眾說紛紜：2006年市場形勢展望

　　業內認為，如果沒有更新、更猛的政策出臺，明年上海樓市平衡過渡比大跌的機會高每日經濟新聞[2005-12-09]

　　仲量聯行中國區董事陳立民：平穩過渡比大跌機會高

　　如果沒有更新、更猛的政策，2006年的上海樓市應該是平穩過渡———即恢復正常

的交易量，消化新房。

　　如果明年還有政策出臺，估計最有可能的就是二手房交易20％個稅，個稅是為了限制房價上漲，但是我們為什么非要控制房價？

　　說到底，房地產市場的問題是風險集中在銀行系統，這又是信貸系統脆弱導致，而我們要杜絕的正是風險責任不對稱。

　　觀察各種因素發現，上海平穩過渡的機會比大跌的機會要高。

　　放眼未來的上海樓市，內環的好樓基本都會超過每平方米5萬元，那么現在的價格就是便宜的。

　　易居中國鄭翎昀：在供求中尋找平衡

　　2005年至今，上海幾乎未出讓一幅商品住宅用地，僅公告出讓一幅面積約30公頃的宅基地置換用地，今年將成為上海近年來商品住宅用地成交最少的一年。

　　通過對此前價格持續上揚的商品住宅用地的限批，和中低價房大幅供應，以降溫房地產市場，促進市場發展回歸理性。

　　顯然，這種比較罕見的土地/房屋供應結構只是暫時性的。到2006年，房地產供應結構合理搭配將是必然，這是房地產業平穩發展的需要，否則，樓市會在商品住宅供應”持續壓抑的情況之下，出現兩極分化現象：一方面，中心城區會出現一度供不應求，從而再度引發各種需求集中式爆發，導致房價大幅波動；另一方面，郊縣區域中低價房供應過剩，出現無效供給。

　　整體房價下調并趨于穩定發展

　　截至2005年11月，幾輪的降價波已經釋放，但銷售速度不及供應強度，房源積壓嚴重，加上

　　不過，由于地段、配套、產品品質等一些因素的差異，各環線面臨的價格調整壓力是不同的：

　　外環以外等外圍區域的市場競爭逐步加劇，從新增供應看，目前整體市場上65%上的供應量都集中在這些區域，尤其是南匯、松江、嘉定等遠郊地區，且中低價、配套商品房和動遷房將占據極大的比重，競爭壓力之下，全面的價格下調已經不可避免。

　　內外環之間要合理調整價格才會贏得市場。今年第一輪的降價就是由這些區域打響的，如普陀的萬里板塊、浦東的三林、金橋板塊、閔行的春申板塊等。應該說，這一地區不缺乏實在的需求，但唯有真正在產品力和價格上有競爭力的樓盤，才會贏得自住客戶的認可。

　　市中心地區及全市一些高端產品板塊售價會始終堅挺，近期一些中高檔樓盤集中成交即是明證，如靜安四季、上海灘花園、古北國際廣場、古北瑪瑙園、財富海景花園等。

　　交易量逐漸恢復

　　2005年，上海一手房交易量約在2000萬平方米左右，與2003年的2900萬平方米和2004年的3500萬平方米成交量相比，出現了大幅回落。

　　隨著市場各方趨于理性，后市一段時間內價格下調，交易量必隨之攀升。這是因為，上海樓市的潛在需求仍然非常巨大。它包括了一些改善型需求、剛性的自住需求、投資投機需求、動拆遷需求、外省市及境外需求等等，一旦有切入口，這些需求將在上海樓市中或再次爆發或緩慢釋放。

　　預計，2006年一手房交易量比2005年會有所提高，啟穩2500萬平方米的正常水平，上海房地產市場將再次步入新一輪的發展階段。

　　政策調控趨于緩和

　　“物業稅”和二手房交易

　　美地行總經理劉群：決戰明年5月

　　由于氣候和節假日等因素，作為“傳統淡季”的春節前后，只可能在現有的基礎上繼續下行。

　　上海中環以外下行空間很大，跌幅至少是市中心的1倍以上。

　　而“決戰”，很可能出現在明年5月份。“春江水暖鴨先知”，作為“傳統旺季”的5月，可能是一個回升的機會。如果投資客覺得跌到了心理價位，那么在明年5月份的市場馬上就可以看出來。

　　作為一家策劃營銷、渠道推廣的公司，我們其實是此次宏觀調控的“受益者”今年9月份以后，業務至少比原來增加了150％。

　　中指研究院（華東）副院長陳晟：至少10%開發商被淘汰

　　明年市場一定會出現三大基本情況。

　　其一，兩極會更加分化。熱點樓盤仍會很熱，央企等大企業的授信額度還遠遠沒有用完，而他們的產品相對賣得好，會出現逆市上揚乃至保持熱銷的狀況；另一方面，滯銷樓盤困難會更大，而開發商卷款逃跑，施工款不付導致樓盤無法按時交房的情況很可能會越來越多———這也正是未來很大的一個矛盾。

　　上海號稱上千家開發商，按照目前情況，明年市場上可能會淘汰掉20％以上的開發商。

　　其二，就整體市場來說，會在一個相對平穩的位置上振蕩比較長時間，并會持續到明年年底。具體來說，相比今年3月份的價格水平，明年第一季度整個市場大概會累計下調30％左右，這里包含配套商品房等結構性調整的因素和市場主動性調整因素。接下來會在這個幅度上左右徘徊，不太可能有太大振蕩———盡管有可能會因為市場慣性繼續往下跌，但一定有一股力量不會讓它跌的太遠，比如剛性需求。

　　其三，金融的整合會越來越劇烈，央企、上市公司和一些融資渠道非常靈活的民企會有很大的機會。

　　另外，外地樓盤與上海樓盤區域組合的現象會越來越多，資金會有一部分外流。

　　基于世博會等因素的政府信心，相信還是會給上海樓市適度的機會。到明年年底，市場信心開始逐步回升，并結束調整期的低迷狀態。

　　而代理商也將面臨轉型。第一，會加大對土地的研發力度，加強幫助開發商選擇土地的能力；第二，會在金融上動作非常大，甚至本身就會成為開發商獲取金融的一個渠道。現在已經有一些跡象，比如天地行就正在做金融方面的儲備；第三，在銷售和通路方面的建設力度會加大。