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2005年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與銀行體系呈現(xiàn)出一種十分值得玩味的格局：在房地產(chǎn)商“四證”(土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證)齊全之前，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)商可以說(shuō)是冷眼相對(duì)、嚴(yán)格防范，但“四證”齊全之后，商業(yè)銀行往往爭(zhēng)相給房地產(chǎn)商貸款。
這實(shí)際上反映了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的一系列深層次的困境與缺陷。房地產(chǎn)行業(yè)
是典型的資金密集型行業(yè)，與金融緊密相連。市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控背景下，資金自然成為核心的要素。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的巨大需求，以及其資金需求與供給的時(shí)間差，客觀上提出了巨大的金融服務(wù)需求。因此，如果能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系，二者相輔相成，必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力量。
對(duì)于實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，幾乎所有的融資方式都可以選擇，其中有幾種融資方式由于門(mén)檻很高，幾乎成為他們的專(zhuān)利。
能夠利用上市融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)，一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(mǎi)(借)殼上市進(jìn)行融資。發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資大多選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。在短期融資券啟動(dòng)的初級(jí)階段，發(fā)債企業(yè)之間存在較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，由于目前短期融資券的發(fā)行實(shí)行承銷(xiāo)制，能否發(fā)行由承銷(xiāo)商和發(fā)行企業(yè)協(xié)商決定，那么承銷(xiāo)商從自身利益考慮，必然優(yōu)先考慮資質(zhì)好、發(fā)行規(guī)模大的企業(yè)。在本土REITs尚未啟動(dòng)的情況下，赴港上市REITs也只能是大型房地產(chǎn)企業(yè)的游戲。項(xiàng)目融資具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn)，因此對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。并購(gòu)的主動(dòng)方多是大型企業(yè)，他們并購(gòu)一些小型企業(yè)可以使其以較低成本獲得稀缺資源，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)影響力和開(kāi)發(fā)規(guī)模，大型企業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可以?xún)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力，提高國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)力。
而對(duì)于為數(shù)眾多的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)積極采用開(kāi)發(fā)商賣(mài)方信貸、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、夾層融資、信托融資、工程轉(zhuǎn)包融資、獲得外單位投資等不被大型企業(yè)壟斷的方式進(jìn)行融資。
聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以使地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障，避免資金鏈條斷裂。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尋找一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)的較好方法，對(duì)于緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)是大有益處的。
除此之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以爭(zhēng)取其他外單位投資。企業(yè)對(duì)外投資的方式一般有兩種：一種是以貨幣資金方式向其他單位投資，一種是以實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)的方式進(jìn)行投資。目前，不少資金豐裕的企業(yè)正以股權(quán)投資或合作的方式涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，加強(qiáng)與外界的經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，以支付約定利率或其他方式獲得外單位投資，不失為一種有效的籌資方式。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)，研究員，博士生導(dǎo)師 巴曙松
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