成本揭秘 終結不了高房價

　　文/陳則明

　　公布房價成本不僅費力不討好，且可能造成各種負效應。當前尤其要警惕的是政府介入過深可能誘發價格管制傾向

　　新華社“新華視點”專欄前不久連續播發《房價成本揭秘》的調查，引起有關部委的

重視和社會輿論的關注。一些論者認為公布商品房成本清單“讓房價成本信息透明化，解決信息不對稱的問題，(由此)形成的房價會更趨理性。”福州市物價局8月份開始公布商品房成本信息，更是一枚重磅炸彈。這些說法和做法初聽起來似乎不錯，但最終能收到多大成效，可行性如何，筆者卻不敢樂觀。

　　不可能完成的任務

　　房地產成本包括地價、建筑安裝費、政府稅費等組成部分，這些成本數據或是難以度量，或是不可能有一個固定標準。

　　房地產的利潤率如何計算？房地產開發的利潤率多高才是合理的？到目前并無定論。新華社的調查顯示，我國房地產開發行業的平均利潤率約50%，新華社報道據此認為房地產是“暴利行業”。但如果以中國統計年鑒的數據計算，我國房地產的平均利潤率一般在10%左右；而若論單個開發項目的投資回報率，以福州市物價局測算出的數據，就從30%到90%各有不等。學過統計學的人都知道，樣本之間差異越大，簡單平均值就越無意義，就好比把一個億萬富翁和一個乞丐的收入加起來除以2，這樣得出的“平均收入水平”有何價值？既然房地產單個開發項目的投資回報率彼此差異如此之大，一個“平均利潤率”還能說明什么問題呢？

　　數據之間的差異，可能主要源于是否考慮房地產行業中長期波動、地方差異等因素。即使以30%至90%的利潤率而論，難道就能認定它們是不合理的利潤率嗎？馬克思指出，超額利潤來自于壟斷或技術創新。現代經濟學認為在沒有壟斷和技術壁壘的情況下，高利潤就意味著高風險，而房地產的高風險是一個不確定因素。如果要公布

　　房地產成本中約占一半的是地價，地價又是一個非常不確定的因素。任何城市的地價都是動態的。上世紀90年代初，中國的各大城市就開始研究基準地價和城市的分等定價，但基準地價對目前的土地出讓還沒有起到實質的作用。城市規模的擴張、城市功能的調整、城市規劃的公布、基礎設施的改善等，對地價的影響都難以準確量化。成熟市場經濟國家的基準地價主要是用于征稅，并不是用來核算成本。

　　在中國各城市的土地開發成本中，由于涉及到動遷費用的不確定性，過去許多樓盤曾長期采用“秋后算賬”辦法，出現所謂的“零地價圈地”的現象，動遷成本是否合理，難以清算。政府公布的建安成本也只能是社會平均水平，對房價也不能起指導作用。試想，如果某開發商采用了新型的材料或技術，大幅度降低了成本，并采用超低價策略，政府是不是要以“不正當價格競爭”來制裁該開發商？另外，一幢具體的房地產，其價格中的設計、開發組織是具有創意的勞動。傳世經典的作品如果只以設計費來定價，恐怕會讓建筑師心灰意冷。

　　最后，在房地產成本中的政府稅費，即便能夠明確公布，也解決不了什么問題。政府有根據房地產市場情況調整稅費的權力，如各城市紛紛采用契稅、所得稅以及可能采用的物業稅來調節房地產市場，這意味著某一項稅費是否應該納入房地產成本中，并無一個普遍的標準，不同時間和不同地區完全可能存在諸多差異。固然，政府的稅費調整需要有法定的程序，但這是另外一個問題。

　　你能“公開”什么信息？

　　華遠房地產任志強與學者易憲容有過一次交鋒。任志強抨擊易憲容的文章缺乏數據，其文章只有一篇有數字，即得出結論說北京房價要降30%、上海房價要降50%。任志強的文章通篇采用了大量數據，卻反被易憲容等人駁斥為只是房產商鼓吹市場無泡沫、房價還要繼續漲的片面之辭。從中我們至少可以得到一個結論，并不是任何信息有助于人們得出正確的結論。這一次向開發商算“底賬”，能否造福于民呢？老百姓需要什么樣的數據呢？他們又能得到什么樣的信息呢？

　　充分的自由競爭最能夠發揮市場配置資源的效率，是經濟學家心目中的理想狀態，也是政府應該促進市場發展的目標。自由競爭市場有三個前提：買賣雙方信息對稱，供給和需求完全彈性，沒有阻礙價格波動的因素。而房地產市場，尤其是住房市場，買賣雙方的信息很難做到對稱。房地產是異質性很強的產品，非專業人士對它的特征以及整個市場信息很難有一個完全的把握，從這個角度上說，盡力提高信息公開程度是有必要的。早在2001年，建設部就將房地產業的預警預報體系的工作提上日程，希望通過預警預報體系給房地產調控提供依據。

　　然而，即便是政府，對房地產的整個市場信息也難以完全掌握，尤其是待開發土地面積、即囤積土地的行為，不可能完全了解和控制，這造成的直接后果就是預警預報體系難以令人信服。這兩年對房地產熱和房地產泡沫的爭論中，政府和學者也都拿不出令人信服的數字依據。

　　除了操作困難，信息公開也并不是什么數據都要公開，盲目公開信息反而可能對市場造成紊亂的結果。比如，近年來，各城市的房地產交易中心紛紛在網上公開房地產開發商的銷售信息，足不出戶可以了解全市的房價，方便了百姓。但負面影響也是巨大的，開發商也通過網絡了解了其他樓盤和其他城市的房價上漲信息，而房市并沒有類似股市的漲停板機制，原來一個月的漲幅，現在幾天內就可實現。房價的過快上漲，信息盲目公開化難辭其咎。

　　信息公開的體系和內容，要根據市場機制的運行原理來確定。供給、需求、價格是市場的基本要素，在房地產市場中，反映供求關系的指標是空置率，反映價格水平的指標是價格指數。房價信息并不是指在生產環節的成本，而是在流通環節的房價指數。房價成本“揭秘”，在建設部房地產信息工作規劃中從未提起。從房地產市場成熟國家如美國來看，其住房與城市發展局的網站上可查到的也是價格指數一類的內容，從未有房地產成本之類的指標。

　　房地產信息系統建設需要政府統計部門和主管部門的大量投入，發揮社會資源同樣重要，而許多社會資源不是政府部門能夠提供或替代的。房地產開發必然要通過審批，房地產權利必然要通過登記，政府有房地產投資、土地供應、樓盤銷售量方面的信息，政府需要將這些信息挖掘、整理和公布。而有關消費行為、需求結構方面的信息，是學術研究機構和咨詢機構調查和探討的范圍，政府完全不需要也不應該涉足。

　　信息透明化，首先是政府本身信息的透明化。因為土地市場是政府完全壟斷，房地產要素的供給信息在政府和公眾間完全處于不對稱狀態，包括政府的規劃信息、土地供應量信息、房價漲跌、閑置土地量、空置率、投資購房率等，這在建設部近期的信息工作規劃中有具體的細節。目前我國的房價指數主要有中房指數、國房景氣指數等，但可信度都不高，房價在明顯翻了幾番的時候，老百姓根本就不理睬每年漲幅都不超過20%的平均價格指數。政府需要在價格指數的質量上花大力氣。

　　此次房價成本“揭秘”，中央是由國土資源部、發改委，地方是由物價局運作，而作為控制房價的主要單位建設部，以及地方的房產局并沒有參與。統計局對于房地產市場信息應該發布內容，卻從來沒有發布。國內對房地產市場是否有泡沫的爭論，不同部門有不同結論，建設部與央行發布的信息有時前后矛盾。各種觀點、各個利益代表的爭論者不能在同一套數據的基礎上做判斷，而是各人根據各自所掌握的不同數據、不同材料、并從不同的參考點來觀察，要想得到社會共識，幾乎是不可能的。可見，脫離了市場機制運行規律，脫離了政府部門之間的統一協調，房地產信息公布就是一句空話，勉強公布的信息也只能是片面的，反有誤導之嫌。

　　價格管制是“虎狼之藥”

　　涉及到國計民生的住房價格確實需要穩定，讓老百姓能夠承受。但這基本上是一句廢話，哪種商品的價格對國計民生不重要？問題是，穩定價格或者抑制價格上漲幅度，到底能采用什么樣的手段？市場經濟經驗還很幼稚的中國公眾對在這類問題上動輒呼喚政府管制的言論應該保持警惕。對公布房地產成本的實際效果、尤其是可能導致的不利后果，人們應有充分認識；尤其值得警惕的，是這類措施或主張中蘊含的價格管制傾向。在十分特殊的情況下，價格管制是政府對市場進行調控和干預的迫不得已的“最后一招”，但目前，在房地產市場，遠沒有這種必要。

　　政府部門、新聞媒體和社會公眾都必須明了：公布房地產成本并不能直接影響房價，不論生產成本是否公開，在市場經濟中最終決定價格的是供求關系。商品在市場中長期處于供不應求，或供過于求的狀態下，價格都會大幅度偏離成本。就算所有人都知道了某個樓盤的成本只及其售價的幾分之一，但只要這個樓盤熱銷，你也別指望開發商會把價格降到“成本加合理利潤”的水平。只要消費者之間存在足夠競爭，最后的銷售價格就可能和成本毫無關系，無論這成本公開還是不公開。當然，你可以大罵開發商“惟利是圖”，但這毫無意義，既然談論的是商業問題，就別用慈善家的標準來判斷是非。

　　在現實中，福州市要求公布的房價成本，既不是社會平均成本，也不是某個樓盤的預算成本或實際經營成本，而是樓盤還未銷售之前的決算成本加上準備實現的利潤；公布之后對該樓盤、對整個市場的房價并沒有影響。該賣什么價，政府說不準，說了也不算。有人拿“國外經驗”說事，說美國歷史上的公共住房、新加坡的組屋都采用了政府指導價，定價機制就是建安成本加上適當比率的利潤，地價固定不變。但是這些例子涉及的是公共福利產品，其要素投入和購買者資格都是由政府高度控制的，也不存在盈虧問題，產品本身就不是市場化的，價格自然也就不能完全由市場決定。這和福州市所針對的那些商品房完全不可同日而語。

　　如果在供求關系不平衡的條件下，政府采取強制措施要求價格接近成本，只會使供求關系進一步扭曲，對市場經濟的形成、對社會進步都有百害而無一利。設想一下，如果開發商利用了某種先進的技術，采用了價廉物美的材料，降低了建筑成本，他是否必須公布生產成本？政府是否應該要求他按較低的建筑成本定價？如果答案是肯定的，哪個開發商還有積極性搞技術創新、管理優化？相反，他們必然愿意多用高價格、高耗能、高消耗量的的材料。如果政府行為更進一步、以“準備實現的利潤”是否合理來限定價格，開發商也就成了“木偶”，固然不再有漲價，但也決不會有降價。這實際上是以政府來替代市場來配置資源，是社會倒退！

　　政府對價格的管制在某些情況下是必要的。在市場經濟中，管制的對象一是壟斷行業產品，二是某些涉及民生的重要產品，如水、電等，現代經濟學中還有一門叫“規制經濟學”的分支，專門研究政府管制企業的收費問題。管制價格的方法中，也確實有依據某一批產品的生產成本定價的。但實施這一方法的前提是，第一，產品需求穩定，生產工藝穩定，生產成本不會有大幅度波動，生產成本核算是可行的；第二，企業具有官辦色彩，企業沒有盈虧之虞，政府在企業虧損時可提供補貼。反觀房地產業，與這些特征毫無相似之處。我國的住房產業已經走過了十多年的商品化、市場化、貨幣化的道路，取得了巨大的成就，目前中國60%以上的住房是近5年的商品住房開發提供的。只有通過市場機制這只“無形的手”，資源才能高效、公平的得到配置，才能作到“物盡其用，地盡其利”。重回計劃經濟老路，以生產成本定價的條件已經完全喪失，并不會給老百姓帶來福利。

　　穩定房價是目前政府調控房地產的主要目標。也許在十分特殊的情況下，價格管制可以作為“最后一招”啟用，之所以是“最后一招”，就是因為它是一劑“虎狼之藥”，“副作用”極大。調控房價有多種經濟手段可用，如金融、稅收、調整土地供應政策等，在中央調控房地產的綱領性文件“國八條”中都重點提到了。在其他“招式”還沒用充分甚至還沒用的情況下就用價格管制，只會給行業和社會帶來傷害。

　　商品經濟有生產、流通、分配、消費四個環節，對市場機制解決不了的問題還有二次分配等環節。我國實行城鎮住房商品化制度改革后，供不應求的關系短期內難以扭轉，這是造成目前高房價的主要原因。此外作為安居樂業的根本，各國的住房政策還都有二次分配這一環節，即中低階層和弱勢群體的住房政策。目前我國居民普遍感覺房價過高的另一個重要原因，就是福利性質的

　　作者系上海社會科學院房地產業研究中心副主任