15億貸款秘史

　　北京東直門一塊價值連城的土地、一層層殼公司及其對應的利益結構與重構、一批心照不宣的貸款及擔保安排，演變成連場爭訟不絕——一條灰色利益鏈斷裂，全面揭示地產世界潛規則

　　□ 本刊記者 何華峰 畢愛芳/文

　　“黃金地段”是非多

　　毗鄰北京東二環交通要沖的東直門，向來被認為是一塊“風水寶地”。

　　隨著2008年奧運配套項目的東直門交通樞紐項目啟動，這一帶的商業價值更加一目了然。東直門交通樞紐聯接著北京環線地鐵、13號地鐵，數十條公共電汽車線路，以及直達首都機場的軌道交通,可謂八方輻輳，商旅云集。

　　在東直門交通樞紐配套規劃中，東華國際廣場商務區(下稱東直門項目)亦可稱是這一“地產

　　然而，從2001年就完成了“三通一平”的東直門項目，至今仍然只是一個長寬各數百米、深達十多米的大坑，預計今年春節后才開始地下部分施工。圍繞著這一項目的產權與資金糾紛，已經引發了曠日持久的訴訟。

　　連日來，深圳發展銀行(下稱深發展，深圳交易所代碼：000001)與北京北大青鳥有限責任公司(下稱北大青鳥)控制的北京城建東華房地產開發有限公司(下稱城建東華)、北京東華廣場置業有限公司(下稱東華置業)之間的訴訟糾紛，正是這出多幕劇中的高潮部分。

　　2006年1月10日，深發展發布公告，公開了其與北大青鳥系之間的法律訴訟。深發展稱，2003年8月，深發展向中財國企投資有限公司(下稱中財國企)、首創網絡有限公司(下稱首創網絡)及其系列企業發放了共計15億元貸款。之后，大部分資金被挪用于東直門項目，其項目權益人東華置業為該筆15億貸款提供了不可撤銷的連帶保證擔保(參見“離奇貸款的離奇去向”)。

　　深發展進而稱，東華置業已于2004年8月31日將其在東直門項目的權益無償轉讓給城建東華，使其事實上變成了一個“空殼”，無從償還或有債務。為保全債權，深發展于2005年11月7日向北京市高級人民法院(下稱北京高院)提起訴訟，請求法院撤銷東華置業向城建東華轉讓東直門項目土地使用權的資格的行為。北京高院亦于11月10日正式立案。

　　這場訴訟實際上發生在深發展與北大青鳥之間。深發展的起訴書中共有兩個被告——城建東華與東華置業，而北大青鳥分別控制城建東華的90%和東華置業的51%的股權。

　　圍繞著這場訴訟，深發展與北大青鳥都傾盡了全力。

　　2005年11月17日，深發展向北京高院申請查封東直門項目的土地使用權；同年12月28日，北大青鳥則以中投信用擔保有限公司提供擔保的方式申請進行解封。深發展更向法院力爭，稱其擔保不合規，不應予以解封。雙方的火藥味逐漸升級。

　　2006年1月16日，《京華時報》撰文稱，“目前北京東直門交通樞紐項目并沒有深發展的貸款，這15億元資金已經陷入了一起惡性騙貸案件”；“深發展完全是惡意訴訟”。文章稱，深發展的貸款合同本身即屬違規，屬于刑事案件；東華置業的擔保從屬合同作為民事糾紛，應依“先刑后民”的受理順序進行處理。

　　兩天之后，針對這一報道，深發展再度發布公告，稱相關報道失實，且指上述媒體是“被告人的關聯人”——北大青鳥系《京華時報》的主要投資者之一。

　　至此，雙方爭執的核心問題已然清晰，即北大青鳥控股的東華置業對于深發展15億貸款的連帶擔保是否有效，以及東華置業是否應為東直門項目的權益人。如果這一邏輯成立，東華置業作為項目開發主體，須以項目收益償還深發展15億元貸款；若不成立，東華置業則無從染指東直門項目，后者由城建東華承建，深發展的15億元貸款中，相當一部分勢必形成壞賬。

　　一份拖延不決的協議

　　故事的開端可上溯至2000年。

　　當時，北京城建投資發展股份有限公司(下稱北京城建，上海交易所代碼：600266)與海灝實業有限公司(下稱海南京灝)等公司從北京市東城區政府取得這一項目，為此成立了項目公司——城建東華，北京城建占54%的股權。

　　“這是一個一本萬利的項目。通過協議轉讓一倒手，就可以賺取豐厚的利潤。”一位長期跟蹤這一項目的知情人對《財經》表示。

　　出于種種緣由，城建東華計劃在完成“三通一平”后、尚未取得土地使用證時，并未自行開發建設，而是與香港康實投資有限公司(下稱香港康實)共同設立了一家項目公司，即東華置業，合作開發這一項目。合作的條件是：城建東華提供“三通一平”后的建設用地，香港康實支付給城建東華13.3億元拆遷及項目補償費，后續建設資金由香港康實負責投入，項目收益也由香港康實(即通過東華置業)享有。香港康實占有東華置業90%股權，其余股權屬東城區政府。

　　雙方于2001年11月簽訂的協議規定：協議簽訂后三日內，香港康實預付500萬元履約保證金，隨后在東華置業領取工商執照之日起45日內，由香港康實支付首期項目補償款6.8億元。城建東華收到款項后，向東華置業交付完成“三通一平”后的建設場地，以及已取得的全部審批和法律文件。東華置業于2002年4月30日完成工商注冊登記。

　　事后看來，香港康實當時并無資金實力操作這一項目，因此在支付了500萬元履約保證金后，沒有按協議支付首期款。直到兩年后的2003年，香港康實終于籌集到資金，協議方得以繼續。

　　2003年9月，香港康實與城建東華簽訂補充協議。在協議當日，香港康實需支付7億元首期款，包括6.8億元本金和2000萬元違約金。另外的6.5億元余款約定于2004年5月前分批付完：2003年12月25日前爭取付2億元；2004年3月25日付2億元，累計必須達11億元；余款于2005年5月25日前付清。

　　補充協議簽署當日，香港康實真金白銀地支付了7億元給城建東華。事后可知，這7億元，實際上正挪用自深發展發放給中財國企和首創網絡的貸款。這亦為后來深發展起訴北大青鳥埋下了伏筆。

　　按照補充協議，香港康實付完7億元后，城建東華應當向香港康實交付完成“三通一平”后的建設場地、項目批準文件原件，并協助辦理申請土地證的相關資料。

　　就在一切似乎順理成章之際，香港康實內部卻出現了矛盾，使得形勢急轉直下。

　　當時，香港康實由于股東間的糾紛，付不出剩下的余款。香港康實共有三個股東，其中大股東康實集團占51%，另兩家注冊在處女島的公司“Rainbow”和“美譽”合計占49%。Rainbow和美譽的實際所有者都是陳達成——原三九汽車發展有限公司總經理。香港康實的工商資料顯示，陳是該公司的一名董事。

　　雙方反目的原因，據中財國企一位前高管稱，是因為香港康實所付資金，實際上均為陳達成周轉而來的深發展貸款。陳達成因此要求在香港康實中擁有更多的權益。雙方爭執不下，影響到投向東直門項目的資金。

　　到2004年5月，香港康實未能把剩下的6億多元補償款付給城建東華。而按照協議，余額應分批支付，第一批需在2003年12月支付，香港康實當時即未能兌現。

　　雙方的合作開始出現裂痕，此后協議中聲稱的“城建東華協助以東華置業辦理土地證”的程序就此陷入停頓。另一方面，城建東華開始考慮引入新的買家——事后證明，城建東華接觸的是北京華遠房地產有限公司(下稱北京華遠)——雙方的協議面臨著破裂的危險。

　　對于亟需取得項目收益用以償債的東華置業來說，另一件猝不及防的事情發生了。

　　2003年12月，國土資源部出臺新的土地政策，規定在次年8月31日后，土地一級市場不再實行協議出讓，而全部實行掛牌交易——是為房地產界轟動一時的“831大限”。盡管東直門項目屬于歷史遺留問題，可以實行協議出讓，但無論城建東華還是東華置業，若不能趕在這一“大限”之前提出土地使用權協議出讓的申請，該項地塊將實行掛牌交易。

　　這意味著，對于開發商而言——無論是誰——都不一定得到這個項目；即便得到，土地成本也將大大高于13.3億元。

　　北大青鳥負責東直門項目的主管、城建東華總經理陳樹新對《財經》表示，“831大限”大大限制了香港康實的選擇空間，很難找到新的合作伙伴。“誰也不敢接東華置業，因為香港康實沒有把錢付全，城建東華給不給辦土地證是個問題。如果土地證辦不到東華置業手中，過了‘大限’，新買家將落得‘竹籃打水一場空’。”陳樹新說。

　　果然，時至2004年5月，香港康實未能把剩下的6.5億元余款交付城建東華。值得注意的是，此時香港康實輾轉從深發展套取的15億元貸款，除去先期支付的7億元，并未投入到東直門項目中來——這8億元資金的最終走向以及應由誰來償付，最終成為深發展與北大青鳥系的爭議焦點。

　　青鳥火并華遠

　　就在香港康實與城建東華的協議瀕于破裂之際，北大青鳥和北京華遠相繼現身局中。雙方分別控股了東華置業和城建東華，都聲稱享有對東直門項目的開發權，并一度對簿公堂。

　　香港康實引入北大青鳥在先。北大青鳥總裁許振東對《財經》稱，由于香港康實的控股股東康實集團此前對北大青鳥存有負債，2003年底、2004年初，北大青鳥收購了康實集團100%股權，進而持有香港康實51%股權及其在東華置業中的對應權益。消息人士稱，北大青鳥此次收購的代價是1.5億元。

　　乍看起來，這是一筆極為劃算的收購——僅用1.5億元，就獲得了一本萬利的東直門項目的開發權。然事實遠非如此。首先是債務問題，正如深發展后來舉證聲稱的那樣，東華置業對其負有15億元的或有負債；其二，當時土地使用證并未取得，最終能否落到東華置業手中尚存變數。

　　在深發展申訴之前，率先爆發的是后一個問題。“2004年6月，我忽然看到公告稱，華遠正在收購城建東華，這才大吃一驚。”按照許振東的說法，這時他意識到，東華置業并沒有拿到土地證的把握，因而有可能變成一個空殼公司。

　　原來，就在北大青鳥與康實集團接洽后不久，北京華遠也盯上了這一項目，并試圖買下城建東華的控股權，進而通過城建東華去辦理土地證。陳樹新表示，當時雙方均在暗中運作，互不知情，“我們先進來，北京華遠并不知道。”

　　城建東華當時有四個股東，大股東是北京城建集團下屬的上市公司——北京城建股份公司——占54%的股權；其他三家股東，分別是海南京灝(1.5%)、凌波子科貿有限公司(下稱凌波子科貿，占4.5%)、東城區政府下屬的北京市東城區住宅發展中心(10%)。

　　北京華遠當時試圖收購其90%的股權，即東城區政府之外的所有股權，并先后收購了海南京灝和凌波子科貿的股權。2004年6月17日，北京城建宣布，將城建東華的54%股權轉讓給北京華遠。不過這一行為遭到了北大青鳥的阻擊。

　　在北大青鳥與北京華遠之間，為了爭奪項目，引起了多起訴訟。

　　先是2004年6月，北京華遠控制的城建東華起訴北大青鳥控制的香港康實，要求解除雙方的合作；其后是同年7月，香港康實起訴城建東華，要求繼續雙方以前簽訂的協議和補充協議；進而2004年7月14日，北大青鳥控制的東華置業向法院提出財產保全申請，法院裁定凍結了北京城建所持有的城建東華的54%的股權。

　　北大青鳥與北京華遠的訴訟，最終戲劇化地在2004年8月31日以和解告終。“直到當天下午簽署和解協議后，我們才趕到北京市有關部門，要求將東直門項目歸入歷史遺留項目。”許振東稱，列入歷史遺留項目，意味著東直門項目可以以協議轉讓而不是“招拍掛”的方式獲得土地。

　　迫使雙方和解的，是2004年8月31日土地“大限”的到來。在雙方訴訟的狀態下，城建東華的股權被凍結。由于北大青鳥旗下的東華置業提出異議，城建東華無法在8月31日之前辦完國有土地協議出讓手續。

　　如果拖過了8月31日的期限，東直門項目就要掛牌，屆時價高者得。北京華遠和北大青鳥都不一定拿得到這塊地，先期投入的資金就可能成為沉沒成本；而北京城建集團能收回多少拆遷費，也將視乎政府的決定。這將是一個最壞的結局。

　　“大家爭來爭去，底線是不能把‘雞蛋’打碎了，否則大家都是空歡喜。”一位知情人士如是說。

　　本著“不把雞蛋打碎”的精神，2004年8月31日，當事各方簽訂了和解協議，習慣稱為“五方協議”，包括北大青鳥、香港康實、北京華遠、城建東華、東華置業——名為“五方”，實際是兩方，因香港康實和東華置業都由北大青鳥控制，城建東華則掌握在北京華遠手中。

　　“五方協議”的主要內容如下：首先，北京華遠退出爭奪，東直門項目由北大青鳥操作，北大青鳥購得城建東華90%的股權；其次，以城建東華的名義，與政府土地管理部門辦理東直門項目的土地協議出讓手續，由城建東華取得該土地使用權。五方協議在后來的具體執行中又有變化，但華遠退出、青鳥進入城建東華的基本內容，則得到了貫徹。

　　2004年8月31日，趕在北京市國土局下班之前，申請土地協議出讓的材料緊急送了進去。“雞蛋”沒有打碎，被北大青鳥得到了。

　　事后，北大青鳥和深發展對五方協議的執行在理解上出現了分歧。北大青鳥認為，東直門項目在2005年又經過了重新立項，已與東華置業無關；深發展則認為，這是北大青鳥利用同時控股兩家公司的便利，將本屬東華置業的項目無償轉讓給了城建東華。

　　理解這一分歧，是理解北大青鳥與深發展當前爭訟僵局的關鍵。

　　深發展追索債權

　　2005年8月18日，此前一直懸在空中的東直門項目土地使用證終于辦理下來。然而，歷史糾紛并未就此解決，而是更加激化。這一次對陣的雙方，正是深發展和北大青鳥。

　　如前所述，在“五方協議”中，辦理土地轉讓協議的主體是城建東華，而不是此前協議中的東華置業。這構成了深發展與北大青鳥的訴訟焦點。

　　按照許振東對記者的說法，辦理土地轉讓協議的主體自始至終都應當是城建東華，“香港康實和城建東華的協議雖然規定要由東華置業來辦理土地證，但前提是東華置業要向城建東華支付13.3億元的補償款。實際上，東華置業并沒有履行這一義務，項目執行主體就只能是城建東華；而且我看到的文件中，執行東直門項目的主體都是城建東華。”許振東對《財經》說。

　　至于東華置業已先期支付的7億元首付款，在2005年11月21日，深發展申請法院查封了東直門地塊之后(但該查封僅涉及東直門項目商業開發部分的土地使用權，并不涉及交通樞紐工程，也不影響施工)，在北大青鳥主持下，城建東華一次性連本帶息償還給了東華置業。

　　深發展顯然并不認同這一邏輯。在他們看來，根據香港康實與城建東華的協議，香港康實支付7億元的首期款后，城建東華就應該交付完成“三通一平”后的建設場地，并協助將項目變更到東華置業名下，東華置業才是執行東直門項目的主體。甚至對于城建東華一次性連本帶息將7億元首付款償還給東華置業，深發展也提出了質疑：城建東華提交給法院用以證明其已經償還7億元的證據，是14張金額均為5100萬元的日期相同的銀行進賬單。在深發展看來，這有悖還款的一般操作慣例。“如果城建東華當日有超過7億元的資金付與東華置業，為何在同一日內拆成14筆？”

　　“進賬單顯示，城建東華、東華置業的開戶銀行代碼相同，均為某銀行北京中關村支行；而加蓋該支行轉訖章的所有進賬單上，均未填寫轉賬票據號碼，也沒有記賬和復核人員的蓋章。這明顯不符合銀行的操作規則。”深發展一位負責處理東直門項目糾紛案的人士稱，已經對上述證據的真實性向法院提出了異議。

　　“事實上，在和華遠爭奪城建東華期間，北大青鳥一直強調東華置業才是項目權益公司。只是由于在簽署‘五方協議’時，城建東華與東華置業都已在北大青鳥的控制之下，讓城建東華來運作東直門項目更符合青鳥的利益，才做出了這樣的安排。這是典型的自相矛盾。”這位人士表示，北大青鳥將東直門項目放在城建東華，承擔有高額或有負債的東華置業就變成了一個空殼，也就無從償還貸款。在深發展看來，陰差陽錯的是，間接在東華置業持有權益的陳達成，恰好因涉嫌“三九集團”之刑事案已然被拘，無從表達其意見。

　　深發展同時還向法院舉證稱，2003年12月17日，東華置業和城建東華共同向北京市國土資源局遞交《東直門項目國有土地使用權出讓申請》，雙方一致同意在辦理該項目土地使用權及有關建設手續時做變更，將國有土地使用證落實到東華置業名下。

　　深發展認為，這說明，東華置業享有以其名義向國土局辦理協議出讓東直門項目土地使用權的資格。

　　深發展如此維護東華置業的利益，意在追索其15億元貸款。不過，對于東華置業是否承擔有對這筆貸款的償還義務，深發展與北大青鳥之間也存在著巨大分歧。

　　深發展的證據，是一份由東華置業出具給深發展的《承諾書》。《財經》輾轉獲知了這份文件，其內容相當簡單：“深圳發展銀行：我公司承諾，我公司將積極配合中財國企投資有限公司及其轉授信子公司和首創網絡有限公司籌措資金，協助中財國企投資有限公司及其轉授信子公司和首創網絡有限公司及其轉授信子公司在六個月內償還在貴行的所有貸款，逾期六個月尚未歸還貸款，我公司愿意承擔連帶賠償責任。”

　　文件的落款處是北京東華廣場置業有限公司的公章，日期是2003年9月11日。

　　許振東拒絕承認這份承諾書的效力。他稱，“不排除”有人盜蓋公章，“東華置業沒有人承認蓋過這個公章，而且這份承諾書只有短短幾行字，與正常的擔保函不同。”

　　深發展則強調，“這是東華置業主動向深發展出具的文件。該擔保書加蓋了東華置業的公章，形式完整，合法有效。”深發展一位人士稱。

　　目前，這份承諾書已由北大青鳥交由法院進行司法鑒定。

　　尾聲

　　一塊價值連城的土地，一家先天不足的項目公司，一系列不完備的融資及轉讓協議，最終構成了一場是非難辨的公案。這一案例充分反映了地產世界所奉行的潛規則，以及依此規則行事所造就的“剪不斷，理還亂”的法律現實。

　　事態的結局將如何發展，人們難以逆料。事實上，北大青鳥與深發展一直是在“邊打邊談”的狀態下解決問題。從2004年9月一直到起訴前，雙方開始頻繁接觸。在發生訴訟之前，雙方的談判持續了一年多。

　　真正的談判焦點在于，深發展在東直門項目中應享有多少權益。在15億貸款中，除去支付城建東華的7億元首付款，剩下的8億元貸款何去何從并不清晰，一說部分地投入了東直門項目，一說被挪用到其它的房地產項目，甚至有說法稱“已轉移至境外”。

　　從深發展角度看，無論資金流向如何，簽有承諾書的東華置業都應負起連帶賠償責任；從北大青鳥角度看，資金并未完全用到東直門項目，承擔這一包袱勉為其難。

　　據《財經》了解，深發展與北大青鳥嘗試談判過諸多解決方案，其基本邏輯是：由深發展重新貸款給北大青鳥，條件是北大青鳥承認深發展在東直門項目中的權益。然而，雙方最終在貸款條件上達不成統一意見，故最終不了而了之。-

　　本刊實習記者張潔對此文亦有貢獻

　　離奇貸款的離奇去向

　　目前可以確知的是，香港康實向城建東華支付的7億元首期款，實際上曲折地來自深發展2003年7月、8月間發放的數筆總計15億元的貸款。

　　這些貸款分別經由北京、天津、海口三個分行操作，貸款對象是中財國企投資有限公司(下稱中財國企)、首創網絡有限公司(下稱首創網絡)及它們的子公司，擔保人是銀基公司。

　　2003年7月18日，深發展北京分行授予中財國企10億元綜合授信，用于“九億(農民)網”項目的建設。隨即，深發展向中財國企及下屬公司發放了總計10億元的貸款：

　　——2003年7月18日，北京分行與中財國企簽訂4億元貸款合同；

　　——同日，北京分行與中財國企下屬的中商貿易合作公司(下稱中商公司)簽訂1億元貸款合同；

　　——2003年8月8日，海口分行與中商公司簽訂3億元貸款合同；

　　——同日，海口分行與中財國企下屬的中財資產管理有限公司簽訂2億元貸款合同。

　　2003年8月1日，深發展天津分行與首創網絡有限公司(下稱首創網絡)簽約，給其5億元綜合授信額度，用于“全國連鎖網吧建設”，隨即于同日向首創網絡下屬首創網絡天津分公司、天津首創網絡有限公司發放了總計5億元貸款。

　　中財國企和首創網絡得到15億元貸款后，至少有7億元曲折地流到了東華置業，被香港康實用于支付首期款。深發展人士向《財經》表示，2004年上半年該行就發現貸款被挪用，且實際流入東華置業的不止7個億，應有8億-9億元。

　　圍繞這15億元貸款，目前存在著諸多謎團：

　　其一，深發展何以如此輕率地貸出這筆巨款？該筆貸款數額巨大，借款人和擔保人的資質難堪其任。截至2003年底，中財國企賬面資金余額十分低，負債率很高；首創網絡更是財務惡化，負債與有形凈資產比率為258%。作為擔保方的銀基公司注冊資金5億元，也不足以擔保15億元。

　　中財國企一位原高管說，事件的鏈條大致如是：先是香港康實的大股東獲得機會參與東直門項目，但缺乏資金；隨后，原三九汽車發展有限公司總經理陳達成入伙組建項目公司，并由后者籌集資金；最終，深發展的15億元貸款繞道中財國企和首創網絡，部分進入了東直門項目。

　　其二，深發展是否自貸款之初就獲知這筆款項將流向東直門項目？對此有兩種截然相反的說法：一說是深發展當時完全知情，之所以繞道，是因為直接貸款條件不具備：香港康實是外資公司，注冊資金只有5萬美元，不能作為借款人。因此資金貸出后，以購買設備的名義進入一家名為東方一線的公司，部分資金經該公司以委托

　　其三，15億元貸款中，除了流向東華置業的7億元(一說8億-9億元)，其余的資金花落何處？深發展和北大青鳥均表示，資金流向已在公安系統的視野之內。

　　2004年上半年，深發展即已“發覺”了這筆問題貸款，并將之列入關注類貸款。深發展2006年1月18日的公告稱，至今已經計提了4億元的呆賬。-

　　本刊記者 何華峰/文