國際融資雜志：中房集團總裁孟曉蘇縱論房地產

　　導語：房地產作為話題，這幾年熱度不減，學者關注，政府關注，普普通通的老百姓更是關注，作為產業一方，如何看待發展房地產業，怎樣發展房地產業，最近中國房地產開發集團總裁孟曉蘇在接受本刊記者采訪時發表了他的看法

　　記者：在中央企業地產重組的過程中，您怎樣看待政策性劃轉與通過資本市場手段進行并購之間的關系呢?

　　孟曉蘇：政策性化轉與通過資本市場手段進行并購這兩種方式在企業重組的過程中是加以結合運用的。政策性劃轉是國有企業所能采取的一種相當便捷的措施，因為房地產存在于相當一批中央直屬企業的經營中。雖然許多企業的本職并非經營房地產，但是他們都熱衷于此，所以從2000年以來，房地產比其他產業更早起步且資本收益更高。于是我們發現無論是造船的還是造核彈的都一直在經營地產。雖然房地產熱也拉動了各個產業的蓬勃發展，但是在目前國資委主導精神下，倘若各個企業仍然繼續經營房地產就顯得不合時宜了。企業政策性劃轉的前提是同一所有者，國家是企業的產權所有人。另外一種方式是市場化并購，這種做法在國外已相當常見。目前國資委提出的“并購”，與真正意義上的完全市場化并購之間仍有不同之處，這里指的并購是中央企業之間的并購，包括補償資金，承擔債務等等。另外我認為不能完全說企業政策性劃改就完全不是市場化，每劃轉一個企業就要承擔該企業的債權債務，就要成為其負責人，這其中也滲透了市場經濟的內涵，同原來的計劃經濟有很大的不同。再有中央企業間的并購在評估審計等方面有其便利之處，并購雙方都是國有資產，盡管也要經過審計及相關部門認可，但是同賣給外資、賣給民營企業其實還是有很大區別的，程序上是比較便利的。總體而言，中央房地產資源整合的方式主要是股份制和劃轉。這其中股份制是主要的形式，由直接控制變為投資者，不涉及任何公司變動，母公司不會因此發生變更，股東可以買賣股權。

　　記者：您怎樣看待中國房地產企業引進外資戰略投資者？我們對于海外投資的吸引力在哪里？

　　孟曉蘇：中國房地產發展歡迎外來投資，整體來說，中國住房還是緊缺，最近，

　　我們愿意引進國際戰略投資資本，因為中國持續旺銷的房地產市場，已經對國外投資產生了相當大的吸引力。中國持續發展的經濟24年來平均增長率是9.4%，去年是9.5%，這絕對能夠吸引外資把錢投在中國，特別是投資于中國房地產。目前人們還在為房價上漲過快而發愁，但背后所隱藏的是大量的需求。雖然某些城市的房價已經上漲到令人瞠目結舌的地步，但是比起香港仍然很低，而這些城市也具備將來超過香港的潛力，比如上海。在這種情況下，房地產的增值是必然的，而且對于國內外都有相當的吸引力。有不少戰略投資人選擇了中國的能源、原材料、金屬冶煉等等行業，但是他們可能還沒注意到，這些行業的火爆，恰恰是房地產行業的火爆拉動的，因為老百姓最終所購買的并不是上述產業的直接產品，而是房地產。中國一年消耗全世界40%的水泥，這其中很大一部分是由房地產或者房屋建設消耗的，房地產、汽車的購買又引發老百姓對公共設施，對道路的需求。所以我們分析中國經濟發展，分析最終需求，就會發現究竟是哪種產業拉動了中國經濟的發展。可以說：投資中國房地產是有利可圖的。

　　記者：目前，中國房地產更多的是用債券類資金來發展自己，是不是可以用其他的金融工具？包括資產證券化，地產信托等等來幫助發展房地產呢？資本市場以及相應的金融工具在房地產企業的未來發展中起什么作用呢?

　　孟曉蘇：中國目前只有房地產信貸，還沒有真正發展起房地產金融，中國的房地產發展還缺少金融工具。我們曾多次提出要搞住房發展資金，也就是房地產發展資金，這種資金存在的首要條件還是要得到國家認可，可是這在中國還沒有先例。我們也一直希望能有住宅銀行，因為目前我們可以明顯地感到住房政策性信貸和商業性的信貸混在了一起，甚至包括老百姓的住房公積金都進入了商業銀行的運作范圍，不管是高消費者還是中低消費者都要在買房的時候接受相同貸款利息，政府也鼓勵商業銀行驅使中低消費者貸款買房，其實這本身是違反市場經濟的，怎么能用老百姓的存款去扶貧呢？在國外，不同銀行有不同的職責，就好像我國的農業銀行和農業發展銀行實際是分開的，應該同時有政策性房地產銀行和普通商業銀行，但是目前的商業性銀行總是被當成政策性銀行同等對待。

　　記者：您怎樣看待中國房地產企業的產融互動。

　　孟曉蘇：這幾年住房金融發展比較快，有多項金融工具開始用于住房市場。但目前住房金融的發展還不太令人滿意，遠不如西方發達國家房地產金融創新能力強及其應用的廣泛。目前中國各商業銀行已經逐漸認識到發展個人住房信貸是最安全的信貸，居民個人貸款積極性也很高，借貸雙方都有積極性，因此可以預期，中國房地產的金融將在政策指引下進一步繁榮。 除此之外，近幾年出臺的政策還有放開住房二級市場的政策；推行住宅產業化的政策。再有國際環境也會促使中國房地產金融的大發展。一方面中國加入WTO，這對中國的住宅和房地產業提供了新的需求，特別是開放服務貿易后，國外的金融業，包括銀行業、保險業、零售商業、旅游業、法律服務等行業，都將允許進入中國，這將對中國城市寫字樓和商業用房形成巨大的需求。另一方面要關注資本回流對中國房地產業的影響，國際金融資本回流是最近3年的主要趨勢，這些資本回流到哪些國家呢？我們發現主要回流到中國，這些熱錢在賭

　　記者：您反復強調房地產的重要意義，那您能否詳盡地闡述一下房地產對整體經濟的拉動效應呢？倘若房地產出現重大問題，宏觀經濟會出現怎樣狀態？未來的發展形勢究竟怎樣？

　　孟曉蘇：我們主導產業中最具代表性的是房地產和汽車制造業。從我所做的粗略統計來看，54%的鋼材用于房地產和同房地產相關的建設行業，還有一部分用在國防方面，汽車和其他6個行業只消耗10%的鋼材，所以說大部分鋼材還是在建筑物中。因為中國對鋼的需求，促使中國成為世界第一大產鋼國，同時也是第一大消耗國，生產量占全世界25%，需求占30%，鐵礦成為第一進口，一年進口兩億噸，也拉動了全球鐵礦價格提高了72.5%，每噸價格高出原來幾百塊錢。鋼材進口，煤炭運輸量增加帶動了運輸業的發展，中國鐵礦山運輸量占全世界1/3，煤炭占全世界1/5。煉鋼，加工水泥都需要大量的電，因此，全國40%的電都用在了煉鋼和同房地產有關聯的生產上，這其中還不包括民用電和辦公用電。國民經濟中就存在著這樣一種產業鏈，一旦房地產本身出現問題，像投資過熱產生的滯銷就會引起一系列產業出現問題。因此國家的內需是經濟增長的最終動力，內需中的消費也是拉動經濟增長的最健康的力量。人們習慣稱中國是世界工廠，其實世界工廠轉移速度很快，由英國到美國到日本再到亞洲四小龍，而世界工廠的名字在這些國家地區也很快消失，因為人們都想要提高自己的生活水平，多年低工資是不實際的，勞工價格的上漲也就促使了這些國家和地區小康社會的出現。中國共產黨的目標當然是這樣一個富足的小康社會，這并不是局部的小康，不只包括城市中的高薪人員、白領，還包括那些出口企業加工廠的工人，他們的收入也應當提高，他們也要進小康。努力發展房地產以及相關產業可以在很大程度上加快我們的前進步伐。

　　記者：對比發達國家的發展經歷，您怎樣評價目前中國房地產行業的發展狀態？

　　孟曉蘇：我發現在同中國市場經濟發展大致相同的階段，歐美等發達國家出現了一個現象，就是房地產發展大規模地拉動重化工增長。我們目前的年GDP平均增加9.4%，年消耗全世界27%的鋼材，這引發國外人士的質疑。他們認為中國是經濟過熱。還有一些外國經濟學家把經濟現象稱為“中國經濟迷霧”。可中國現階段居民消費大量需要這些物質材料，中國的經濟消費結構已經由吃、穿、用轉到了住和行，使得住房和汽車成為帶動國民經濟的主導產業。而這些住房和汽車以及相配套的高速公路都是由物質構成的。我們并不像有些國家進入了后工業時代，這些國家搞金融網絡就能創造經濟，而中國不可能超越這種階段，中國就像一個十七八歲正在長身體的年輕人，他對事物的需求量比兒童時期和中老年要多得多。不久前，有關部門出臺一系列抑制房屋炒作的措施，房價上漲幅度從去年的14.4%回落到8.9%。其實造成房價上漲的主要原因是供不應求，由此可見，我們在投資住房的同時還應該增加供給，特別是要增加經濟適用房和低價位的商品房。因此目前中國的房地產發展應該是比較良好的，配合適當的政策，將能夠保持多年。

　　記者：您認為目前什么最可能影響房地產行業的發展模式？

　　孟曉蘇：我認為是

　　人民幣升值使得在國外投資變得便利，因此可以從GNP來考慮，人民幣的升值也是非常有意義的。另外一方面，匯率改革要弄清楚哪些行業受打擊，哪些行業收益，受打擊的行業在國際競爭力的地位如何，是否一直以來受到國家的保護。人民幣升值，所有房屋持有人都會高興，因為我們所銷售的是最終生產品，用人民幣購買，人民幣升值后房子的價值就提升了。同樣的道理，人們出國旅游業變成了輕易的事，國民形象會有所改觀。政府的小康目標實際是按照美元折合計算的，即使人民幣升30%，對政府也是好事。再有人民幣升值將為房地產企業提供海外投資的好機遇，這會使我們實現跨越式發展。

　　記者：您怎樣看待目前各個方面為了抑制房地產過熱采取的措施呢？

　　孟曉蘇：目前銀行過分強調了抑制需求，原來房地產行業得以大發展正是銀行實行降息和增加企業貸款的政策推動的，這促進了中國新消費熱點的繁榮，可現在的政策與原來的政策剛好相反，將減息變成加息，政府把減稅變成增稅，將發展抵押貸款變為抑制抵押貸款，目的是為了抑制房地產過熱，而這對房地產的長期發展是有好處的，避免對房地產投資者產生誤導，但這不是目前房地產所面臨的最大問題。要想最終解決供不應求的問題，仍然要采用最簡單的方法，增加供給。我們曾經用發票證來解決供不應求的問題，結果是無法解決，而當市場經濟發展起來后，不用票證也能夠解決這一問題。就用打高爾夫球作例子，高爾夫球剛到中國的時候，球場少，競爭少，打一場球至少上千塊，現在不同了，300塊錢打一場球。所以說，限制并不是解決問題的惟一方法。有些新開發的樓盤，最開始采取搖號的辦法，仍然供不應求，最終還是用市場經濟的方式，將房價每平方米提價2000元，中國百姓需要低檔商品房沒有錯，但是高檔房屋仍然有很大的市場，一旦開盤仍然會銷售一空，中國的老百姓已經進入了一個很強的消費旺盛時期，而且這些抵押貸款對銀行來說是很穩定的資產，不良率就現在來看還不到1%。可是目前的抵押貸款出現的問題是，還款的多，貸款的少，因為銀行總是有一種莫名其妙的恐懼，這迫使買房人多還錢或提前還錢。我不認為現在的狀態是有利于房地產經濟發展的。

　　記者：土地價格是否急速下降？現行政策會不會造成房地產業的蕭條？

　　孟曉蘇：不會。政府目前還是相當理性的，能正確認識到房價穩中有升對整個國民經濟的有力作用，相反一些輿論有誤導性的作用，我們最希望做的就是能夠預先并且準確地把握國民經濟發展的脈搏。再有城市中購買土地的人群是多元的，但供應商只有一家，就是國家。在農村征地剛好相反，購買者只有一家。政府用兩頭壟斷的手法在中間進行區間經營，造成雙方不良后果：城市拍賣高地價和失地農民。長此以往對我們并沒有好處，解決問題很簡單，將中間部分多元化，把農民的土地出租建公路，使政府不再形成壟斷。城市土地拍賣一旦多元化，農民也委托進行拍賣，這樣選擇增多，也能給多方面帶來好處。

　　記者：中國經濟變冷對全球經濟有什么樣的影響呢？國內外的經濟學家對中國房地產的發展都表示擔憂，摩根斯坦利首席經濟學家史蒂芬•羅奇就在他的研究報告《假如中國經濟變冷》中闡述了自己的擔憂。

　　孟曉蘇：最近因為水泥鋼材價格回落，人們普遍認為中國的經濟發展又到了一個新的轉折點，并且有所疑問，中國的經濟會不會就此走下坡。如果從宏觀調控來看，希望能將經濟從火爆調成下滑，但是把中國比喻成一個處在發育期的青少年來看，我們就應該把食量大、消耗大、生長快這一系列的觀點加入到中國經濟的發展中，這樣也就不難理解我們的GDP實際很難控制在每年固定的范圍內。目前宏觀調控的前景不夠明朗，中國能源消耗前景也不清晰，因此，許多人還不是很能看清中國真正的發展實力，其實了解了中國的真正狀況，就會發現國內外巨大需求還是會繼續拉動中國的經濟發展。我預測中國接下來的十年GDP都會保持在百分之八，九左右，這種高速度并不可怕，也并不是中國獨特的，美國同日本在同一時期也分別有10%和9%的年GDP增長率。

　　經濟學家說，中國的房地產業最終為中國的能源價格上漲買單。這是一個產業鏈的問題，老百姓的收入可以說超過1/3都用來付抵押貸款，還有很大一部分是食物，恩格爾系數目前是40%，在人們對住房有所需求的時候，就是真正的對物質的需求，這就拉動了對原材料、能源的需求，這些都是良性需求。但是國民經濟發展速度過猛，造成價格上漲過快，造成CPI物價指數上漲太快。這個時候解決的方法是政府的宏觀調控，它的作用點是反周期性，經濟熱的時候降溫，經濟冷的時候加溫，然而這種時候要謹防對經濟的預測出現錯誤，例如2002年，英國《經濟學家》經常發表文章，說英國和美國的房地產泡沫要破裂了，但是到目前為止也沒有發生房地產泡沫破裂的情況，而且他們的房地產仍然發展得很好，英國5次降息，房地產熱除了略有降溫外并未受到其他影響。美國利率降低到底線的時候，房地產仍然不斷發展著，房屋仍然在增值。房地產增值能帶動消費者消費旺盛，荷蘭控制房地產增值，從20%控制到0，幾乎不增值的房地產使得百姓消費信心下降，購買力急劇下降。房地產與國民經濟的關系可以說是牽一發而動全身。因此我認為有些學者對房價的擔憂有些多慮。我覺得過分打壓房價后果很糟糕。