最痛苦的調(diào)控：長(zhǎng)三角發(fā)展的引擎抑或還是包袱

　　■本報(bào)記者  鄧旭

　　“十一五”期間，長(zhǎng)三角地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)將如何發(fā)展，上海地產(chǎn)大鱷會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)長(zhǎng)三角二三線城市，房地產(chǎn)業(yè)又將對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　2005年上海的房?jī)r(jià)到底跌了多少？浙江和江蘇究竟受到了多大的拖累？這個(gè)問(wèn)題困惑

了市場(chǎng)整整一年。

　　“上海的總體房?jī)r(jià)被配套商品房的放量拉底是不爭(zhēng)的事實(shí)，然而，房?jī)r(jià)究竟下跌了多少，不僅和地段有關(guān)，更取決于和什么時(shí)候來(lái)作比較。”順馳中國(guó)華東集團(tuán)副總經(jīng)理李穎對(duì)記者分析：“相對(duì)于2005年3月的房?jī)r(jià)，12月自然下跌了不少；但如果是和去年的同期相比，某些地段的確依然有上升趨勢(shì)。

　　“杭州和南京的政府從2004年開(kāi)始就采取了一些調(diào)控政策，所以2005年的宏觀調(diào)控對(duì)這兩個(gè)城市的沖擊并沒(méi)有上海來(lái)得大。相對(duì)而言，作為一個(gè)成熟市場(chǎng)，浙江的房地產(chǎn)進(jìn)入門檻比較高，人均購(gòu)買力強(qiáng)；而江蘇的一些二線城市剛剛發(fā)展，土地儲(chǔ)備充足。

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　　上海市場(chǎng)將逐漸好轉(zhuǎn)

　　“一季度以后，市場(chǎng)將開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)的震蕩調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商將在這一時(shí)間段里受到比較大的考驗(yàn)。這種考驗(yàn)將持續(xù)到今年年底，2007年市場(chǎng)將會(huì)好轉(zhuǎn)，我非常看好。”中房指數(shù)研究院（華東）副院長(zhǎng)陳晟對(duì)記者分析。

　　“雖然市場(chǎng)一直在強(qiáng)調(diào)上海樓市大跌半年，然而事實(shí)上，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的降價(jià)基本都能保持在成本價(jià)以上；不過(guò)，面對(duì)2006年的市場(chǎng)，是否還將這么好運(yùn)，就難說(shuō)了。”中凱企業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理?xiàng)钜嫒A在接受記者采訪時(shí)表示：“我并沒(méi)有看到2006年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將要好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，而一些多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商，則將面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。”

　　楊益華的擔(dān)憂不無(wú)原因，開(kāi)發(fā)商對(duì)上海的土地市場(chǎng)的戒備意識(shí)已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)了。不只是楊益華慶幸2005年在上海因?yàn)闆](méi)有項(xiàng)目而躲過(guò)一劫，順馳中國(guó)華東集團(tuán)副總經(jīng)理李穎也認(rèn)為，目前在上海拿地有一定風(fēng)險(xiǎn)，浦東和中環(huán)線附近的價(jià)格一直不穩(wěn)定，明年上半年我們已經(jīng)沒(méi)有拿地的計(jì)劃了。

　　與之形成鮮明對(duì)比的是：進(jìn)入去年12月以后，上海市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱房地局）6天內(nèi)連續(xù)發(fā)布了兩次國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告，作為2005年度最后的土地出讓公告，再次引起廣泛關(guān)注。

　　去年12月2日，上海市房地局發(fā)布第5號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告，宣布掛牌出讓覆蓋上海14個(gè)區(qū)的38幅各類用地，總掛牌土地面積高達(dá)約234.6萬(wàn)平方米。12月6日，房地局繼續(xù)發(fā)布第6號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)出讓公告，掛牌出讓位于上海市虹口區(qū)國(guó)際客運(yùn)中心北側(cè)的黃金地塊。

　　盡管一周內(nèi)發(fā)布了39塊頗有吸引力土地出讓，業(yè)內(nèi)仍然認(rèn)為，去年上海的土地出讓總體形式黯淡。“去年土地出讓上最大的特點(diǎn)就是流標(biāo)了。”衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民對(duì)記者表示：“這一方面導(dǎo)致了土地的出讓價(jià)格也在因此不斷下跌；另一方面，4號(hào)公告土地的出讓結(jié)果，讓這次出讓的很多土地限制放寬。”

　　去年11月份，上海第4號(hào)公告土地出讓的30幅土地共成交24幅，成交土地面積140.5萬(wàn)平方米，可建面積224萬(wàn)平方米，流標(biāo)6幅，流標(biāo)率較高，達(dá)20%。

　　事實(shí)上，早在掛牌初始，上海不少開(kāi)發(fā)商方面就已表露出對(duì)本次商業(yè)土地掛牌的“冷漠”態(tài)度。一來(lái)由于宏觀調(diào)控后，多數(shù)開(kāi)發(fā)商為求自保，早就開(kāi)始了縮短和保全資金鏈的戰(zhàn)略；二來(lái)雖然上海的商用物業(yè)長(zhǎng)線看好，但由于商業(yè)項(xiàng)目存在較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而且存在巨額資金前期投入的重壓，中小開(kāi)發(fā)商問(wèn)津乏力。長(zhǎng)久以來(lái)，市場(chǎng)買家對(duì)商業(yè)地塊的興趣本身就沒(méi)有住宅用地高，加上上海動(dòng)遷難度大、成本高、時(shí)間長(zhǎng)，無(wú)疑增加了開(kāi)發(fā)

　　農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理劉逸成在住交會(huì)上對(duì)記者表示：“這次的宏觀調(diào)控對(duì)整個(gè)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響比較大，從我們現(xiàn)在將近一年的運(yùn)營(yíng)情況看，應(yīng)該說(shuō)宏觀調(diào)控取得了一定成效，上海的房?jī)r(jià)現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)有了一定程度的下降。我想2006年可能還有一個(gè)穩(wěn)中有跌的情況，但年底房地產(chǎn)走勢(shì)會(huì)有一定上升，最晚不會(huì)拖到2007年底。

　　“上海市場(chǎng)的真正復(fù)蘇是長(zhǎng)三角真正浪潮的來(lái)臨，可能要用一兩年的時(shí)間消化這些儲(chǔ)量。另外長(zhǎng)三角原來(lái)的泡沫和發(fā)展的周期都不一樣，所以反彈的速度也不一樣，上海可能比江蘇浙江好一些。上海反彈以后，可能浙江江蘇也會(huì)上去。”

　　然而去年上海樓市的收?qǐng)觯瑓s以動(dòng)遷房的大行其道而結(jié)尾，讓人對(duì)后市產(chǎn)生困惑。

　　在“金九銀十”成交量小幅度上升的同時(shí)，人們似乎更清楚地發(fā)現(xiàn)，期間市場(chǎng)供應(yīng)量以龐大的規(guī)模涌出。也許是前幾個(gè)月受宏觀調(diào)控壓抑已久，兩個(gè)月新上市量達(dá)到800萬(wàn)平方米的規(guī)模，“金九銀十”成了供應(yīng)的“黃金時(shí)代”，在去年10月末的時(shí)候，納入網(wǎng)上銷售的各類預(yù)售商品房屋已達(dá)2400萬(wàn)平方米，消化這些存量究竟需要多久，誰(shuí)也沒(méi)有底氣。

　　去年十一十二月份，上海樓市成交量有比九十月份進(jìn)一步增加的趨勢(shì)，月成交量已穩(wěn)居200萬(wàn)平方米以上。

　　然而，不容忽視的是，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)九十月份成交開(kāi)始回升的過(guò)程中，政策性商品住房的動(dòng)遷配套房功不可沒(méi)。

　　動(dòng)遷配套房成交和普通住宅成交基本上處于相當(dāng)?shù)乃�平，大致比例�?∶4，近半壁江山為動(dòng)遷配套房成交，對(duì)住宅市場(chǎng)的影響權(quán)重已非常巨大。這是去年上海住宅市場(chǎng)的一個(gè)突出特點(diǎn)。

　　去年的樓市以此結(jié)束，而來(lái)年又會(huì)如何？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為：降價(jià)將持續(xù)到今年的第一季度。而此后的2006年市場(chǎng)，將在不斷的震蕩調(diào)整中進(jìn)行。

　　“一季度以后，市場(chǎng)將開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)的震蕩調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商將在這一時(shí)間段里受到比較大的考驗(yàn)。這一現(xiàn)象將要持續(xù)到今年底，2007年市場(chǎng)將會(huì)好轉(zhuǎn)，我非常看好。”中房指數(shù)研究院（華東）副院長(zhǎng)陳晟對(duì)記者分析。

　　“上海樓市還是有一定基礎(chǔ)的，所以降價(jià)幅度不是很大，價(jià)格會(huì)在今年第一季度見(jiàn)底。”衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為。

　　杭州仍有上升空間

　　杭州是一個(gè)區(qū)域首位度很突出的城市。多數(shù)浙江人異地購(gòu)房會(huì)首選杭州，因此杭州市場(chǎng)的發(fā)展需求很大。而經(jīng)過(guò)這次調(diào)整，市場(chǎng)將更理性、成熟，開(kāi)發(fā)企業(yè)也只有更理性、更成熟才能適應(yīng)新的形勢(shì)

　　“雖然目前在浙江沒(méi)有任何項(xiàng)目，但是我們從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。”順馳中國(guó)華東集團(tuán)副總經(jīng)理李穎在接受記者專訪時(shí)這么評(píng)價(jià)杭州：“從整個(gè)長(zhǎng)三角看來(lái)，杭州的土地市場(chǎng)和樓市相對(duì)江蘇更加成熟和完善，這也是杭州房?jī)r(jià)能夠在這一輪宏觀調(diào)控后依然保持中心城區(qū)萬(wàn)元以上每平方米的重要原因。”

　　與很多因?yàn)檎�策調(diào)控而房?jī)r(jià)大幅跳水的城市不同，2005年的杭州樓市因?yàn)橐幌盗械暮勒瑹豳u而讓人驚訝。水印城推出江景樓盤，賣得最快的竟是其中幾套僅有的豪宅；11月，均價(jià)在20000元/平方米左右的深藍(lán)廣場(chǎng)銷售額超過(guò)1億元。更典型的豪宅樓盤，逆市開(kāi)盤的金色海岸，以20000元/平方米價(jià)格的江景精裝修房，樹(shù)立了浙江第一豪宅的形象，同時(shí)成為年度銷售冠軍，短短數(shù)月，銷售金額超過(guò)7億元。

　　“這是杭州樓市的一個(gè)特點(diǎn)。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生對(duì)記者分析：“以大多數(shù)人的觀點(diǎn)來(lái)看，在宏觀調(diào)控政策影響下，高價(jià)房應(yīng)首當(dāng)其沖受打擊，從上海等地的樓市情況看，也的確如此。

　　但杭州的高價(jià)房由于地處市中心，配套設(shè)施齊全，生活方便，離西湖更近，多數(shù)又是品牌公司開(kāi)發(fā)，所以一直受到部分購(gòu)房者的青睞，房?jī)r(jià)始終保持穩(wěn)定，成交量雖然曾一度出現(xiàn)低迷，但最近出現(xiàn)明顯回升。”

　　“更重要的是，杭州樓市從2004年開(kāi)始就經(jīng)歷著包括征收20%二手房交易增值個(gè)人所得稅在內(nèi)的各項(xiàng)調(diào)控措施的打壓，雖然最后還是被取消了，但在其調(diào)控作用下，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)已經(jīng)變得比較理性了，同時(shí)也具有了一定的承受能力，本身房?jī)r(jià)中的泡沫不是很大。”趙杭生表示。

　　即便如此，2005年連續(xù)出臺(tái)的宏觀調(diào)控還是在短時(shí)間內(nèi)左右了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的喜怒哀樂(lè)，4月、5月、6月，杭州八大區(qū)域商品房成交量相繼陷入最低谷。

　　然而，第三季度以來(lái)，杭州無(wú)論是房?jī)r(jià)還是銷售量都基本持穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士分析，從位置上看，圍繞著杭州市中心單價(jià)每平方米8000元至9000元的物業(yè)，很有可能在未來(lái)一段時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。去年4月以來(lái)，杭州市中心的樓盤價(jià)格便開(kāi)始企穩(wěn)，這樣長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)去了，相信開(kāi)發(fā)商不會(huì)考慮在價(jià)格上作出讓步。

　　浙江省統(tǒng)計(jì)局去年11月樓市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：去年1-10月浙江商品房銷售面積累計(jì)完成1518.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了18％，與上月持平。商品房銷售面積增速經(jīng)過(guò)前幾個(gè)月的強(qiáng)勁反彈后，逐漸趨于穩(wěn)定。

　　另一支持這一變化的現(xiàn)象是：杭州房博會(huì)的召開(kāi)從去年5月份延遲到10月份。但與往年最大的不同是，本次房交會(huì)最終也沒(méi)能讓所有房產(chǎn)商都開(kāi)心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本屆房博會(huì)成交加預(yù)訂近千套，但與33000套可供房源相比，成交率并不能算高。

　　2005年是杭州樓市住宅產(chǎn)品放量最大的一年。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，今年杭州還將有92個(gè)新盤面市，累積可售套數(shù)達(dá)11.7萬(wàn)套。大量投資者的退出和市場(chǎng)供應(yīng)量的繼續(xù)走高，意味著杭州樓市目前的市場(chǎng)供求狀況短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。

　　浙江統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表示：浙江的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資受宏觀調(diào)控預(yù)期效應(yīng)的影響，增速回落，但繼續(xù)保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。去年1-9月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資945.8億元，同比增長(zhǎng)19.2％。企業(yè)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)有了明顯變化，高資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資保持了較高增速，而資質(zhì)等級(jí)較低的企業(yè)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)。

　　“杭州是一個(gè)區(qū)域首位度很突出的城市。多數(shù)浙江人異地購(gòu)房會(huì)首選杭州，因此杭州市場(chǎng)的發(fā)展需求很大，而經(jīng)過(guò)這次調(diào)整，市場(chǎng)將更理性、成熟，開(kāi)發(fā)企業(yè)也只有更理性、更成熟才能適應(yīng)新的形勢(shì)。”目前在杭州有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的中凱企業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理?xiàng)钜嫒A對(duì)記者表示：“作為一個(gè)旅游城市，杭州樓市的受眾是整個(gè)浙江省的居民，其房?jī)r(jià)在明年依然還有上升的空間。”

　　南京鼓勵(lì)支持自住購(gòu)房

　　今年南京樓市的供應(yīng)量將超過(guò)1500萬(wàn)平方米。市場(chǎng)需求可能在800萬(wàn)至900萬(wàn)平方米之間，供求比將達(dá)到歷史新高

　　南京市建委研究室主任、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陸玉龍表示："政府明年將主要鼓勵(lì)與支持自住購(gòu)房，以調(diào)整開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)結(jié)構(gòu)"

　　年末歲尾，南京掀起了土地出讓高潮。業(yè)內(nèi)人士稱，這無(wú)疑是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的一種暗示。

　　南京市國(guó)土局去年11月21日發(fā)布公告，一口氣推出10幅江寧地塊。12月以后，南京市國(guó)土局推出土地上市的節(jié)奏明顯加快，又頻繁推出3期土地出讓公告。這就是說(shuō)，在2005年的最后兩個(gè)月，南京共計(jì)推出了10個(gè)公告，手筆不可謂不大。

　　“相對(duì)浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻高、進(jìn)入難度大，又缺乏大幅出讓的土地而言，南京乃至整個(gè)江蘇的地產(chǎn)市場(chǎng)還處于高速發(fā)展的階段，遠(yuǎn)沒(méi)有到飽和的程度。”李穎向記者分析：“江蘇有相當(dāng)數(shù)量的土地儲(chǔ)備，這次的大量推出就是明證。一些二線城市處于剛剛發(fā)展起來(lái)的階段，其房地產(chǎn)市場(chǎng)前景是相當(dāng)樂(lè)觀的。即使是無(wú)錫的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是僅從2003年剛開(kāi)始發(fā)展起來(lái)，房?jī)r(jià)處于上升通道，這一趨勢(shì)幾年內(nèi)應(yīng)該不會(huì)發(fā)生變化。”

　　即便如此，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部依然存在土地供求上的矛盾。去年以來(lái)，南京市開(kāi)發(fā)企業(yè)土地的投資比去年同期減少了近七成，土地開(kāi)發(fā)面積也減少了三成。近期土地市場(chǎng)交易清淡，多數(shù)地塊以底價(jià)成交，還出現(xiàn)少量地塊流標(biāo)現(xiàn)象。

　　據(jù)分析，主要原因之一是從去年下半年以來(lái)，受銀行提高對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款門檻的影響，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)已很難從銀行獲得貸款，加之受宏觀調(diào)控的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)商品房銷售回籠資金的速度也在減緩，大多數(shù)企業(yè)用于購(gòu)買土地的資金不足；二是部分開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為目前南京土地交易價(jià)格過(guò)高，在宏觀調(diào)控階段，不宜拿地。南京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年以來(lái)南京市開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地投資比去年同期減少了近七成，土地開(kāi)發(fā)面積也減少了三成。2005年前三季度，南京市支付土地購(gòu)置費(fèi)6.63億元，同比下降66.2%；完成土地開(kāi)發(fā)面積324.53萬(wàn)平方米，同比下降30.1%。

　　2005年12月9日，針對(duì)去年以來(lái)一系列房地產(chǎn)新政后南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，江蘇省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布報(bào)告指出，目前南京樓市供需矛盾突出，加之上海等長(zhǎng)三角其他城市樓市調(diào)整的外延效應(yīng)，開(kāi)發(fā)商參與土地競(jìng)爭(zhēng)的熱度明顯減退。

　　目前，降價(jià)正成為南京市場(chǎng)的主旋律，尤其是部分新開(kāi)樓盤的低價(jià)入市，直接對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生震動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京房屋銷售價(jià)格漲幅在去年4月一度高達(dá)12.9%，而這一數(shù)字到10月已跌至5.6%。2005年前三季度，南京市房屋銷售價(jià)格上漲9.0%，漲幅比去年同期回落6.3%。

　　南京市建委研究室主任、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陸玉龍對(duì)記者表示：“總體而言，去年房?jī)r(jià)下降比較明顯，達(dá)到了宏觀調(diào)控的效果，然而市中心樓盤由于地理位置優(yōu)勢(shì)和不可再生的特性，價(jià)格幾乎沒(méi)有下跌。同時(shí)，去年新盤大量上市，造成放量明顯，于是在與往年相似的銷售量下，去年顯得去化率較低。”

　　這一現(xiàn)象將延續(xù)到2006年。數(shù)據(jù)顯示，今年南京全市商品房的上市量將新增878萬(wàn)平方米，其中包括已上市但未進(jìn)行樓盤開(kāi)發(fā)的未來(lái)商品房上市量，以及國(guó)土部門公示的預(yù)上市土地在今年的上市量。再加上目前上市待售的商品房面積624萬(wàn)平方米，今年南京樓市的供應(yīng)量將超過(guò)1500萬(wàn)平方米。而在需求方面，去年前11個(gè)月南京共售出716萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年將維持在800萬(wàn)平方米左右。明年的拆遷力度有可能加大，因此市場(chǎng)需求可能在800萬(wàn)至900萬(wàn)平方米之間，供求比將達(dá)到歷史新高1.6∶1。

　　江蘇省統(tǒng)計(jì)局報(bào)告分析2006年南京房?jī)r(jià)走勢(shì)認(rèn)為，今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，土地價(jià)格仍將繼續(xù)上漲，并將帶動(dòng)房屋建造成本增加。

　　不過(guò)，一些壓制房?jī)r(jià)上漲的因素將持續(xù)存在，尤其是政策的滯后效應(yīng)，使得政策的沖擊波在短期內(nèi)難以釋放出來(lái)，加上短期內(nèi)市場(chǎng)走勢(shì)并不明朗，來(lái)年購(gòu)房者持幣觀望的態(tài)度不會(huì)輕易改變。

　　“政府方面，明年將主要鼓勵(lì)與支持自住購(gòu)房，以調(diào)整開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。”陸玉龍預(yù)測(cè)。

　　《國(guó)際金融報(bào)》(2006年01月06日第二十版)