房產(chǎn)提前還貸“高峰”將至 教你如何還房貸

　　膠東在線消息

　　提前還貸高峰將至

　　快到年底，不少房貸消費(fèi)者開始盤點(diǎn)家底，準(zhǔn)備提前結(jié)清住房貸款的錢，或者還去部分款項(xiàng)，免得承受銀行的沉重債務(wù)利息。

　　理財(cái)專家認(rèn)為，如果的確有能力提前還款，倒可以節(jié)省不少利息支出，但經(jīng)濟(jì)能力不是很好的話，最好按原還款計(jì)劃進(jìn)行，不然會(huì)造成生活緊張。一般到了年底，都會(huì)有一筆不小的獎(jiǎng)金或者提成，可以用來提前還款。但若碰上好的投資項(xiàng)目要貸款去投資經(jīng)營，而經(jīng)營性貸款利率要比房貸高得多，那么可以考慮一下這筆錢的其他用途。

　　不多收利息

　　借款人償還的貸款中包括兩部分：一部分是本金，另一部分是利息。貸款人除了全部歸還本金外，提前還款是按照剩余貸款實(shí)際占用天數(shù)來算利息的，因此不存在多收利息的問題。以提前一次性清償貸款的公式來驗(yàn)證：應(yīng)還利息＝剩余貸款本金×本次一次性歸還距上一次結(jié)息日的天數(shù)×借款合同約定期限的現(xiàn)行月利率／30天。如果借款人在償還了一部分貸款后，申請?zhí)崆皟斶�另一部分貸款或者償還剩余全部貸款的，提前償還貸款時(shí)，不管是何種還款法，已支付的利息都是借款人已占用資金的成本，并沒有多付任何將來的利息給銀行。貸款人提前還款縮短了貸款期限，比按部就班還款少支出利息。

　　提前還款方式與合同相符

　　目前個(gè)人住房貸款的還款方式基本上有兩種：一種是等額本息還款方式，即每月還款本金和利息之和的總金額相同；另一種是等額本金還款方式，即每月還款本金數(shù)不變，加上利息后，每月還款金額不同。貸款人在與銀行簽訂貸款合同時(shí)約定好選擇其中的一種還款方式，如果要提前還款也必須按照合同約定的那種還款方式。

　　特別提醒

　　不要忘記注銷抵押

　　銀行人士指出，由于許多貸款人對(duì)抵押權(quán)比較淡漠，提前還款后往往忘記了去產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在房產(chǎn)交易部門備案，會(huì)為日后的房屋交易帶來不必要的麻煩。

　　貸款人辦理注銷時(shí)需要在銀行申領(lǐng)退還的抵押權(quán)證明書，去房屋抵押產(chǎn)權(quán)部門領(lǐng)申請注銷登記表，最后附上

　　購房者如果當(dāng)初申請住房貸款時(shí)辦理了住房保險(xiǎn)，假如全部

　　退保時(shí)一定要保險(xiǎn)公司給出具體的計(jì)算公式，并做出解釋，還要仔細(xì)核對(duì)保險(xiǎn)單和退保批單上還貸保證險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)的費(fèi)率是否相同。

　　案例一：提前還款能省利息嗎

　　梁先生1999年10月份買的房子，商業(yè)貸款，總價(jià)71萬元，首期支付30％，剩余的分10年還清。到了今年，夫妻的收入都不是很樂觀，每個(gè)月要支付5000多的月供，有點(diǎn)緊張，但目前家里還有一筆15萬左右的存款，如果拿出10萬左右來提前還款，那么每個(gè)月還款額能減少到多少？利息省去多少？

　　假設(shè)利率不浮動(dòng)，用等額本息方式還款，至提前還款之日剛好為6年72期。提前還貸還是有“甜頭”的。

　　貸款額：710000×70％＝497000(元)

　　每月月供：貸款額×萬元月供額＝49.7×108.57＝5395.93(元)

　　每月還款本金：貸款總額／貸款期數(shù)＝497000／120＝4141.7(元)

　　6年已還本金：265027(元)

　　剩余本金：497000－265027－100000＝131973(元)

　　部分提前還貸后每月月供：現(xiàn)貸款額×萬元月供額＝131973×231.5＝3055(元)

　　少支付利息：非提前還款供款總額－提前還貸本息合計(jì)－還貸后總供款額＝647511.6－388506.96－146640＝112365(元)

　　案例二：提前還

　　曾先生2000年用公積金貸款買房，貸款15萬元，按月等額還款，貸款期限20年，貸款年利率為4.05％。如今已還貸5年，今年打算提前還款5萬元，想知道提前還款后，每月的款額是多少？

　　假設(shè)利率不浮動(dòng)，用等額本息方式還款，至提前還款之日剛好為5年60期。

　　月供：941.7元

　　每月本金：150000／20／12＝625(元)

　　還了5年的本金：625×5×12＝37500(元)

　　剩余本金：150000－37500＝112500(元)

　　11.25萬15年月供：855(元)

　　小知識(shí)

　　如果國家調(diào)整利率，貸款利息怎么算？

　　答：根據(jù)人民銀行當(dāng)前利率管理辦法，貸款期限在一年以內(nèi)(包括一年)的，遇法定利率調(diào)整，已生效合同項(xiàng)下的貸款利率不作調(diào)整；貸款期限在一年以上的，則將從次年1月1日起按當(dāng)日人民銀行的貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。

　　貸款時(shí)間該怎么定？

　　答：貸款期限要根據(jù)自己的還款能力而定。

　　根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家提供的參考標(biāo)準(zhǔn)：家庭收入30％用于供樓、30％用于投資儲(chǔ)蓄、20％用于子女教育、20％用于日常開銷比較合適。貸款年限的選擇要考慮買樓、結(jié)婚、子女高等教育。貸款年限在15～20年以內(nèi)，最好是10年左右比較合適。(本報(bào)記者蔣芹)責(zé)任編輯：周軍（來源：今晨6點(diǎn)）