2005上海地產九大關鍵詞

　　每日經濟新聞[2005-12-09]

　　2005年3月，是上海地產界無法忘懷的日子。上海樓市從谷底攀至巔峰，用了接近五年的時間，而從巔峰滑落，只在一夜之間。

　　2005年，上海樓市經歷了市場的高潮，下落，體驗了房地產的瞬息萬變。

　　房產新政

　　3月17日，央行出臺措施，取消多年以來實施的個人房貸優惠利率，并要求房地產過熱地區提高個人房貸最低首付款比例，同時小幅提高了個人公積金貸款的利率。

　　3月26日，上海市政府出臺《關于當前加強房地產市場調控，促進房地產市場持續健康發展的若干意見》，發出樓市調控強烈信號。

　　3月28日，上海市銀行同業公會發布《關于進一步加強個人住房貸款管理的指引》，要求滬上商業銀行“限貸多套房、停辦一年房轉按揭”。

　　3月26日，國務院辦公廳發出《關于切實穩定住房價格的通知》。

　　一個月之內，四套新政組合拳出手，招招直逼樓市“抑制投機、控制投資”之要害。當月，上海個人房貸首度出現減增，網上房地產數據也在一日之內出現四區同時零交易之冰點現象。

　　信托基金

　　上海發展商對于資金的渴求，在2005年達到史無前例的高度，傳統信貸渠道的緊縮，使發展商不得不面對研究金融如何創新的任務。

　　業內普遍認為，目前我國房地產金融主要問題有兩個：一個是房地產融資方式沒有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上。二是在住宅商品房方面，住房貨幣化的改革尚未完全到位。

　　而今年11月央行副行長吳曉靈在2005中國地產金融年會上的一番表態，使發展商們看到曙光。

　　吳曉靈明確指出，信托基金是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，拓寬房地產融資渠道開拓房地產與金融共贏局面；在當前房地產公開發行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融資是值得探索的道路；用公開發行股票或在專業化管理的前提下用公開發行受益憑證的方式設立房地產投資。

　　吳曉靈還指出，房地產金融不僅指房地產信貸，它應該包括為房地產發展的所有融資方式，股本融資、債券融資、信貸融資和運用信托方式融資。

　　海外營銷

　　上海房地產市場交投日陷困頓，使諸多高檔住宅及別墅的發展商將營銷視線投向更為廣闊的境外市場———上海物業在馬來西亞、韓國、新加坡、北美、澳洲至非洲大陸的展示活動，紛紛醞釀。

　　正在策劃明年1月份在馬來西亞舉辦“上海-吉隆坡國際房地產推介會”的美潤展覽總經理袁國慶說，東南亞地區對華投資中，房地產投資約占總投資的24%，東南亞華僑逐漸成為中國房地產高端市場的主要消費群體。

　　華潤置地董事總經理陳凱表示，美國華僑對于上海高端物業市場仍保持旺盛購買力，并中長期看好。

　　在“投資客”消失之際，“境外客”成為宏觀調控下的上海豪宅和銷售型商業地產市場寄予厚望的資源。

　　品牌形象

　　品牌戰略意識從未像今年這樣，被每個大發展商視為必修課題。

　　9月，復地集團啟用“以人為藍圖”的品牌口號；與此同時，金地集團上海公司拋出“品質提升價值白皮書”。

　　各類品牌形象的核心內容無非三點：強調品牌價值，提升產品附加值，合理解釋降價途徑。

　　中介困境

　　宏觀調控使上海房地產中介業務一度跌入交易冰點。

　　無論外資還是本土中介機構，全面出現關店風潮。統計資料顯示，上海房產中介機構總數已由高峰時的1.2萬家，降至目前的8000余家左右。而近兩個月內，注銷的中介企業已超過3000家。

　　至11月份，中介轉型之路終于出現一線生機。上海本土最大的中介代理企業上海房屋銷售(集團)有限公司宣布，其二手房中介機構易居會與港資上海臣信房地產經紀有限公司全面合并。

　　整幢收購

　　2005年1月，澳洲麥格理銀行下屬MGPA以8億元人民幣收購新茂大廈，揭開了今年海外基金大舉收購上海整幢物業的序幕。4月，高盛旗下Whitehall房地產基金1.076億美元收購百騰大廈。此后的半年時間內，相繼傳出摩根士丹利收購世貿大廈和上海廣場商鋪，麥格里收購城市酒店公寓，新加坡嘉德置地與花旗集團合作，建立專用于中國房地產投資、規模達4億美元的“凱德中國發展基金”（CCDF），花旗集團以5000萬美元收購永新廣場75％股權……

　　對于海外基金在中國物業市場空前活躍的表現，業內人士認為要兩分而看：一方面，境外資本流入在給境內房地產行業提供大量資金支持，提升房地產供給水平，也加劇了房地產市場的整體競爭狀況，帶動了投資性、特別是投機性購房，推動了國內房地產價格的上漲；另一方面，境外資本流入房地產行業，亦加大了國際收支失衡和人民幣升值的壓力。

　　商辦狂飆

　　在住宅市場日陷交易困頓窘境時，上海商業辦公樓宇卻呈現異軍突起之態。

　　第一太平戴維斯第三季度寫字樓數據顯示，基于上海寫字樓市場強勢需求，上海甲級寫字樓租金在第三季度繼續穩步攀升，累計至前三季度，租金指數上漲15%。而此次租金上升幅度，早已經超過在寫字樓復蘇初期時租金大幅上揚的階段。

　　在上海優質商鋪物業市場，第三季度也保持了同樣的活躍。上海總體商鋪物業空置率下降0.4％，至6.4％。商鋪首層平均月租金比上一季度增長了6％。

　　個稅迷局

　　有關二手房交易20％個人所得稅征或不征的傳言，紛紛擾擾從年初傳到年末。

　　至近日，國稅總局下發了《關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》，通知中強調了這一早有規定、但卻一直沒有徹底執行的稅種。

　　諸多業內人士認為，二手房所得稅一旦開征，必定出現轉嫁后果，并且，多數時候向消費者轉嫁，杭州在2004年歷經8個月的所得稅風云，導致二手房市場交易價格高企，并且部分購買力流向一手房市場，從而拉動一手房價格大漲，正充分說明這一點。

　　觀望心態

　　“觀望”一詞，適用于2005年3月之后的任何時段以及房地產市場的任何參與一方。

　　新政始發之際，有觀望者認為三個月之后，市場將復蘇回暖。然而，隨后到來的政策組合拳使這一心態不復存焉。

　　接下來，“金九銀十”的傳統旺季成為部分業內人士視為一搏的時機，而第三季度每日成交套數剔除配套商品房之外，毫無明顯放量跡象，使這一觀望又告終結。

　　2006年春節仍將是個關鍵節點。在貸款及工程款的資金壓力之下，