|
房價高、買房難一直是老百姓經常掛在嘴邊的話題之一，動輒每平方米五六千元的房價，想買套好房源還得托關系、走后門，實在把人壓得喘不過氣來。如果能清清楚楚地了解到開發商的成本價，看看其中的利潤到底有多高，對老百姓來說確實是件大快人心的事。近日，物價部門傳出消息，南京市將在年內開展商品房成本監測工作，并有望對外公布樓盤房價的構成，讓老百姓能明明白白消費。針對這一話題，記者采訪了南京市房管部門、開發商以及部分購房者后發現，盡管公布房價成本呼聲較高，但目前存在的難度依然不小。
市民聲音：公布成本透明消費
劉女士搬進新居已有一年時間，回顧起當初買房過程中的艱辛，劉女士一下就打開了話匣子。她告訴記者，2002年底因老房子面臨拆遷，于是全家人一致決定買處新房子“升級換代”。劉女士和丈夫跑遍了城東和城西，最后看中了兩家樓盤，一處位于河西的漢中門，另一處則位于苜蓿園大街上。當時這兩家樓盤的價格差不多，均為每平方米3000多元。2003年三四月間，劉女士夫婦倆籌好了錢準備買房時，河西樓盤的好房源都被挑光了，剩下的要么戶型、朝向不好，要么樓層不對“口味”，最終只好放棄。當他們來到苜蓿園大街上的這家樓盤時，先前挑中的房源都還“健在”，不過價格都上漲了一大截，每平方米賣到3700元左右，一套房子竟然“增值”了五六萬元。售樓小姐跟他們解釋說，一周前開發公司剛剛調整過價格，并在私底下告訴他們，調價的原因主要是由于周邊幾個項目開盤后價格都“躥”上去了，開發商覺得不賣高點有點虧本，反正房子也不愁賣，所以決定“跟風”。劉女士認為，這房子總得有個成本，哪能像這樣說漲就漲啊，如果事先公布了房價成本，開發商肆意漲價能不被查嗎？
孔先生也支持應該讓開發商盡快公布房價成本，他覺得房產開發行業的“黑幕”太多，而且利潤也是相當驚人。公布成本可以讓購房者一目了然，房子也買得踏實點。孔先生說其他許多行業的成本都看得見、摸得著，如食品等，為什么關系到老百姓一輩子積蓄的房產卻不能公布成本呢？他認為一旦展開房價監測工作并逐步實現成本的公布，南京的房價有可能受此影響而回落，購房者的負擔也將降低不少。
開發商聲音：反對與支持態度鮮明
作為房價成本公布的當事方，開發商對該項舉措的態度自然受到人們的關注。一位不愿透露姓名的開發企業老總告訴記者，公布房價成本并非新鮮事物，自從國內房地產市場啟動以來便一直是爭論的焦點，成本如何公布、可信度有多少、對市場有什么影響都是懸而未決的問題。不過，他認為目前消費市場上沒有任何一個行業在銷售時公布成本，為何獨獨要房地產業公布？這似乎存在不公平之嫌，也多少有點仇富心態在作怪。比如說家電業、服裝業、電信業、醫療業等等，市民在消費時知道它們的成本嗎？你去商場買一臺電視機，銷售人員會跟你說這臺電視機的顯像管多少錢、遙控器多少錢嗎？去醫院做檢查時，醫院的醫生會告訴你這臺治療儀的成本是多少嗎？還有電信行業，你清楚打一次電話、發一條信息的成本嗎？更有甚者，高檔商場靚麗的服裝、皮鞋動輒幾百上千元，可成本通常只有價格的幾分之一左右，業內也流傳著“賣一臺彩電賺不過賣一雙鞋”的玩笑，這也就不難解釋為什么商場里充斥著打半價、打三折銷售的吆喝聲，而商家依然賺得盆滿缽滿了。再比如二手房市場，一些市民在出售自己的學區房時，僅僅因為搭上“學區”的邊，上世紀80年代的房子竟然賣出每平方米一萬元的高價，這里面成本有人核算過嗎？這位老總認為，公布房價成本恐怕終究是一場難圓的夢罷了。
與之相反，贊同公布的開發商也有不少。南京浙商投資有限公司總經理張國安表示，政府有類似的考慮自然有其可行性，不過在公布房價成本的“清單”上，一定要包含“機會成本”這一項才能反映出真實的房價水平。他解釋說，這里的機會成本主要是指土地的成本，幾年前的拿地價格與目前土地的價格一定要有所區別。比如江寧、江北等地區，四五年前的土地成本每畝只有十多萬元，有是甚至更低，僅有五六萬元，當時開發商批地主要是以協議出讓、劃撥的方式取得，因此土地成本在房價中所占的比例極低。而現在開發商均是通過正規土地市場的招標、掛牌、拍賣三種方式拿地，其成本與過去不可同日而語。張國安認為，如果要公布房價成本，必須要根據當前的土地市場行情來衡量，否則只會誤導消費者。過去有不少人認為房價就是土地成本加建設成本，其實景觀打造、營銷費用、管理費用、政府配套等都得由開發商“埋單”，張國安表示，公布房價成本將有利于購房者認清房價的本來面目。江蘇中住房地產公司總經理袁人牛也指出，公布成本必將會受到憑本事拿地的開發商的歡迎，對于一直存有誤解的消費者來說更是件好事。他認為有兩部分土地成本需要公布，一是通過公開土地市場購得的地塊成本，一是過去協議拿地的交易成本，這樣才能讓購房者一目了然，也能發揮公布房價成本的真正效力。
專家聲音：目前操作難度較大
記者從物價部門了解到，去年5月間省物價局曾發文，要求各地建立商品住宅社會成本監審制度，并承諾物價部門將定期測算、公布商品住宅的社會平均成本，提高房價透明度。并且將加強對土地購置費、建安成本、公共基礎設施費的監審，并向社會公布分地區、分項目的商品住宅社會平均成本，不過這一要求并未執行到位。物價部門也承認，房產的核價難度確實較大，工作人員沒有一定的專業知識很難勝任。而且很多企業并不接受這樣的做法，認為其“侵權”，因為成本涉及到一家企業的內部機密，不愿上報相關數據。有的企業還認為房價屬于市場調節價，公布房價成本不合時宜。此外，開發商目前很難做到100%銷售，賣不出的房源是否計入成本，市政工程投入要不要也打入成本，這些都是值得探討的話題。
南京大學房地產信息中心葛揚教授表示，建立正確的房產信息披露模式是一種導向，不過不能簡單化，同時還要看準時機，這樣才能達到預期的效果。他說房產并不是一種簡單的商品，它兼具消費品和投資品的雙重屬性，因此決定其價格的就不僅僅是成本，還有其他一些成本以外的因素，如供求關系、機會成本等。比如相同地段的兩處樓盤，其成本都是每平方米3000元，可一家賣4000元，另一家卻賣到5000元，原因便是后者為單身公寓，比起前者更有投資價值，追捧的人多，所以賣得也貴。也有業內人士認為，宏觀調控后人們的觀望心態尚未完全消散，此時再公布房價成本，容易造成人們更大的心理波動，因此目前并非公布的最佳時機。還有人建議說，公布房價成本需要通盤考慮，要由多個相關職能部門聯合推動，如果部門之間缺乏溝通，你說你的，他做他的，這對老百姓來說反而是將好事做成了壞事。
本報記者 馬祚波 王燁
| 
