六次上榜涉稅違法專項檢查名單 國稅咬定房地產

　　本報記者 孫雷 北京報道

　　2006年，房地產業將再度成為稅務部門重點關照的對象，而同時，以“明租、正稅、清費”為特征，針對房地產業的更深層次的改革正在穩步推進。

　　1月17日，國新辦新聞發布會上，國家稅務總局副局長崔俊慧透露，2006年，國家稅務

總局將重拳出擊，打擊涉稅違法行為。其中，房地產及建筑業、娛樂業、金融保險業、郵電通信業、煤炭生產及運銷企業、廢舊物資經營企業、涉外企業，還有某些職業的個人所得稅的納稅人等八大類企業和個人將成為專項檢查的重點。

　　“這大概是房地產行業第六次‘榜上有名’了。”一位不愿透露姓名的財稅人士說。

　　雖然專項檢查已經成為國稅總局加強稅收征管、打擊涉稅違法行為的一項利器，但一般情況下，該部門是很少對同一行業連續部署專項檢查的。而在該人士看來，房地產行業連續多年“上榜”，說明“這個肯定存在著比較嚴重的涉稅問題”。

　　有人曾總結中國的房地產業的特點是：發展速度最快、行業的平均利潤率最高、造就的富豪最多、涉及的稅費最多、接受稅務機關專項檢查最多……一系列的“最”字背后，中國房地產行業一直在受到各方面最多、最持續的關注。

　　中國的房地產業需要繳納的稅種比其他任何一個行業繳納的稅種都多。從土地使用權的出讓到房地產開發、轉讓、保有等諸環節，涉及的稅種多達12個，分別是：營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、

　　此外，以房地產為對象的各類收費、土地出讓金，不僅名目繁多，且極不規范。有專家舉例說，山東某地濱海城市的收費項目達1400多項，而江蘇某地有紅頭文件依據的收費項目更多達4000多項，這些收費很多都和土地管理及房地產有關。

　　國家稅務總局有關負責人在接受媒體采訪時也曾指出，房地產業涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在一定的漏洞，稅收流失比較嚴重。

　　一面是不斷在造就著“福布斯排行榜”上的超級富豪，一面是不斷出現大量的偷漏稅現象，“納稅百強”企業中難覓其影蹤，中國房地產業在向世人展示著其異常錯綜復雜的離奇特質。

　　國務院發展研究中心的研究則表明，中國房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%；而西方國家的房地產稅或財產稅卻是稅收的重要組成，占基層政府的財政收入比重甚至達71%。

　　此外，中國房地產稅費主要集中在開發投資環節，多而重；占有和交易環節相對偏輕，對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產投機行為。

　　由此，在國務院發展研究中心謝伏瞻副主任看來，建立在“明租、正稅、清費”基礎上的物業稅，對于改變房地產業當前稅費收取的混亂局面，減輕房地產開發商稅費負擔，從而間接降低

　　國家稅務總局副局長王力在新聞發布會上也指出，開征物業稅有利于各類企業公平競爭；有利于解決房和地分別征稅帶來的稅制不規范的問題；有利于正確處理稅和費的關系，促進房地產市場的健康發展。

　　同時，他指出，國稅總局正在研究按照國際的慣例以評估值為依據來征稅，從而能夠比較客觀地反映房地產的價值和納稅人的承受能力，也有利于解決現行房地產稅收制度存在的計稅依據不合理的問題。

　　事實上，“房地產稅”開征前的準備工作，一直在緊鑼密鼓地低調進行中。比如北京、寧夏等地的“空轉模擬試點”。所謂“空轉模擬試點”，也就是根據一定的稅率、稅基每月計算，但不實際征收。

　　而深圳會成為首個吃螃蟹者。深圳市世聯房地產顧問公司副總經理甘偉表示，目前該公司正在為深圳市政府做開征物業稅的研究。“雖然沒有明確的時間表，但是2006年下半年推出的可能性非常之大。”

　　“開征此項稅收的目的，在于維護社會公平，所以非常謹慎。”甘偉介紹，開征的原則仿造香港的“拆餉”制度，一個季度為一個征收期間，征收額度按照該季度每月平均租金的1/3。因為“租金更為貼近市場的價值”他說。

　　“這個額度應該不會特別影響居民的生活質量，但是對手中持有多套物業的居民會形成壓力。促使他們適當將一些物業賣出，尤其對降低目前由于投機因素過度導致的‘黑燈率’過高問題有積極作用。”

　　他還透露，深圳市政府傾向于考慮從第一套房開始征收，并且以新稅種的方式，不涉及新房與老房的區別對待問題。但是這一點可能將會成為質疑的焦點。

　　“開征物業稅需要解決的政策問題、技術問題和征管問題還很多。”王力副局長說。

　　開征“房地產稅”的一個必要前提就是有關全國住房交易、所有權等基礎信息的系統的建立和完善。而現實的情況是，管理機構甚至都拿不準每家每戶究竟有幾套房子。

　　另一方面，完整的評估體系、評估方法尚未建立，配套不完善、市場不規范，在此情況下，開征物業稅有可能引發社會問題。

　　正因如此，雖然準備工作一直在進行，但在謝伏瞻看來，物業稅要真正開征，恐怕尚需時日。

    (本報記者徐廣蓉對本文亦有貢獻)