物業稅出臺面臨三座大山 短期內難以全面鋪開

　　雖然物業稅的推出代表了稅制改革的方向和趨勢，財政部和國家稅務總局的官員也在不同場合多次談到在“十一五”期間要盡快推出物業稅，但是，物業稅的推行涉及部門和階層比較廣、利益關系比較復雜，協調比較困難。再者，物業稅的推行對信用體系和征管技術要求也比較高，需要一個非常強大的后臺來支持。因此筆者認為，短期內很難全面鋪開。

　　首先，土地的產權制度問題如何解決仍就是一個繞不過去的坎兒。盡管我們目前設計

的物業稅是一個窄口徑的概念，即不包括土地出讓金。但是，我們應該看到，土地的產權制度問題仍就是一個繞不過去的坎兒。因為，單純就房屋本身而言，它會隨著時代的久遠而逐年折舊，真正升值的是房屋下的土地。對土地沒有產權而只有70年使用權的房主卻要為將來不屬于自己的財產而每年繳稅，而且稅負還是隨著土地價格的上升而不斷加重，自己對土地的使用權卻是隨著批租到期的臨近貶值。

　　其次，我們再從技術的角度來看看物業稅的征收難題。作為計稅依據的房產市場價值評估有三個不確定的因素。一是如何準確合理地評估不斷變化的土地和房屋價值，以確定物業稅應納稅額。對評估機構的信用水平、評估的準確性和權威性要求很高。但從目前國內信用缺失的中介市場來看，能滿足此需求的單一的專業評估機構很少，官方也沒有建立起有權威的、令人信服的物業價值評估體系。二是不同類型房產的價值如何處理的問題。我國目前的住宅建設形式很多，如商品房、

　　第三，如何消除由

　　一項好的改革措施不僅要能帶來長遠的經濟效益和社會效益，還要盡可能地減少由此帶來的震蕩和陣痛。這就要求改革措施的出臺不僅要具備一定的社會經濟基礎，還要統籌考慮利益集團、技術層面等各方面因素。物業稅的推出雖然是大勢所趨，但目前還不具備市場基礎以及制度環境，會導致“買樓不易、養樓更難”的局面。(李華罡)

　　稅務總局：我國正在為開征物業稅做準備

　　1月17日國務院新聞辦公室舉行的“2005年稅收工作情況新聞發布會”上，國家稅務總局副局長王力也對不動產稅問題發表了看法。他明確表示，政策的導向要區分普通住房和非普通住房，“對于非普通住房，尤其是一些所謂的豪華住宅之類，我們要從政策上加以限制，而對于居民個人自用房的交易，按規定應給予稅收優惠政策，但是對于投資性和投機性的住房也要加以限制”。

　　有關人士認為，推行不動產稅不宜“一刀切”

　　在近日結束的土地一級開發熱點與實務研討會上，國土資源部土地利用司副司長束克欣指出，我國的不動產稅已經在研究當中，不動產稅改革將保證個人居住的基本需求，家庭基本住宅用地稅率有可能為零，而對于

　　建設部陳淮：只要持有房產 就都得交納物業稅

　　“不管你有幾套住房，幾十年前買的還是剛買的，只要你持有房產，就都得交物業稅。”建設部政策研究中心主任陳淮對第二套住房征物業稅的說法給予了澄清。

　　國家稅務總局：目前尚不具備開征物業稅條件

　　對于各界炒得沸沸揚揚的物業稅究竟何時開征，稅務總局副局長王力表示，稅務總局正會同有關部門，對房地產改革和推進物業稅進行研究。

　　從對不動產征稅的現狀看，在房地產的擁有和使用環節，對外資單位、外籍個人和內資單位、中國公民分別只征收城市房地產稅、房產稅和土地使用稅。而且征收的范圍也限于城市、縣城、建制鎮和工礦區。我國對外資單位和外資個人征收的城市房地產稅和對于內資企業和中國公民征收的房產稅，是按照房產的原值扣除一定比例之后的余值或者是租金的收入作為計稅依據的，而城鎮土地使用稅是按照土地的面積和適用的稅額來征收的。

　　它山之石：國外物業稅征收情況

　　世界各國對房地產的課稅主要有三種情況，有的國家只征收轉讓房地產的行為稅，以流轉額為計稅依據；有的國家對保有房地產課稅，以房地產的評估值為計稅依據；有的國家對轉讓房地產的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據。就我國而言，我們所說的物業稅應該屬于第二種情況。