廣州個人轉讓房產新個稅征收辦法將實施

　　根據(jù)廣州市地稅解釋，一年內個人先買房再賣房也可退個稅

　　時報記者 葉靜 通訊員 張瑩

　　廣州市個人轉讓房產新的個稅征收辦法即將于4天后的1月1日實施，為了讓市民對新政有更詳細了解，市地稅局昨日下午召開了新的稅收政策宣講會，對市民的諸多疑問做了解答

，如毛坯房的裝修費不能計入房產原值；按揭付款所產生的利息也不能計入房產原值；夫妻雙方婚前各自購買的商品房，婚后要算做兩套。

　　答疑1 一年內“先買后賣”也可退稅

　　按照新的政策，個人賣房后一年內重新購房，可以全部或者部分退稅。但是不少市民表示，如果我先賣房再買房，那必然有段時間沒房住，市地稅能不能夠允許市民把這個順序掉過來，也就是說一年內市民先買房再賣方，結果還是唯一的一套住房。市地稅稅政二處的潘仲其副處長表示，雖然

　　答疑2 婚前各自房產婚后算兩套

　　對于如何確定是否為家庭唯一住房，廣州市地稅局表示，這主要是根據(jù)產權人所持房產證來確認。要通過房管部門的記錄以及個人自覺申報兩種手段來進行監(jiān)督。對于如果是夫妻雙方各自在婚前擁有一套房產，婚后就必須算做兩套，不能享受“個人轉讓自用達五年以上、唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個人所得稅”這一政策。但是如何監(jiān)管該套商品房是否家庭的唯一住房時，廣州市地稅的有關負責人也表示有一定的難度，目前就是靠房管部門提供的有關材料和自行申報的途徑。

　　案例：廖先生和李小姐婚前各自都擁有一套自己的住房，婚后雖然在各自名下仍然是一套住房，但是夫妻中一人把其名下的房產(已超過5年)出售，所得的盈利仍然要按照新政繳稅。

　　答疑3 自家裝修費用不計入原值

　　不少市民反映說，自己原來購買了毛坯房，后來進行裝修，再銷售出去的費用能不能算做合理費用，列入房產的原值。廣州市地稅局表示，這要分為兩種情況，如果該房的裝修是由開發(fā)商提供，就可以列入房產的原值，在稅前進行抵扣；如果是自己對毛坯房進行的裝修，就不能計入房產的原值。另外，市民住房所花費的煤氣管道安裝費以及發(fā)展商賣房時一起贈送的家電也不能算做“合理費用”，不能在稅前進行扣除。

　　案例：市民陳先生兩年前在天河購買了一套80萬元的毛坯房，他花10萬元對該房自行進行了裝修。陳先生現(xiàn)在把這套房子以85萬元的價格賣出，那么他所繳納的稅費是：(85-80)×２0%＝1萬元。陳先生用做裝修的費用不能計入房產的原值。

　　答疑4 按揭利息不屬于“合理費用”

　　目前不少市民購房都是采取按揭付款的方式，按揭付款當然會產生利息，這部分的利息，廣州市地稅局認為是屬于融資費用，不能算做“合理費用”，不能在稅前扣除。

　　案例：市民黃先生在海珠區(qū)購買了一套價值60萬元的房子，他首付三成，按揭七成，分20年還清，所產生的利息大概是8～10萬元。黃先生所支付的總成本是68～70萬元，但是黃先生現(xiàn)在再把這套60萬元的房子賣出的話，他的房產原值只能是按照60萬元計算，不能加上銀行利息。

　　答疑5 兩種征收方式可自行申報

　　按照廣州市地稅局的個人轉讓房個人所得稅新的征收辦法，有“據(jù)實征收”和“核定征收”。對于這兩種征收方式，廣州市地稅局表示，市民可以自行申報，但是最終須由主管稅務機關根據(jù)納稅人所提供資料的實際情況，審核后確認。市地稅局強調，征收方式選擇的主動權在稅務部門，稅務機關將按照效率、便利和切合實際的進行操作。

　　如果納稅人能夠提供合法、有效的售房、購房合同和房產原值憑證等證明材料的，可根據(jù)稅法的規(guī)定按“財產轉讓所得”項目據(jù)實征收個人所得稅。個人在轉讓房產過程中，如果有出現(xiàn)以下情況：未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計算售房收入的；未能提供合法、有效的購房合同和構成房產原值相關憑證，不能正確計算房產原值的；未能提供支付合理費用相關憑證，不能正確計算合理費用的；申報房產成交價格低于房管部門出具的《房地產價格審核書》所審定的價格，又無正當理由的；個人轉讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關資料憑證的，實行核定征收。

　　答疑6 實行退稅房產均須在廣州

　　有市民提出，如果在廣州購買一套房，現(xiàn)在想把該套房賣了，然后一年內在深圳再購買一套新房，這套新購買的房是否可以算做個人的唯一一套住房，是否可以進行退稅。廣州市地稅局的潘仲其副處長表示，這樣是不可以的。實行“先買后賣”或者“先賣后買”這兩種退稅制度，都是要求兩套房子都在廣州市區(qū)內，如果不在該范圍內，那么就不能享受退稅這個優(yōu)惠待遇了。

　　答疑7 經濟適用房按當年市值計

　　對于個人轉讓已購公有住房，該文件也作出明確規(guī)定。個人轉讓已購公有住房的“應納稅所得額”為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額，適用稅率同樣是20%。其中經濟適用住房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。對于廣州市經濟適用房的價格，廣州市地稅局的負責人表示各區(qū)不一樣，沒有具體的標準，只有少數(shù)類似于同德圍等地的經濟適用房價格大概是在2500～3000元。

　　案例：市民王某2000年在棠下購買了一套80平方米的經濟適用房，當時的購入價格是15萬元，如今王某想把該套經濟適用房以30萬元的價格賣出，那么按照該地對于經濟適用房規(guī)定價格是2500元／平方米的話，那么王某所繳稅就按照：(30萬-0.25萬×８0)×２0%＝2萬元(本案例中合理費用忽略不計)。該房產的原值是按照按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標準確定，而不是按照王某原來購進房產的價格。

　　答疑8 房改房也按新規(guī)20%計稅

　　在1999年，廣州市取消了分配房改房的政策。由于當時該房產是作為福利分給員工的，價格自然比市場價格低，那么對于這類房產該如何計算其成本呢？廣州市地稅局表示，除了必要的合理費用之外，其房價是按照廣州市同等地區(qū)或者同類住宅小區(qū)的平均交易價格為參考。如果納稅人能夠提供完整的房產購買證明材料，而計算出來房產轉讓沒有所得的，則不用交納個人所得稅。如果“高買低賣”，虧損部分不能對今后買房所交個稅進行抵扣也不能抵扣同期其他項目的個稅。

　　案例：市民趙小姐在1999年的時候，單位給其分配一套面積為100平方米的房改房，她向單位交了30萬元，購買了此套住宅，而當時同類住宅小區(qū)的平均交易價格為4000元／平方米，那么趙小姐現(xiàn)在想把該套房子以50萬元的價格賣出，那么其所繳納的稅費為：(50萬-0.4萬×１00)×２0%＝2萬元(該套房產的合理費用忽略不計)，該套房產的原值是按照40萬元計算，而不是30萬元。