁榮起來。

　　隨著淮海路附近商鋪檔次的逐步提高，瑞金路沿線的商鋪已非常搶手，吸引了一些經營品牌服裝、特色飾品、品牌箱包類的客戶，租金也有所上揚，25平方米左右的鋪面租金已升到每平方米日租金40元左右。

　　周邊商鋪的興旺對淮海路則有著較高的依賴，淮海路的游客量與日俱增，為周邊小商鋪帶來了巨大的人流量，同時提高了消費檔次。淮海路上的巴黎春天、美美百貨、伊勢丹廣納世界精品等，通過旗艦店、概念店入駐淮海路，這些商鋪成功地提升了品牌知名度，對淮海路本身來說，知名品牌的入駐也有利于提升商圈的吸引力。

　　本地白領成為高消費群體生力軍

　　就入駐的商鋪類型來說，淮海路的零售店鋪占64%，餐飲店占27%，娛樂類占9%。由此而帶來的消費群體中，65%為本地人；35%來自附近的

長三角地區，消費欲望與消費能力均高于平均水平。

　　在上海，高消費人群的比例正在迅速上升。就目前狀況，20%的高消費人群是外籍人士，80%則是中國人，而其中本地與外省市消費人群的比例相當。隨著收入的增加，本地白領生活品味不斷提高，本地白領在高消費群體中的比例正不斷上升。以餐飲業為主的外灘三號，目前的消費群體中外籍人士占80%，本地人士占20%，上海本地白領正在成為高消費群體的生力軍。

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