“強跌”區潛力浮現

　　黃清燕 王舒每日經濟新聞[2006-01-25]

　　富陽地產分析師胡欣指出：“中環線外側下跌這個概念，包括價格上的下跌和成交量的下跌。”大盤競爭階段開始，開發商降價以彌補資金鏈斷裂和回收資金以完成銷售；而業主結構轉為自住為主的購買群，從眾心理儼然拉開，之前的價格體系就無法支撐，因此，下跌是大勢所趨。胡欣預測，如果沒有新的政策出臺，2006年上半年市場將保持回歸，調整

狀態，到下半年可能會出現掉頭回升的現象。

　　2005年3月地產宏觀調控至今，上海中環線外側新盤價格普遍呈現20%-30%的下跌。

　　“中環線外側下跌這個概念，包括價格上的下跌和成交量的下跌。”富陽地產分析師胡欣指出。

　　盡管從地段角度來說，中環線內許多位置是無法替代的，但從2004年到2005年3月期間，這些地方的

　　胡欣認為，房價下跌大體有以下兩個原因：一是現在到了大盤競爭的階段，綜合考慮后續資源和人氣積累等各種原因，開發商降價，以彌補資金鏈斷裂和回收資金以完成銷售；二是由于宏觀調控之后，客戶的構成發生改變———此前，在上海上市的新盤中，40%-50%的業主為投資客。而現在，業主結構轉為自住為主的購買群，從眾心理儼然拉開，之前的價格體系就無法支撐，因此，下跌是大勢所趨。

　　胡欣預測，如果沒有新的政策出臺，2006年上半年市場將保持回歸，調整狀態，到下半年可能會出現掉頭回升的現象。因為，2005年被抑制的需求將會被合理釋放。從每年12萬對新人結婚，6萬-7萬戶動遷家庭和500萬的外來人口來看，上海的房產市場剛性需求空間還很大。

　　通過調研和分析，對于出現普降的中環線以外區域，胡欣認為仍然有三大板塊頗具潛力。

　　寶山：購買力逐漸釋放2005年的最后一個月，寶山的新盤成交情形平淡。

　　整個12月，寶山區域新房供應量僅環比增長2％，成交量環比減少38％。僅第一周的成交量突破了千套，美岸棲庭、逸仙華庭的熱銷起了很大作用。區域成交主要集中在淞南高境板塊、上大板塊，區域新房供應量僅環比增長2％，新增供應量集中在淞南高境板塊、大華板塊。

　　12月寶山的價格指數與上月持平，環比下跌1.3％，在全區49個在售樓盤中，15個項目的價格進行了下調，這些項目主要集中在大華板塊、廟行通河板塊。

　　盡管如此，業內認為該板塊的潛力在于，受后續大盤上市的拉動，寶山上海大學、大華板塊擁有穩定的購買力，將在今年逐漸釋放。凱德置地、順馳等大發展商也以具體項目說明了他們對該區域的看好，此外地鐵一號線北延伸也給其帶來了極大便利。

　　九亭：中長期發展前景好

　　受宏觀調控影響，2005年九亭房價經歷了“大跳水”的過程，從去年年初6000元－7000元/平方米降到目前的5000元-6000元/平方米，部分樓盤特價房僅4000元/平方米。

　　九亭與七寶古鎮一橋之隔，在上海的新鎮規劃中，業界一致認為九亭鎮的規劃水準較高。九亭板塊中自住客比例較高，大約占八成，其中相當一部分是來自于市區年輕的上班族。

　　近期各新盤促銷手段花樣百出，綠景世都和九城湖濱公寓的熱銷，繼續印證很多自住客看好該板塊。

　　由于總價低、到市中心較為便利、配套日漸成熟，九亭是一個性價比較高、適合自住的板塊。盡管目前處于樓市調整的低潮期，但是九亭地區中長期有很好的發展前景，在下一輪樓市上升期，九亭地區各樓盤很可能將迅速再啟動。

　　三林：平穩中滑步上升

　　三林板塊購房者主要以自住客為主。雖然在前段時間三林地區成交量出現下滑，但在近階段，三林板塊將在持續平穩中滑步上升。三林板塊一手房因為價格較低吸引客戶，市場將被放大，而隨著成交逐漸回暖，