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王舒每日經(jīng)濟(jì)新聞[2006-03-01]
“目前上海房?jī)r(jià)馬上恢復(fù)的可能性不會(huì)很大，今年還會(huì)微幅下調(diào)。”在日前中國(guó)指數(shù)研究院華東分院舉辦的中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)部交流會(huì)上，正陽(yáng)集團(tuán)副總裁鐘友法對(duì)今年房?jī)r(jià)趨勢(shì)明確表達(dá)這樣的觀點(diǎn)。
與鐘持同一觀點(diǎn)的并非少數(shù)。第一太平戴維斯最新提供的報(bào)告也指出上海新盤上市量集聚的外郊環(huán)間物業(yè)市場(chǎng)將存在較大銷售壓力。
滬住宅成交重心轉(zhuǎn)向外環(huán)以外
受市政府配套用房建設(shè)的拉動(dòng)，2005年上海住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)成交重心向外環(huán)以外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。年初和年底的一組數(shù)字可說(shuō)明這一外移趨勢(shì)：2005年第一季度內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的成交量占整體市場(chǎng)的15.8％，而至第四季度僅為7.1％；而外郊環(huán)之間的成交量則由第一季度的40.6％上升至第四季度的50.1％。
從2005年上海各環(huán)線間物業(yè)供應(yīng)及吸納對(duì)比情況可見，上海外郊環(huán)間供需差額進(jìn)一步加大，達(dá)到488萬(wàn)平方米，占總量的62%。
“諸如松江、閔行等區(qū)域積累了大量供應(yīng)，如市場(chǎng)無(wú)重大利好因素出臺(tái)，或房?jī)r(jià)下調(diào)程度繼續(xù)小于購(gòu)房者預(yù)期，未來(lái)市場(chǎng)則存在較大銷售壓力。”第一太平戴維斯有關(guān)人士指出。在交流會(huì)上，包括大華集團(tuán)、明泉地產(chǎn)在內(nèi)的諸多業(yè)內(nèi)人士也對(duì)今年房?jī)r(jià)趨勢(shì)持微跌后再漸回穩(wěn)的預(yù)期。
正在南匯康橋和奉賢南橋操作地產(chǎn)項(xiàng)目的鐘友法也表示，從去年的開發(fā)量、今年的開發(fā)預(yù)計(jì)量，及目前的存量房以及去年的消耗量來(lái)看，目前上海市場(chǎng)供給和需求量差別較大，雖不排除一些定價(jià)合理的少數(shù)升值樓盤，但普遍行情還是會(huì)微跌。
有無(wú)消費(fèi)能力成購(gòu)房重要指標(biāo)
房?jī)r(jià)和收入比的關(guān)系被諸多業(yè)內(nèi)人士拿來(lái)判斷上海房?jī)r(jià)走勢(shì)。去年上海平均房?jī)r(jià)超過(guò)6000元/平方米，但上海居民的平均月收入是2200元左右，意味著一個(gè)人要不吃不用三個(gè)月才能買一個(gè)平方米，這個(gè)比例在國(guó)際上是偏高的。
更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為短期內(nèi)的供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)影響更為直接：供大于求價(jià)格自然下跌，供不應(yīng)求價(jià)格自然上漲。鐘表示，前幾年房?jī)r(jià)飛速上漲的另外一個(gè)原因在于房子有一定的投資價(jià)值，和一般商品還是有很大的區(qū)別，許多人抱著買房時(shí)買漲不買跌的心態(tài)急急入市。
“大學(xué)剛畢業(yè)的年輕人，一畢業(yè)就考慮借錢買房子，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得太快了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資的漲幅，所以就被形勢(shì)所逼提前購(gòu)房，帶動(dòng)了一波剛性需求。但有些需求并非剛性，比如一些本來(lái)家里已有住房的人，在房?jī)r(jià)飆漲的拉動(dòng)下，急于改善居住條件，而可能提前消費(fèi)，所以房?jī)r(jià)一漲一直會(huì)往前拉，但是房?jī)r(jià)一跌馬上需求就淡了。還有一個(gè)促使房子漲價(jià)的很大原因，就是房子有投資價(jià)值，造成很多人投資、投機(jī)，這個(gè)比例在上海一度非常高。”他認(rèn)為，影響房?jī)r(jià)有幾個(gè)因素，從相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看和百姓收入直接相關(guān)，“有沒有這樣的消費(fèi)能力是非常重要的指標(biāo)”。第一太平戴維斯的報(bào)告則對(duì)上海房?jī)r(jià)趨勢(shì)作出了更為保守的判斷：本輪市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整將是一個(gè)中長(zhǎng)期行為，房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間及漲跌力度，將取決于市場(chǎng)實(shí)際的發(fā)展?fàn)顩r及中央政府對(duì)未來(lái)形勢(shì)的判斷。2006年，預(yù)計(jì)政府將進(jìn)一步通過(guò)個(gè)人所得稅等稅收手段繼續(xù)調(diào)節(jié)市場(chǎng)。對(duì)于投機(jī)者而言，短期炒作空間日漸縮減，而自住型消費(fèi)及長(zhǎng)期投資將得到政府的鼓勵(lì)。
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