|
鄒嘯鳴(大學教師)
目前的媒體有個奇怪的論點，好像堅信房價是“忽悠上去”的，于是需要“忽悠下來”。于是政府的主要精力就是打擊投機分子惟利是圖，媒體的主要精力就是配合著往下“忽悠”。而買不起房的潛在消費者則在這種“單向忽悠”的狂轟爛炸之下暈頭，拾起來自傳統文化的對“奸商”的仇恨，當作自己的判斷依據。于是，那些向“奸商”開炮的學者都被
看成是“良心”的代表，但問題是這些學者一套房子都不供給，所有的房子都是那些惟利是圖的“奸商”供給的。這些“奸商”受到的打擊越烈，那么壟斷程度只會越高，房價也只會越高而不是相反。比如北京，房子的價格仍然在漲。
于是，又把寶押在對房屋交易的征稅上。因為，政府、學者和媒體對投機者的指責隱含一個邏輯：炒房者的“炒作”導致公眾對房價會一直上升的“穩定預期”，這種預期其實相當于“泡沫”，導致人們消費的“不理性”，使得低收入者買不起越來越貴的房子。于是，征收交易稅的目標是打擊投機，將房價“壓下來”。
其實這近似奇談。如果炒房者買了房子以后，房價漲幅超過房租漲幅太多，出現嚴重泡沫，那么，消費者的理性選擇是自己租房子住，這將有效約束房價漲速；同時，生產者的理性選擇是，更多的投資商會將資源集中到這個能夠產生超額利潤的行業，房產商會供給更多的房子，這也會將房價漲幅壓下來。這個過程，政府什么也不用干，一切都會自然發生。但是政府對二手房征收交易稅越高，交易量就越少，房價漲幅就越容易超越房租漲幅。
如果房子不漲反跌，虧的是購房者自己的錢，他們并不會為此找政府的麻煩。如果炒房者買房子使用的是貸款，那么該擔心的是銀行而不是政府。如果人們可以賴賬不還，那么問題存在于執法環節而不是炒房環節，因為其他的貸款也會面臨賴賬不還的問題。
我不會去指責“暴利”，因為對暴利最有效的打擊正是使消費者變成投資者參與投資，分享暴利。這種參與一定會導致價格下降。而真正值得指責的，是政府對參與競爭所設置的障礙。
我也不愿意探究房產商的成本，因為在競爭條件下，成本高的企業會被其他惟利是圖的企業所淘汰。所以，降低成本是企業自己最關心的事情，無需消費者和學者多管閑事。但是中國房子的成本則具有一定的“中國特色”。那就是地方政府是土地這種不可再生資源的惟一供給者。所以，降低土地開發成本不是商人所能左右的東西。
我更不愿意去指責“投機”，因為投機者事實上是用自己的錢承擔投機失敗的風險。那些因為投機而賺了錢的人基本上都在媒體的注意力范圍內，而那些因投機而虧錢的人，媒體并不關注。
低收入者買不起房子的問題，是收入能力問題，由于收入能力低，一切消費品都顯得太貴。在農村，收入水平高的地區房子蓋得也越舒適。某個地區的房子越破舊，原因是當地的生產力落后，并不是因為當地房產商的心太黑。手機1萬元一個的時候，低收入者何必要省吃儉用買個手機來炫耀呢？又何必因此指責手機商的心太黑呢？所以問題的關鍵要檢討是什么約束了人們的收入能力的提升。
政府如果真想提升房子為低收入者提供的福利，那么所應該做的：1.鼓勵更多的房產商參與競爭以壓低價格；2.退出土地的壟斷地位，對通過二手房買賣而能擁有房子這樣的交易，少征點“幸福稅”。3.放棄更多行業的壟斷地位，降低稅率，以鼓勵私人在這些行業增加投資以創造更多的就業機會，有效提升低收入者的收入水平。
另外，千萬不要指責購房者“不理性”。房子的一個很重要的功能是不動產的保值能力。購房者之所以用房子保值，是因為產生了對貨幣貶值的預期。黃金近來升值到26年來的最高點，也在從另外一個方面印證著這種預期。當然，房子要能夠擔當此重任，還將建立在對政府政策的穩定預期基礎上，起碼購房者希望政府最終會將房產“70年使用權”延長為永久性使用權。
| 
