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建設部部長汪光燾在最近舉行的全國建設工作會議上指出，2005年房地產市場調控初見成效，主要表現為：房地產開發投資過快增長勢頭得到遏制，房價漲幅趨緩，投機性需求基本得到遏制，投資性需求得到一定控制，住房成交結構有所變化，部分城市住房供求矛盾有所趨緩。2006年要以調整供應結構為重點，控制房地產投資規模，切實穩定房價。特別是控制套型結構和銷售價位，從源頭上控制高檔商品住房開發，引導和增加中低價位、中小套型普通商品住房的供給以及搞活住房二級市場，提倡住房消費。
實際上，2005年成績應該不像汪部長說的那樣大，因為房地產開發投資1～11月盡管在東部地區增長有所趨緩，但對于中部及西部地區來說，其增長幅度仍在32%以上。2005年房價快速上漲由2004年部分地區蔓延到全國。
2006年建設部對房地產調控目標與措施，關鍵是采取什么方式來落實，比如，提倡住房消費。
這里必須明確一個十分混淆的概念，即住房是消費還是投資？在現行國家統計局對住房的屬性界定中，住房屬于固定資本形成。即房地產開發投資形成的房地產，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。也就是說，不僅經營單位購置的廠房是固定資本，居民個人購買的住宅，盡管是由個人居住和享用，但其本身并沒有劃為消費品。如果按照國家統計局的統計，房地產都是投資品，民眾住房購買也是投資品，那么在目前國內投資過高過熱的情況下，擴展房地產投資或拼命鼓勵民眾進入房地產市場自然是把目前高位運行的投資再一次拉得更高了。
根據國家統計局的規定，個人的住房消費是指當住房用于居民居住時，租住的，其租金計入承租人的消費支出；自住的，比照相應市場(租金)價格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。也就是說，目前國內居民購買房子是投資而不是最終消費，居民的住房最終消費僅是指居民所支付的房租，而且這種房租國家統計局是無法計算出來的，它只能是虛擬計算。因此，在現行規定下，提倡或擴大房地產消費，除了激勵民眾多租一些房子之外，是無法達到擴大住房消費目的的。
也正是因為國家統計局把房地產歸納為固定資本形成或投資中，因此無論房價如何上漲，都與居民消費價格指數無關。房價可以快速上漲，甚至幾年內可以上漲百分之幾十，但CPI則不僅不會上漲，反倒下落，因為上漲價格都位移到沒有納入CPI計算的房價上。由于CPI不上漲，盡管世界利率都在變化或進入上升通道，但中國的利率就是不變化，甚至還有人說要下降。利率不變，資金密集性房地產市場的價格想下降是不可能的。可以說，目前房地產調整的困難就在于對房地產屬性理解的歧義上。
如果政府能夠解開這個結，住房消費問題就容易解決了。如果將住房定為消費，那么住房價格的變化就應該反映到CPI上來，房價變化自然也就影響到銀行利率。如果這樣，住房供求關系豈不容易調整？目前國內宏觀經濟許多問題爭論不休，根源就在這里。
其實，要發展住房消費，最大的問題不僅在于住房結構調整，而是要把目前過高的房價調整過來，讓國內絕大多數民眾有支付能力地進入房地產市場。而做到這一點，政府在土地拍賣規劃上(直接規定拍賣的土地生產什么類型的住房)、住房交易稅與物業稅、銀行利率及信貸控制方面都是有作為的。只要從這三方面入手，國內房地產泡沫調整并非難事，問題是政府從短期還是從長期來考慮如何作為。
總之，政府應該提倡住房消費，但不是要把民眾往高房價市場趕，而是讓整個房價向下調整，保證國內絕大多數民眾有能力承擔相應的房價。政府要做到這點，首先是清除對住房理解的歧義，把住房看作是消費，并從土地拍賣與規劃上保證中低價位住房建設，以嚴厲的稅收打擊房地產炒作，以利率來調整住房的供求關系。只要全國住房價格下來了，所謂的住房保障體系也就不重要了。
中國社會科學研究院金融研究所研究員 易憲容
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