|
警惕房產貶值、提前還款 理財主筆 劉念每日經濟新聞[2005-12-26]
REITs之所以被認為風險較小，主要是因為這是一項透明度較高的，以租金收益為主的投資產品，能提供較高息率及穩定的回報，并以此為主要目標。一般而言，房地產市場的波動比股市小，與股票或債券的相關系數較低，因此如果在投資組合中加入房地產信托投資基金，能夠發揮分散投資的作用，以減低整體投資的風險。
不過，以派息率作為選擇REITs時唯一考慮的因素，是一大誤區。理柏亞洲研究經理陳嘉琳指出，投資者必須留意基金的投資目標、范圍、費用結構和投資所涉及的風險等。與此同時，如樓市走好，基金旗下的物業價值也水漲船高。相反，樓市不理想的話，物業價值也會相應下滑，而且息率回報并非有百分百的保證。
陳嘉琳的建議是，面對利率即將見頂的現狀，投資者可保持一個除了股票外，包含債券及一些防守性投資工具的組合。如REITs，可用來均衡投資的比重和降低收益的波動。
以過去十年的數據觀察，房地產投資（包括REITs）和全球股票及債券的相關性只有0.59與0.28。以美元計算，S&P/花旗集團全球房地產指數的波動性為13.9%，雖然高于J.JP摩根全球債券指數的6.4%，卻低于MSCI世界指數的14.5%。
另外，只要是上市交易的證券，就不得不考慮價格波動風險。領匯上市后樹大招風，其價格泡沫也若隱若現。當其價格沖高到14港元時，以其預期派息計算，年息率從6%左右回落到僅有4.2%，而對于房地產信托投資基金來說，息率如果降到4.2%以下，則意味著不再具有投資價值。因此，以獲取穩定收益為目標的投資者，此時不適合進場。
與REITs不同，MBS面臨的最大風險是提前還款風險。如果貸款人提前還款，穩定持續的利息收入就可能被打破。此外，MBS的價值在某種程度上，取決于被抵押的房產價值。有專家指出，如果房市進入長期的跌勢，從而引發付款問題的惡性循環，MBS和房市的風險關聯度就會激增。例如，日本銀行在上世紀90年代的很大一部分壞賬，來自于地產泡沫破裂。一旦房市發生深幅下跌，MBS投資者面臨的風險就可能是本金的大幅縮水。另外，還有一大風險來自于利率變動。由于MBS是一種固定收益證券，一旦利率升高，MBS的價格就會下跌，利率提升還會引發提前還貸，加速MBS的貶值。
| 
