宅基地置換：上海新農(nóng)村支點(diǎn)

　　然而隨著新住宅基地的建成，和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民紛紛遷入新居，建設(shè)資金的缺口卻一直難以填平，而失地農(nóng)民長(zhǎng)期生活保障問(wèn)題也提了出來(lái)

　　本報(bào)記者 胥會(huì)云 發(fā)自上海

　　“兩個(gè)孩子都大了，以后會(huì)搬出去自己住，到時(shí)候就只剩下我和我妻子，所以就要了

一套房子，足夠住了。”張留強(qiáng)說(shuō)。

　　今年上半年，張留強(qiáng)和他的妻子以及兩個(gè)孩子要離開(kāi)舊居，搬進(jìn)新居。舊居是自己建造的172平方米的農(nóng)村宅基地，新居是位于幾十萬(wàn)平方米整齊劃一社區(qū)中的一套137平方米的現(xiàn)代化住宅。

　　農(nóng)民張留強(qiáng)能夠兩年時(shí)間遷入新居，因?yàn)樗�家所處的地方是上海宅基地置換試點(diǎn)地區(qū)。

　　張留強(qiáng)家住上海市奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)新華村，2004年奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)和青村鎮(zhèn)，被確定為上海首批宅基地置換試點(diǎn)。包括張留強(qiáng)在內(nèi)的莊行鎮(zhèn)新華、陳行、煙墩村，以及青村鎮(zhèn)的北港、唐家村幾千戶農(nóng)民，今年都將搬入專為莊行和青村居民開(kāi)辟的新住宅基地。

　　新農(nóng)村生活

　　奉賢區(qū)兩個(gè)試點(diǎn)的宅基地置換中，對(duì)原有宅基地的補(bǔ)償作價(jià)主要包括四個(gè)部分：土地使用權(quán)基價(jià)700元/平方米、價(jià)格補(bǔ)貼600元/平方米、地上下附屬物補(bǔ)償、舊房評(píng)估價(jià)。

　　同時(shí)還有補(bǔ)助費(fèi)用，包括搬家費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、家用設(shè)施移裝費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。這些加起來(lái)，青村鎮(zhèn)的平均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到1908元/平方米，而新房均價(jià)為1940元/平方米，補(bǔ)償費(fèi)用和新房的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用基本持平。

　　張留強(qiáng)為新居花費(fèi)了18萬(wàn)多元。原有的宅基地，他獲賠20萬(wàn)元。兩者更大的不同在于,張留強(qiáng)獲得了

　　宅基地置換以前，張留強(qiáng)家有2.5畝自留地，一家四口人都有工作，生活無(wú)憂。置換以后，土地就上交給了村里，取而代之的是四口人都享受到了鎮(zhèn)保。“等我以后退休了，每個(gè)月就能有407塊的收入了。”張留強(qiáng)說(shuō)。

　　不過(guò)另外一些費(fèi)用在增加，張留強(qiáng)家以后所消費(fèi)的糧食、蔬菜等都要到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)。而新小區(qū)，也將有物業(yè)管理費(fèi)等新費(fèi)用。每個(gè)月都會(huì)有幾百元硬性開(kāi)支出現(xiàn)，這對(duì)張留強(qiáng)來(lái)說(shuō)，“應(yīng)該還可以(承受)”。

　　“對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，‘宅基地置換’一方面是舊房換新房，生活環(huán)境和質(zhì)量有了很大提高；另一方面是有了產(chǎn)權(quán)證，房屋可以上市交易，形成農(nóng)民的一個(gè)財(cái)富積累機(jī)制；還有就是享受到鎮(zhèn)保和養(yǎng)老。對(duì)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展來(lái)說(shuō)，土地實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，更有實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的空間；同時(shí)，由于試點(diǎn)基地的建設(shè)，該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施都有了很大的改善。”奉賢區(qū)房屋土地管理局副局長(zhǎng)、宅基地置換工作試點(diǎn)指揮部副指揮徐伯金對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。

　　不過(guò)，徐伯金還是有自己的苦惱，就是如何平衡建設(shè)資金。

　　籌措15億元建設(shè)資金

　　兩個(gè)新住宅基地的建設(shè)，包括動(dòng)拆遷費(fèi)用、宅基地補(bǔ)償、復(fù)墾、為農(nóng)民提供鎮(zhèn)保，共需15億元左右的資金。奉賢區(qū)人大城建工委主任張文深說(shuō)，這筆資金，主要由區(qū)鎮(zhèn)自籌，依賴于宅基地置換后，集約土地指標(biāo)拍賣(mài)所得收入來(lái)平衡。

　　按規(guī)定，通過(guò)置換集約出來(lái)的用地，可以上市。同時(shí)，宅基地置換試點(diǎn)基地建設(shè)用地一并實(shí)行征用和出讓，凡用于集中建設(shè)置換農(nóng)民宅基地住房的，除上繳中央部分，市區(qū)兩級(jí)土地出讓收益金免收。其中涉及到的各類(lèi)規(guī)費(fèi)，予以減免。

　　而集約出來(lái)的土地，也可以置換到該區(qū)地價(jià)最高的區(qū)域，以便于平衡置換所需的大量資金。于是青村和莊行兩地通過(guò)宅基地置換集約出來(lái)的1525畝土地，就置換了位于二者中間南橋鎮(zhèn)的兩塊土地。

　　南橋鎮(zhèn)是奉賢區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，地價(jià)相對(duì)最高。

　　“根據(jù)我們的測(cè)算，對(duì)這些土地進(jìn)行平整，三通一平，成本是50萬(wàn)元/畝。如果每畝溢價(jià)80萬(wàn)元,就有12億元資金,建設(shè)資金就能基本平衡。”徐伯金說(shuō)。

　　因此，南橋鎮(zhèn)這1525畝土地，必須以130萬(wàn)元／畝或者以上的價(jià)格拍賣(mài)，才能確保基地建設(shè)所需資金。

　　南橋鎮(zhèn)在前幾年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)候，土地能以130萬(wàn)元／畝的價(jià)格賣(mài)出,現(xiàn)在則較難。目前，兩塊被置換的土地還沒(méi)有出手。

　　土地出讓率仍為零

　　“我們采取了尋找合作方的方法解決建設(shè)資金問(wèn)題。”徐伯金說(shuō)。首先，青村和莊行兩個(gè)鎮(zhèn)分別成立一個(gè)房產(chǎn)公司，名為青村建設(shè)發(fā)展有限公司和莊行經(jīng)濟(jì)投資公司。然后分別尋找資質(zhì)良好的開(kāi)發(fā)公司作為合作方，由合作方墊付所有的工程建設(shè)資金，同時(shí)負(fù)責(zé)向施工承包單位支付工程款。合作方享有200元/平方米的資金回報(bào)率。

　　與青村鎮(zhèn)合作的是上海新發(fā)展房地產(chǎn)有限公司，莊行鎮(zhèn)的合作方是上海偉立房產(chǎn)有限公司。“這兩家公司有一定的資金實(shí)力，但即便如此，他們也面臨資金的缺口。”徐伯金說(shuō)。

　　于是，這兩家房產(chǎn)公司又與宅基地置換工作試點(diǎn)指揮部簽署協(xié)議，由當(dāng)?shù)赝恋匕l(fā)展中心出面，將集約出來(lái)的土地抵押給銀行，貸款再轉(zhuǎn)手交給置換試點(diǎn)指揮部，由指揮部出面借給這兩家房產(chǎn)公司，房產(chǎn)公司按照銀行利率付給指揮部利息。

　　目前，奉賢區(qū)土地發(fā)展中心已經(jīng)把南橋鎮(zhèn)的兩塊土地分別抵押給了當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村商業(yè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行，各借得5億元，合計(jì)10億元，其中7億元轉(zhuǎn)借給工程合作方用于基地建設(shè)。而這部分資金占所需建設(shè)資金的60%，其余由開(kāi)發(fā)商墊付。剩余的3億元用于動(dòng)遷，目前15億元資金缺口還有2億元左右。

　　奉賢區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在上海區(qū)縣中相對(duì)較低，而徐伯金表示，“目前的15個(gè)試點(diǎn)，不管所在的區(qū)縣經(jīng)濟(jì)狀況如何，都缺錢(qián)，只是缺多缺少的問(wèn)題。目前最多的一個(gè)試點(diǎn)缺2.8億元，最少的一個(gè)缺3000萬(wàn)元。”更糟糕的是，“目前的15個(gè)試點(diǎn)，沒(méi)有一塊土地實(shí)現(xiàn)出讓的。”徐伯金說(shuō)。

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　　失地農(nóng)民的長(zhǎng)期保障尚不牢固

　　宅基地置換以后，農(nóng)民要自愿將自留地退回村集體，將承包地承包期內(nèi)的使用權(quán)交回給發(fā)包方。這樣，他們?cè)�有的最基本的生活保障——土地，就失去了。因此，如何保障他們�(cè)跊](méi)有土地的日子里依然能夠安定地生活，就成了比較緊迫的任務(wù)。

　　事實(shí)上，通過(guò)宅基地置換，農(nóng)民也能夠獲得一定的近期利益，以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的鎮(zhèn)保和養(yǎng)老保障。男性60歲、女性55歲以下的，可享受征地人員參加鎮(zhèn)保的政策，屆時(shí)每月領(lǐng)取407元。此年齡以上的村民，可參照征地養(yǎng)老政策，享受相應(yīng)的社會(huì)保障。

　　截至目前，莊行鎮(zhèn)投入1.44億元為試點(diǎn)村2909人辦理了鎮(zhèn)保手續(xù)，青村則投入1.78億元為3358人辦理了鎮(zhèn)保。“單純依靠農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)，收入是比較少的。”徐伯金表示，領(lǐng)取鎮(zhèn)保，顯然比種地更劃算。

　　但是在獲得眼前這些利益以及鎮(zhèn)保和養(yǎng)老之后，被置換農(nóng)民的長(zhǎng)期利益保障體系還不是那么牢固。

　　徐伯金也坦言，被置換農(nóng)民中容易出現(xiàn)農(nóng)村的“40、50”現(xiàn)象。目前留在農(nóng)村務(wù)農(nóng)的主要是中老年農(nóng)民，據(jù)調(diào)查，莊行陳行、新華、煙墩三個(gè)村的務(wù)農(nóng)人員180人，文化程度普遍在初中或者以下，沒(méi)有其他技術(shù)特長(zhǎng)，而他們恰屬于“上有老、下有小”，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)是最重的。

　　不過(guò)徐伯金仍表示，由于真正從農(nóng)業(yè)中流轉(zhuǎn)出來(lái)的人并不多，因此這部分問(wèn)題并不大。為解決這些人的就業(yè)和增收，一方面由鎮(zhèn)里組織上崗技能培訓(xùn)，可以將之安置于基地物業(yè)管理等服務(wù)性崗位。“比如青村基地需要130個(gè)保安、保潔、保綠等的服務(wù)人員。”一方面加大招商引資力度，吸收農(nóng)民進(jìn)入當(dāng)?shù)氐墓�業(yè)園區(qū)或者第三產(chǎn)業(yè)；另一方面是把集約出來(lái)的土地進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，吸收農(nóng)民成為新的農(nóng)業(yè)工人。

　　經(jīng)土地置換后，青村和莊行兩個(gè)基地共合并了136個(gè)自然村(宅)點(diǎn)，合計(jì)節(jié)約1525畝土地。同時(shí)，由于被置換農(nóng)民交回自留地和承包地，因此農(nóng)用地也被最大限度的集中。僅莊行試點(diǎn)一地，就集中了8000多畝農(nóng)用地。華東師范大學(xué)人口所副教授吳瑞君認(rèn)為，被置換農(nóng)民應(yīng)該能夠繼續(xù)分享這些土地的收益。(胥會(huì)云）