2006年房地產新政還有什么招

http://whmsebhyy.com 2005年12月07日 18:04 每日經濟新聞

　　陳則明上海社會科學院房地產業研究中心學術部副主任

　　“巴西叢林一只蝴蝶偶然扇動翅膀，可能會在美國得克薩斯州掀起一場龍卷風。”一項政策的“蝴蝶效應”亦然———從出發點看，任何政策都是積極的，但如果把連鎖反應考慮在內，就可能出現副作用、反作用。所以，只能根據政策的合理性和連鎖反應，來判斷房地產新政下一招的可能性。

　　公示閑置和囤積的土地

　　消除土地囤積是房地產調控的“七寸”。土地一級市場完全由政府壟斷，但是土地供應政策對房地產市場調節的貢獻并不大。房地產商圈地是房地產熱的一個重要原因，于是有了“831大限”和多次土地使用費的清查，以劃撥形式出讓經營性土地使用權的大門在2004年8月31日關上，但開發商還是對土地趨之若鶩。

　　“零地價”圈地和土地囤積要得到實質解決，只有一個辦法，對出讓后的土地征收閑置費或者收回閑置土地。這些手段早已有之，但真正落到實處，關鍵在于公示閑置的土地，讓公眾來監督閑置的土地。

　　創新分散風險的金融衍生產品

　　金融衍生產品在國外主要功能是對沖和規避風險，中國的房地產金融衍生產品的功能卻是融資和投機，增加了房地產和金融風險。離開證券化，房地產信托只不過是房地產商的“第二銀行”。證券化等多年來沒有進展，于是溫州炒房團、個人合作集資建房等原始的房地產金融形式乘虛而入。

　　實際上，金融衍生品的創新才是金融機構減少風險的“內功”。近來央行建議開放開發商私募基金，這樣金融機構可以獨善其身，但離開了政府的監管、金融機構的規范化操作，恐怕也難成行。真正能夠指望的分散風險，還是銀監會等部門正在啟動發展的廉租房信托基金試點，商務部建議推出的REITs，以及中國建設銀行將推出的個人住房抵押貸款支持證券。

　　征收重保有、輕交易的稅收

　　此輪調控已明確暫不考慮物業稅，稅收的重點是交易環節，但這只是權宜之計。

　　為抑制投機行為，征收營業稅、土地增值稅、房地產

個人所得稅等交易環節的稅收，形象地說是“刻舟求劍”、“飲鴆止渴”。臺灣地區以土地增值稅為主，結果土地囤積和房地產投機嚴重，杭州市征收房地產個人所得稅，房價立刻上漲。

　　只有物業稅才能提高房地產的“免疫能力”。否則，富人會囤積房地產，房地產更加向少數人集中，價格和租金會持續上升，從而加劇房地產泡沫。

　　發展多層次的住房保障體系

　　住房保障政策始終處于西方發達國家住房制度的核心地位。而我國的城鎮住房改革以來，強調住房的商品化、分配的貨幣化，安居房、

經濟適用房、廉租房等政策不僅是杯水車薪，在實施中也存在大量的漏洞。

　　實物形態住房保障的萎縮，貨幣補貼形態住房保障的不足，反過來影響了住房市場化的進程。接下來必須不斷完善和創新住房保障體系。

　　每日經濟新聞丁琳王舒王芳艷

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